[생생경제] 여름 분양 비수기 옛말? 놓치면 후회할 7월 서울 청약 아파트는?

- 서울 아파트 '나홀로' 강세, 지방에 온기 못 미치는 이유? "과잉 공급"
- 하반기 전국 집값 약보합·서울 오름세 전망 "금리 주목해야"
- 전셋값 상승, 갭투자로 이어지나 "실거주·투자 겸한 수요자 움직임↑"
- 7월 청약, 가격 부담 있어도 가격 오름세 따라 청약 통장 몰릴 것
- 스트레스 DSR 2단계 연기, 집값 상승 압력 높여

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)

■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2024년 7월 1일 (월요일)

■ 대담 : 김규정 한국투자증권 부동산 연구위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 기자(이하 조태현) : 핫한 지역의 핫한 이슈 '핫플 거기 어때?' 시간입니다.서울과 지방 사이에 주택시장 양극화 심화하고 있습니다. 문을 열면서 말씀을 드렸던 것처럼 주택시장의 지금 최대 이슈는 이 양극화가 아닐까 싶습니다. 관련해서 부동산과 관련한 다양한 소식 한국투자증권 김규정 부동산 연구위원님과 이야기 나눠보겠습니다.위원님 안녕하세요.

◇ 김규정 한국투자증권 부동산 연구위원(이하 김규정) : 네 안녕하세요.

◆ 조태현 : 절이라도 해서 스튜디오에 모실까 생각을 했는데 절하기 전에 나와주셔서 감사합니다.

◇ 김규정 : 네 불러주셔서 감사합니다.

◆ 조태현 : 다음에도 나오시는 걸로 알고 그러면 본격적인 이야기를 시작해 보겠습니다. 지난달 이제 하반기가 시작이 됐는데 지난달, 그러니까 상반기까지의 부동산 시장 움직임 좀 어떻게 보셨습니까?

◇ 김규정 : 아파트 주택 시장을 중심으로 수요자분들이 주택 거래에 나서고 있는 상황이죠.서울 아파트 중심으로 거래량도 계속 증가 추세를 보이고 있고 가격 오름세도 주요 통계지표에서 상승세를 이어가고 있는 상황이어서 전반적인 부동산 시장의 우려 상황이나 다른 부동산 상품에 비해서는 나홀로 강세가 나타나고 있는 상황입니다.

◆ 조태현 : 서울만요?

◇ 김규정 : 네 서울 아파트 중심, 특히 이제 강남권을 중심으로 선행적인 움직임이 먼저 나타났었고요. 그런 흐름들이 지금 마용성이라든가 노도강이라든가 보통 가격대별로 선호도가 있었던 권역 중심으로 확산되는 움직임들이 좀 있고요. 수도권에서도 아무래도 가격이 많이 떨어져 있던 신축 아파트들 지역이라든가 경기도 같으면은 분당이나 좀 재건축 특수 기대감이 있었던 지역의 거래라든가 이런 지역별로 움직임이 좀 나타나고 있어서 점차적으로 서울 주요 지역에서 수도권으로 확산되는 움직임이 상반기에 있었다라고 보실 수 있을 것 같습니다.

◆ 조태현 : 그러니까 강남에서 시작해서 이게 마용성, 노도강으로 가고 그다음에 경기 일부 지역, 인천은 별로 움직임이 없습니까?

◇ 김규정 : 인천도 워낙 가격이 많이 하락 조정이 됐었기 때문에 최근에 회복세가 조금 있고요. 입주를 앞둔 신중축 중심으로는 좀 비어 있는 집들도 조금씩 거래가 회복되는 상황입니다. 근데 다만 인천은 물량 공급이 조금 많았었기 때문에 아무래도 회복되는 데까지는 조금 더 시간이 걸릴 걸로 다들 예측을 하고 있는데 아무래도 지금 수도권까지는 조금씩 온기가 퍼지고 있다라는 게 분위기라고 보시면 될 것 같고 주로 보시는 한국부동산원 통계라든가 KB부동산 주간 아파트 통계라든가 이런 것들이 계속해서 오름세로 전환이 되는 지역들도 늘어나고 또 오름세를 이어가는 곳들이 나타나고 있다 보니까 상대적으로 아파트 중심으로는 좀 거래를 해야 되냐 내 집 마련해도 되냐 이런 움직임들이 나타나고 있다고 보여집니다.

