연말까지 가능, 내 집에 2년 안 살고도 양도세 비과세 받는 방법

[세테크크크] 상생임대주택 특례 규정

2일 오전 6시 조선일보의 경제 유튜브 채널 ‘조선일보 머니’와 조선닷컴을 통해 절세 상담 프로그램 ‘세테크크크’가 공개됐다. 세테크크크는 복잡한 세금 문제 때문에 고민하는 시청자의 실제 사연을 바탕으로 세무 전문가들에게 절세 노하우를 듣는 시간이다. 다솔 세무법인의 엄해림 세무사가 함께했다. 방송기자 출신인 엄 세무사는 증여·상속 분야 전문가다.

상생임대주택 특례 규정이 올해 12월 31일 끝난다. 상생임대주택 특례는 ‘상생임대차 계약’을 한 집주인이 취득 후 2년 이상 보유·거주요건을 충족하지 않아도 되팔 때 내야 하는 양도소득세를 면제해주는 규정이다. 1가구 1주택에 대한 장기보유특별공제를 받기 위한 ‘실거주 요건’도 면제받을 수 있다. 몇 가지 조건이 있어 꼼꼼히 따져봐야 하는데, 이번에 상생임대주택 특례를 받을 수 있는지 묻는 사연이 들어와 엄해림 세무사와 함께 알아봤다.

사연자는 1가구 2주택자다. 주택A는 원래 살던 집인데 재건축이 됐고 2022년 7월 준공됐다. 조정대상지역에 있고, 재건축 입주권을 받으면서 부수토지가 늘어나 2년 거주가 필수인 상황이다. 2022년 상반기 임차인과 임대차 계약을 미리 했고 올해 말 계약기간 2년이 된다. 주택B는 2023년 11월 취득해 추후 매도 예정이다. 비조정대상지역에 있다. 사연자는 “1가구 2주택자인데 상생임대차계약 적용을 받을 수 있는지, 준공이 끝나기 전 임대차 계약을 한 주택A도 상생임대차 혜택을 받을 수 있는지 궁금하다”며 사연을 보냈다.

엄해림 다솔 세무법인 세무사. /세테크크크 캡처

엄 세무사는 상생임대주택 특례를 적용받기 위한 조건을 소개했다. 먼저 상생임대차 계약 이전에 반드시 직전임대차계약이 존재해야 한다. 엄 세무사는 “상생임대차 계약은 2021년 12월 20일에서 2024년 12월 31일 체결되고 개시도 돼야 한다”고 했다.

둘째, 집주인이 반드시 주택을 취득한 이후 직전임대차계약을 체결해야 한다. 엄 세무사는 “전세를 끼고 집을 사는, 이른바 갭투자는 불가능하고 집을 상속받은 경우도 마찬가지”라며 “상생임대차 혜택을 보려고 하는 집주인이 체결한 직전임대차계약이 있는 상황에서 상생임대차 계약이 이뤄져야 한다”고 설명했다.

주택 A를 재건축 준공 전 임대차 계약한 사연자의 경우는 어떨까. 엄 세무사는 “사연자처럼 기존에 보유하던 주택을 재건축해서 원조합원이면 가능하다”며 “기존 주택을 취득하고 직전임대차 계약했기 때문에 요건에 해당한다”고 했다. 이어서 엄 세무사는 “반면 새 아파트를 분양받은 승계조합원이 준공 전 직전임대차 계약을 한 경우에는 인정하지 않는다”고 했다.

상생임대주택 특례 규정을 적용받기 위한 요건. /세테크크크 캡처

셋째, 상생임대차 계약에서 임대료는 직전임대차 계약 대비 5% 미만으로 증액해야 한다. 마지막으로 직전임대차계약과 상생임대차계약이 충족해야 하는 임대기간이 있다. 엄 세무사는 “직전임대차계약은 1년 6개월 이상, 상생임대차 계약은 2년 이상 임대하고 추후 매도해야 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있다”고 했다.

이밖에 세입자가 중간에 바뀌는 경우는 어떤지, 상생임대주택 특례로 어떻게 장기보유특별공제도 받을 수 있는지 등 자세한 내용은 영상에서 확인할 수 있다. https://youtu.be/dRBdUBLjnJQ