모아타운 지정 임박, 추진까지 얼마큼 기다려야 할까

[재개발 현장 머니S클래스] 단독·다세대주택 유사 비율로 구성돼야 동의율 유리

[편집자주] 재개발에 대한 이해도를 높이는 동시에 올바른 투자 정보를 제공하기 위해 '재개발연구회'가 제보와 현장 취재 등을 통해 만드는 코너입니다. 현장의 숨은 이야기를 전하고 해당 입지에 대한 투자 가치와 성공 가능성을 분석합니다.

재개발 사업이 진행되면 향후 사업 종료 시점을 추정해 조합원들에게 추가분담금이나 환급금을 계산해 고지하게 된다. /그래픽=강지호 기자

모아타운은 '빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법'에 따라 관리지역 지정으로 추진되는 사업이다. 가로주택정비사업이나 소규모 재개발, 소규모 재건축의 방식을 모아서 진행한다.

큰틀에서 재개발의 범주에 속하는데 재개발이 진행되면 향후 사업 종료 시점을 추정해 조합원들에게 추가분담금이나 환급금을 계산해 고지하게 된다.

하지만 이는 사업이 본격화되기 전의 추정 계산으로 보다 정확한 수치는 분양수익과 공사비 등 사업비가 구체화됐을 때 산정할 수 있다. 추가분담금은 사업의 이해관계에 따라 달라지므로 재개발 사업 초기 단계에서 알 수 없다.

관리처분계획을 수립하는 단계에서 세부 금액이 확정되고 향후 사업이 종료됐을 때 확정한다. 소규모 정비사업은 관리처분계획을 사업시행계획 인가에 포함한다.

초기 단계에서 추정 계산은 중요한 의미를 갖는다. 사업 진행 여부를 결정하는 요소가 되기도 하고 동의율과도 직결된다. 사업 속도와 추가분담금, 환급금을 사업 초기 단계에 미리 예상할 수 있는 방법에 대해 재개발연구회는 회원들과 함께 공부하고 있다.

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Q. 모아타운 지정이 예상되는 현장입니다. 많은 개발지역 중에 사업 속도가 빠르고 추가분담금이 적은 곳을 어떻게 알 수 있을까요?

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재개발은 초기 지정만으로 모든 것이 이뤄지는 것이 아니다. 지정 후에 여러 변수들이 사업 진행을 막을 수도 있다. 재개발이 끝까지 성공하려면 여러 변수들에 대한 사전 점검이 필수다.

모아타운 역시 지정도 중요하지만 지정 후의 시작점인 동의율을 충족해야 하고 사업 동력과도 같은 사업성이 바탕이 되어야 한다. 많은 재개발 구역 중에 알짜 물건들을 찾는 것이 가장 관건이다. 나무가 아닌 숲을 보는 투자를 해야 한다.

사업 속도가 빠르고 추가분담금이 적은 지역에 대한 분석은 공개된 데이터들만으로 충분하다. 지역 주민들의 사업 의지와 같은 주관 데이터도 중요하고 공개된 데이터를 통한 사업성 사전 분석도 의미가 있다. 가장 중요한 항목은 동의율과 사업성이다.

동의율을 알기 위해선 구역 내 단독주택과 다세대주택의 비율을 확인해야 한다. 단독주택과 다세대주택이 적당한 비율로 구성되어 있는 지역이 사업성과 동의율 면에서 유리하다.

이어 관리처분계획 단계에서 알 수 있는 추가분담금(청산금)의 내용도 추산할 수 있다. 감정평가액을 미리 알 수 없기 때문에 공시지가의 대입으로 일부 예상할 수 있다. 전체 토지등소유자의 공시지가 금액 총합을 산정한 후 일반 분양금액과 조합원 분양금액 그리고 사업 비용을 예상해 권리가액을 예상할 수 있다.

추가분담금을 확인하는 과정에서 좋은 투자 물건들을 선별할 수 있고 나아가 재개발 진행이 원활한 조건에 부합하는지 알 수 있다. 초기 지정 여부만을 판단할 것이 아니라 전방위 사전 검토가 필요한 이유이다.

[도움] 글/자료조사 : 부동산콘서트홀 한은희 팀장

김노향 기자 merry@mt.co.kr