◆ 조태현 : 제가 인천 사람이라서 여쭤본 건 아니고요. 그냥 수도권 쪽으로 전반적으로 그런가 해서 여쭤봤습니다. 그러면 이렇게 서울 집값이라든지 수도권 쪽의 가격의 회복세 이런 것들이 있다면 거래량도 좀 늘어나는 추세인가요?

◇ 김규정 : 네 실제로 서울 아파트 월 거래량이 5월에 거의 5천 건 전후 육박하는 수치로 일단 집계가 되고 있고요. 일부 통계에서는 5천 건 넘어선 것으로도 발표가 돼서 예년에 아주 월간 거래량이 많을 때보다는 못 미친다는 지적이 여전히 있기는 하지만 최근의 추세로 보자면 거의 정상 수준을 회복한 걸로 봐도 되지 않나라는 게 제 판단이기는 합니다.

◆ 조태현 : 한창 거래 절벽 나왔을 때보다 훨씬 많은 수준이니까.

◇ 김규정 : 네 맞습니다. 서울 부동산 정보광장에서 아마 실거래 통계를 자주 보고 계실 텐데 3월부터 월간 4천 건 이상 거래가 계속 나타나다가 지금 5월에는 거의 5천 건 도달을 한 상태고 6월 거래량도 아직 신고 일수가 절반 정도 남아 있음에도 불구하고 이미 3천 건 거래량 집계가 되고 있어서 나름 비수기 초입이라고 볼 수 있는 6월까지도 거래량이 좀 늘어나고 있는 패턴이 보여서 서울 아파트 거래 시장에서는 실수요를 포함한 이런 거래 심리가 많이 회복이 됐다라고 판단이 됩니다.

◆ 조태현 : 그럼 가격이 더 오를 가능성 있는 거 아니에요? 수도권 쪽으로.

◇ 김규정 : 네 지금 살 사람이 많냐 팔 사람이 많냐 저희가 보통 집계하는 매매 수급 지수도 계속 높아지고 있는 상황이어서.

◆ 조태현 : 매매 수급 지수라는 게 뭐죠?

◇ 김규정 : 살 사람과 팔 사람을 이제 통계 심리조사, 설문조사 같은 것으로 집계를 해서 수치가 100을 넘어가게 되면 이제 사려고 하는 사람 들이 파는 물건보다 많다 이런 것들을 보통 이제 추세를 보는 지표인데.

◆ 조태현 : 공급보다 수요가 많아지기 시작한다?

◇ 김규정 : 네 지금 거의 이제 100 수준에 육박할 정도로 계속해서 올라오고 있는 상황입니다. 그리고 시장에서 전세 가격이 또한 오름세를 계속 보이고 있는 상황이다 보니까 서울 수도권의 주요 신축 아파트 중심으로는 아파트 가격 오름세가 확고하게 유지가 될 가능성이 있어 보입니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 조금 전에 전세도 말씀을 해 주셨는데 전세도 그렇고 매매도 그렇고 서울하고 수도권은 오르거나 회복세를 보이거나 이러는데 지방은 굉장히 안 좋은 것 같아요.매매 쪽도 지방은 안 좋죠?

◇ 김규정 : 네 앞서 수도권 주간 통계라든가 월간 통계 같은 걸 보시면서 그러나 지방은 어떻다 뭐 이런 기사들 많이 보실 텐데 지방 주요 도시들은 여전히 좀 약보합세를 보이거나 일부 상반기에 회복세를 보이다가도 좀 주춤하는 지역들이 여전히 많이 나타나고 있습니다. 전세가격도 상대적으로 서울 수도권에 비해서는 오름세가 나타나는 게 덜한 모습이고요. 아무래도 지역의 미분양이라든가 이런 수급 상황들이 수도권보다는 좀 악화돼 있는 상황이다 보니까 청약에서도 상대적으로 서울처럼 이렇게 좀 좋은 성적을 내는 곳들도 거의 찾아보기 어려운 상황이고 전반적으로 수요자들 심리라든가 투자 행태 건설투자 같은 것들이 수도권하고는 상당히 온도차를 보이고 있습니다.

