[서초포럼] 서민 주거공간 공급확대 '발등의 불'

이상근 서강대 부동산학 주임교수

서울 강서구·관악구 등 수도권 빌라 500채를 전세를 끼고 사들인 뒤 세입자들에게 보증금을 받아 가로챈 혐의로 기소된 세 모녀 전세사기 사건이 있은 지 2년이 지난 지금까지 피해자는 총 355명, 피해액은 약 795억원에 달한다. 특히 세 모녀 전세사기의 주범은 두 딸의 명의로 85명의 임차인들로부터 183억원 상당의 보증금을 편취한 혐의로 재판에 넘겨져 1심에서 징역 10년의 선고가 내려졌다.

우리나라는 다른 나라들과는 달리 독특한 임대 방식인 전세 제도가 있다. 대부분의 나라에서는 임대를 월세 방식을 채택하고 있지만 우리나라 임대 시장의 상당한 부분은 여전히 전세로 행해지고 있다. 임차인이 일정 금액의 전세보증금을 지불하면서 매월 임대료를 지불하지 않고도 일정 기간 동안 주택을 임대할 수 있으며, 계약 종료 시에는 전세보증금을 반환받는 방식이다. 이는 서민들에게 저렴한 비용으로 주거할 수 있는 기회를 제공하면서 동시에 장기적인 자산 형성을 도울 수 있는 장점이 있다. 특히 차상위 계층에게 전세보증금은 자신의 주택구매자금으로 활용할 중요한 사다리가 되기도 한다.

하지만 최근 몇 년간 전세보증금 반환에 관한 문제가 심각해지고 있다. 특히 주택 시장의 가격 변동성이 높아지면서 전세기간이 만료되어도 임차인이 전세보증금을 반환받지 못하는 경우가 증가하고 있다. 이는 갭투자로 주택을 구입한 임대인들이 많기 때문에 발생하는 문제이기도 하다. 금리상승으로 인해 전세가가 하락함으로써 2년 전 계약 당시 금액보다 낮은 전세 계약이 이루어지는 역전세 상황이다. 즉, 퇴거하려는 이전 계약자에게 임대인이 전세금을 온전히 반환할 수 없는 상황을 말한다. 더 나아가 몇몇 임대인은 고의적으로 전세보증금을 반환하지 않으려는 사기 행위에 나서고 있어 임차인들의 주거 안정성을 위협하고 있다.

이 문제를 해결하기 위해서 최근 전세 관련 유관기관은 주택임대차보호법을 강화하여 임차인의 권리를 보호하고, 전세보증금 반환 절차를 명확히 했다. 지난해 개정된 법안에서는 임대차계약 종료 후에도 보증금을 돌려받지 못한 경우 임차인이 임대인의 허락 없이도 등기부등본에 임차권이 있다는 사실을 명시했다. 따라서 임차인은 법원 송달을 기다리지 않고도 임차권 등기를 신청할 수 있게 강화되었다.

또한 서울보증보험과 도시주택보증공사는 전세보증금 반환보증 상품을 제공하여 임차인들이 보다 안전하게 전세보증금을 관리할 수 있도록 지원하였다. 입주 시기와 2년 후 재계약 시에 금리 역전 시기로 전세사기가 자주 발생하는 경향을 고려하여 대응전략을 강화하고 있다. 이를 위해 임대업자와의 협력 강화의 일환으로 관련 기관들이 협력하여 전세사기 예방 및 임차인 보호를 위한 임차인 권리교육을 강화하고 있고, 법 집행 단계에서는 경찰과 법원이 전세사기 사건에 대한 빠른 대응과 엄정한 처벌을 위해 협력을 강화했다.

그럼에도 불구하고 많은 임차인들이 법적인 지식 부족으로 인해 자신의 권리를 적절히 주장하지 못하고 있다. 이에 따라 임차인들에게는 전세보증금 반환에 적극적으로 대응할 수 있도록 법적인 변론지원을 강화해야 할 것이며, 전세사기의 위험성에 대한 충분한 정보와 교육이 필요하다. 결론적으로, 전세사기를 개인의 문제로 바라 볼 것이 아니라 서민 주거문제로 판단해야 할 것이다. 이를 해결하기 위한 개선방안을 구체적으로 마련하는 것이 시급하다. 임차인들이 자신의 권리를 보호하고 안전하게 주거를 유지할 수 있도록 하는 데 정부와 지자체 모두가 협력하는 것은 물론이거니와, 이미 피해를 입은 피해자 구제를 위한 방안도 제시해야 할 것이다. 무엇보다 중요한 것은 이런 사고를 미연에 방지하기 위해 주택건설비 상승으로 착공이 급격히 줄어든 서민 주거공간의 공급을 지금이라도 정책으로 확대해야 할 것이다.

이상근 서강대 부동산학 주임교수