PF 개선방안 나온다…"중소규모 사업 퇴출 수순"

정부 하반기 정책방향, 도심 임대주택 최대 5만채 공급
"PF 옥석 가리기 일관된 방향성 고수…자기자본비율 단시간 개선 어려워"

[아이뉴스24 이효정 기자] 정부가 올해 하반기에 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 제도 개선 방안을 발표한다. PF 불안이 확산하지 않도록 94조원 규모의 자금을 공급하되, 사업성 평가에 따라 맞춤형 지원을 이어나간다는 방침이다. 전문가들은 PF는 사업성에 따라 옥석가리기는 불가피하지만 사업성 평가나 자본적정성 기준을 강화할수록 작은 규모의 PF 사업지의 설자리가 줄어들 수 밖에 없다는 평가다.

◇하반기 부동산 PF 제도 개선 방안 나온다

정부는 3일 하반기 경제정책 방향과 함께 '역동 경제 로드맵'을 발표하면서 올해 '부동산 PF 제도 개선 방안을 마련해 발표하겠다고 밝혔다. PF 사업 구조을 개편해 부동산 개발 방식을 선진화하겠다는 목표다.

PF사업을 자기자본비율에 따라 인센티브를 차등화해 궁극적으로 재무적 투자자 등 지분 투자를 촉진하겠단 내용이다. 우수 개발 업체를 선별·지원과 함께 전문 인력 관리의 체계화한다. 부동산 PF 대출시 사업성평가 강화와 PF시장 참여자의 건전성 유지를 위한 방안도 마련한다. 부동산 PF 통합 정보 시스템 구축도 병행한다.

아울러 94조원 규모의 유동성 공급으로 PF 불안이 금융시장 전반에 확산하지 않도록 지원한다. 94조원에는 PF 보증 30조원, 건설공제조합 보증 10조원, 준공 전 미분양 대출 보증(5조원) 등이 포함된다. PF 사업장별 사업성 평가를 바탕으로 정상 사업장은 적시에 유동성 공급 지원 등을 통해 맞춤형 관리·지원을 강화한다. 사업성이 부족한 곳은 PF 정상화펀드(1조1000억원), 한국토지주택공사(LH) 사업장 매입(3조원) 등 정상화를 지원한다.

잠재 리스크를 줄여나가기 위해 연간 가계부채 증가율은 경상성장률 이내로 관리해 올해 말 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율을 90%대 초반 수준으로 관리해나간다. 정부는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)은 9월에 도입하기로 발표한 바 있다.

윤석열 대통령이 3일 서울 종로구 청와대 영빈관에서 열린 '하반기 경제정책방향 및 역동경제 로드맵 발표' 행사에서 발언하고 있다. (대통령실통신사진기자단) 2024.07.03. [사진=뉴시스]

건설 투자 등 내수 보강을 위해 공공부문(공공투자·민자사업·정책금융)의 하반기 투·융자 규모를 당초 올해 계획 대비 15조원 늘린다. 공공 기관 재무성과 평가를 통해 내년 사업을 당겨 집행하는 등 공공기관 투자를 2조원 늘리고, 올해 신규 민간 투자 사업 발굴 목표를 연초 대비 5조원 늘리는 방식이다. 산업은행, 기업은행 등 정책금융의 융자·보증도 8조원 확대한다.

또한 역동 경제의 일환으로 오는 2035년까지 도심의 임대주택 최대 5만 가구, 신유형 장기임대를 10만 가구 이상 공급한다는 계획이다. 도심 임대주택 공급을 위해 오는 9월 노후 공공청사 복합 개발을 통한 방안을 마련한다. 신유형 장기임대는 민간 임대사업자가 100가구 이상 임대주택을 20년 이상 운영하는 개념이다. 중산층을 겨냥한 주거 서비스로 올해 7월 방안을 마련해 내년 상반기에 시범 사업에 착수한다. 주택 재고가 주요국 대비 충분치 않은 상황에서 수도권 주택보급률은 100%를 하회하는 등 공급이 더 필요한 상황이란 판단 때문이다.

◇부동산 PF 시장 격변한다…다주택자 규제도 살펴야

위축된 경기에 공공부문의 투자를 늘리면서도 부동산 PF 제도를 개선해나가는 것은 바람직한 방향이란 평가가 나온다. 특히 당국은 부동산 PF에 대해선 줄곧 사업성이 우수한 곳을 중심으로 지원하겠단 방침을 고수해왔다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "정부는 우량업체, 우량 사업지를 중심으로 부동산 PF를 지원한다는 일관된 방침을 흔들림없이 추진하고 있어 높게 평가한다"며 "현실적으로도 그 많은 사업지와 관련 업체들을 모두 지원한다는 것은 어렵다. 하반기 발표할 제도 개선 방안도 같은 맥락으로 보인다"고 말했다.

이 연구위원은 "특화 임대주택 공급 확대, 부동산 개발 방식의 선진화는 추진을 해볼만한 의미있는 제도"라면서도 "임대주택 공급을 늘리기 위해선 다주택자 규제 완화에 대한 논의도 추가로 필요해 보인다"고 덧붙였다.

다만 PF 사업의 자기자본비율의 확대를 유도하기 위해 인센티브를 차등화할수록 규모가 작은 PF 사업은 불리할 수 있어 우려스럽다는 관측도 있다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "현재 PF 사업은 브릿지론 단계에서는 시행사의 자본력으로 추진하나 본 PF로 넘어가면 시공사인 건설사의 신용보강을 통해 유동성을 확보하는 구조"라며 "자기자본비율 확대를 유도하는 것은 여러번 언급돼 왔지만 이같은 시장 구조에서 바로 도입하기 어렵다"고 밝혔다.

그러면서 "단시간 내에 PF 사업의 자금력이나 신용도를 끌어올리기 어려워 중소 규모의 자금력이 떨어지는 사업은 사실상 퇴출 수순을 밟을 수 있다"고 우려했다.

/이효정 기자(hyoj@inews24.com)