◆ 조태현 : 근데 이렇게 원래 서울이 막 오르기 시작하면 주변에 수도권도 오르기 시작하다가 지방까지도 조금씩 온기가 퍼져나가고 이렇게 하는 게 좋잖아요. 그런데 이렇게까지 지방에 영향을 주지 못하고 있는 이유, 이거는 뭘로 보세요?

◇ 김규정 : 제일 큰 요인은 수급 문제가 아닐까 싶습니다. 일단 공급이 지방 주요 도시에서 좀 충분히 되어 있거나 혹은 과잉 공급이 돼 있다는 분석들이 있다 보니까 아무래도 실거주를 하시는 분들이 가격 오름세 같은 전망에서 좀 불안정하다 보니까 아직은 좀 전세로 머물거나 이런 상황들을 보이고 계시고 투자를 하실 분들은 더더군다나 좀 안전자산을 찾고 계시기 때문에 그나마 가격 전망이 좋은 수도권 쪽으로 몰리는 양상들이 보여서 아무래도 지역 시장에서는 수급 상황이 점점 악화되는 상황이고요. 실제로 저희가 상담을 좀 해봐도 젊은 분들은 일자리를 찾으면서 수도권으로 오고 계시는 상황이 워낙 뚜렷하고 지역에서 전문 직종, 생산 활동을 하시면서 실거주를 하셨던 분들도 은퇴를 앞두면서는 지역 시장에서는 전세로 갈아타시고 투자를 하시려면 이제 서울 쪽에 투자를 하시고.

◆ 조태현 : 막상 사는 데는 전세로 살고요.

◇ 김규정 : 네 이런 경향들이 계속 많아지고 있다 보니까 수요층이 점점 줄어들고 있다라고 보여지는 게 제일 큰 요인인 것 같습니다.

◆ 조태현 : 저도 이번에 이사를 준비를 하면서 개인적인 취향으로는 춘천이나 전주 같은 데 가서 살고 싶었는데 직장이 여기 있으니 어쩔 수 없이 주변으로 잡았거든요.그런 것들도 영향을 많이 미치는 것 같습니다. 그런데 말씀하신 것처럼 전셋값이 오르고 있다. 그렇다면 결국엔 갭투자 이런 것들도 다시 기승을 부리게 되는 거 아닌가요?

◇ 김규정 : 네 실제로 갭투자라는 게 매매 가격하고 전세 가격 격차가 점점 줄어들면서 본인 자본을 좀 적게 투자해도 될 때 이점이 있는 것이고 무엇보다 주택 가격이 오를 것 같은 전망이 있을 때 많이 일어나는 투자 방식인데 최근에 서울 아파트 같은 경우는 전세가격 오름세가 꾸준히 이어지면서 집값하고 격차도 많이 줄어들고 있고 사실 서울 아파트에 한해서는 좀 안전한 자산이다 혹은 그래도 좀 더 많이 빨리 오를 것 같다라는 전망들이 우세하게 나타나다 보니까 서울 아파트 시장에서는 좀 전세를 낀 갭투자를 해두려는, 실거주도 나중에 하려고 하는, 실거주 중장기 목적과 투자를 겸한 수요자들의 움직임이 나타나고 있더라 라고 보여집니다. 그래서 실제로 전세가격 오름세나 집값 오름세에도 이런 갭투자가 또 성행이 되면 영향을 미칠 수 있기 때문에 향후에 금리 안정 상황이나 공급이 계속 좀 부족한 이런 여건들이 시장에서 좀 심리적으로 영향을 미치면 갭투자가 늘어날 가능성이 있어 보입니다.

◆ 조태현 : 지금 전세 공급 같은 게 정말 그렇게 많이 부족한 상황이에요?

◇ 김규정 : 전체적으로 서울 아파트 연간 한 해 신축되는 아파트 물량이 한 3만 5천에서 한 4만 정도는 유통이 되어야 좀 노후화되는 주택에서 신축으로 갈아타시려는 분들 그리고 실제 신축이 계속 좀 소모되는 곳들에서 적정량이다라고 판단을 하는데 최근에 연간 서울 아파트 입주, 준공 입주 예정 물량들이 한 2만 5천 정도 수준에 머물고 있다 보니까 아무래도 기본적으로 공급이 좀 부족하다라는 생각들을 하고 계시고 최근에야 좀 거래 투자도 조금 위축돼 있는 상황이었지만 이후에 금리 시장 금리가 조금 더 내려가고 주담대 금리도 안정되고 공급 부족에 대한 이런 불안감들이 또 올라오면 다시 반복적으로 서울 아파트 가격의 상승세가 나타날 수 있다 이런 주기적인 흐름을 예측하는 모습들이 좀 보이거든요. 그러다 보니까 입주 부족도 최근에 많이 거론이 되고 있고 그런 것들이 전세 부족 전세가격 상승 또 전세 가격이 이론적으로 완전히 입증된 건 아닙니다만 또 집값을 또 시차를 두고 밀어올리게 되는 이런 양상들이 서울시장에서는 예견이 되고 있습니다.

◆ 조태현 : 말씀하신 것처럼 적절한 공급 물량의 70~80%밖에 지금 공급이 안 되고 있다라고 한다면은 이 전셋값도 더 오르게 될 수밖에 없는 것일 테고 근데 이만큼을 더 공급할 공간이 있나요? 서울에?

◇ 김규정 : 서울에서는 일부 남아 있는 외곽에 그린벨트를 풀거나 아니면 구축 아파트들을 재건축하는 방식이 아니면 신축을 공급할 부지가 크게 남아 있지는 않죠. 그래서 그동안 공기관이 갖고 있던 소규모 땅들을 개발하는 방식이라든가 이런 것들을 계속 병행해 왔는데 아무래도 여전히 재건축을 통한 공급 방식에 걸리는 시간들이 워낙 길다 보니까 주요 인프라가 형성돼 있는 아파트 지구에 신축이 공급되는 속도 그리고 그런 것들을 원하는 수요자들의 요구 심리보다는 좀 공급이 부족한 상황입니다. 그래서 아무래도 최근에 이제 계속 계획을 내놨던 것처럼 3기 신도시 같은 서울은 아니지만 서울과 거의 같은 생활권에서 주택을 마련하실 수 있는 경기나 인천권에서의 공급이 계속 진행되고는 있는데 그 지역들의 공급도 아무래도 계획보다는 좀 더디다 보니까 전반적으로 신축 공급에 대해서는 좀 수급이 좀 불안정할 수 있다. 이런 예측들이 당분간은 계속 나올 것 같습니다.

◆ 조태현 : 어떤 의미에서는 재건축 외에는 별로 답이 없어 보여가지고 그런 부분들도 진행되는 상황을 좀 지켜볼 필요가 있어 보입니다. 최근에 하반기 부동산 시장을 두고 전망이 좀 엇갈리게 나왔어요. 건설산업연구원은 집값 떨어질 거다 이렇게 했고요. 주택산업연구원은 집값이 오를 거다라고 이야기했습니다. 왜 이렇게 본 겁니까?

◇ 김규정 : 일단 양쪽의 이런 전망 수치 자체가 굉장히 격차가 크지는 않아서 조금 이 극단적으로 한쪽은 떨어진다고 하고 오른다고 하고 보는 게 조금 어려울 수 있어요.

◆ 조태현 : 한쪽은 약보합 한쪽은 강보합 정도?

◇ 김규정 : 네 말로만 하기에 좀 애매한 부분도 있는데 어쨌든 주요하게 본 이제 변수라는 것이 떨어진다고 본 측에서는 여전히 좀 집값이 투자자들 실수요자들이 구입하기에는 여전히 좀 높은 수준이다. 기대만큼 떨어지지 않았다 이런 거에서 좀 중점을 두고 분석을 하고 있고.

◆ 조태현 : 여전히 버블이 있다.

◇ 김규정 : 네 전반적으로 실물 경기도 아직은 작년보다 올해 수출이 좀 회복됐다고는 하지만 소득 개선 상황이라든가 내수 같은 것들이 그렇게 안정적이지 못하다 보니까 아직은 좀 보수적인 시선으로 보는 것 같고 상승한다고 본 쪽에서는 아무래도 최근에 오름세나 수급 상황 그리고 전세가격, 상승세 같은 것들에서 기반을 두고 아무래도 전세가격 오름세나 이런 것들이 집값하고 또 영향을 밀접하게 미치는 변수이기 때문에 그런 것들에 중점을 둬서 분석을 한 것 같습니다.

◆ 조태현 : 어느 쪽이 조금 더 실현 가능성이 크다고 생각하세요?

◇ 김규정 : 앞서도 말씀 나눴지만 사실 서울 수도권은 최근에 상승 흐름이라든가 전세 가격 같은 것들이 좀 오름세 쪽에 무게를 실어주고 있지 않나라고 분석을 하고요. 지역 같은 경우는 아무래도 아직 미분양이라든가 수급 같은 것들이 불안정해서 약보합세가 계속 이어질 가능성이 있거든요. 그래서 전체적으로는 약보합세 수준일 것 같은데 서울 수도권은 저는 개인적으로는 오름세를 조금 구축할 가능성들이 있다고 보고요. 다만 이후에 금리나 이런 상황에 따라서 오르는 속도는 조금 조절이 될 수도 있습니다.

◆ 조태현 : 금리 인하 같은 것들도 변수가 크게 될 것 같습니다. 청약시장도 한번 보죠. 최근에 상반기에 서울 분양 단지 모두 완판에 성공했다. 그런데 지방은 대다수가 청약 미달이었다. 청약 경쟁에서 서울 청약 가격이 굉장히 높아졌는데도 이렇게 서울에 몰리는 이유 이것도 마찬가지 이유라고 봐야 될까요?

◇ 김규정 : 그렇죠. 아무래도 청약하시는 분들이 일단 대출 등을 통해서 자기 자본을 좀 줄이면서 투자 상품성이 높은 신축 아파트를 이제 투자를 하시려는 개념으로 접근을 하고 계시다 보니까 이후에 가격 상품성이 뚜렷한 상품에 당연히 청약을 하고 싶어 하시겠죠.그러면 서울 수도권 같은 경우는 최근에 청약 경쟁률도 상반기 기준으로는 거의 100대 1 정도 경쟁률이 평균적으로 나오고 있거든요. 그래서 아무래도 이제 그런 상품성에 투자 결정을 하시는 것 같고 마찬가지로 지역은 아직 미분양 위험 도시로 꼽혀 있는 곳도 아직 9개 도시나 남아 있기 때문에 그런 것들을 보자면 당연히 이제 청약을 좀 조심스럽게 하시고 청약을 하지 말고 여러 가지 혜택을 주는 미분양을 할까 뭐 이런 것도 이제 좀 경쟁군이 있는 상황이잖아요. 그래서 아무래도 서울하고 지역 시장의 청약 이런 온도차는 앞으로 더 심해질 가능성이 많아 보입니다.

◆ 조태현 : 신축 아파트 쪽 지금 가격이 너무 많이 올라가지고. 공사비라든지 자재비 이런 것들 때문에 그래서 진입하기 좀 어렵다 부담된다 이런 목소리도 많은데 그럼에도 불구하고 수도권과 서울의 청약 열기는 계속될 가능성이 크다고 봐야 되는 건가요? 그러면?

◇ 김규정 : 이번 7월에도 사실은 좀 눈여겨보시던 공급 단지들이 좀 나오는 상황이다 보니까

◆ 조태현 : 뭐가 있죠?

◇ 김규정 : 대표적으로 7월 초반에는 지금 마포의 공덕 1지구 같은 오랫동안 좀 그 권역에서는 많이 기다리셨던 이런 단지들, 과천의 지식정보타운에 있는 마지막 민간분양 단지 같은 것들도 지금 7월 초에 이제 청약 접수에 들어가고 이런 곳들이 좀 대기하고 있다 보니까 아무래도 서울 수도권에 그렇게 나중에 거주도 하기에 괜찮은 지역이면서 가격 부담은 좀 있지만 가격 오름세가 좀 있을 것 같은 곳들에 일단 청약 통장은 몰릴 걸로 예측이 됩니다.

◆ 조태현 : 그러면은 지금으로서는 실수요자다 내가 지금 집이 없다 집을 마련해야 되겠다 그랬을 때는 이 신축을 청약에 좀 도전을 해보는 것도 괜찮은 선택이라고 봐야 될까요?

◇ 김규정 : 일단 청약 통장 순위 자격이 되시고 특히나 이제 신혼부부라든가 생애 최초라든가 이런 특별공급 혹은 최근에는 이제 신생아 있는 가구들의 특혜가 많잖아요. 이제 그런 우대 조건이 되시는 경우에는 당연히 좀 청약을 공략해 보실 만하고 근데 다만 서울에 이제 공급되는 그렇죠 신축 분양가격이 어마어마하게 높아진 상황이라서.

◆ 조태현 : 너무 비싸져서.

◇ 김규정 : 이제 계약금만 준비하면 일단 할 수 있을 테지만 그래도 차후에 이제 자금 계획을 생각해서 적정하지 않을 경우에는 최근에 이제 9억 이하 주택에 쓸 수 있는 이제 신생아 특례나 이런 그 재정 모기지를 이용해서 좀 9억 정도 이하의 중저가 주택으로 실거주 투자를 하시는 분들이 최근에 좀 많았거든요. 그래서 일단 투자성도 중요하고 다만 너무 본인의 자산 규모에 비해서는 분양가격이 높다 그러면 너무 무리하시는 걸 추천드리는 바는 아닙니다.

◆ 조태현 : 구축도 괜찮을 수 있다 이렇게 이해해도 됩니까?

◇ 김규정 : 구축 중에서도 20년 넘어가는 이런 좀 오래된 것들은 아무래도 기본 선호도가 너무 낮기는 해요. 그래서 적어도 한 15년 전후 정도에서 역세권 소형 정도를 맞추실 수 있으면 기존 재고 아파트 시장에서 첫 집을 마련하시는 것도 좀 합리적인 판단이실 수 있을 것 같아

◆ 조태현 : 알겠습니다. 그런데 집을 마련하려면 돈을 빌려야 될 거 아니에요? 그래서 7월에 시행 예정이었던 스트레스 DSR 2단계가 정부에서 돌연 연기를 했는데 이거 무슨 이유라고 생각하세요?

◇ 김규정 : 일단 정부 발표로는 PF 같은 부동산 금융 쪽의 위험성이 있고 약간 저소득층이나 이제 자영업자들의 대출 위기가 있어서 이거 올리는 것을 조금 미루겠다 이런 발표가 있었고요. 7월이었던 것이 9월로 가기는 했는데.

◆ 조태현 : 납득이 되십니까?

◇ 김규정 : 일단은 이게 미뤄지면서 최근에 이제 주담대나 전세대출 포함해서 가계부채가 계속 좀 많이 늘고 있는데 당분간 늘어나는 추세가 좀 이어질 가능성들이 있습니다. 실제 시장에서 보면 이 스트레스 DSR이 점점점점 이제 강해질 거기 때문에 어차피 대출을 받아서 내 집 마련할 거면 조금 서둘러서 하자, 스트레스 금리 더 높아지기 전에. 뭐 이런 판단들이 있었는데 2단계 3단계가 각각 연기되면서 그 기간들이 더 길어질 수 있겠고 가계부채 누적에도 좀 부담을 줄 수 있는 상황이라고 판단이 됩니다.

◆ 조태현 : 그럼 일종의 시장에 신호를 좀 잘못 주고 있다라는 걸로도 볼 수 있잖아요. 지금 가계부채는 빨리 잡아야 되는 그런 상황인데 그렇게 되면 또 이게 집값에 더 상방 압력 그러니까 더 오를 수 있는 가능성을 열어주는 거 아닌가요?

◇ 김규정 : 네 오름세가 있는 아파트 지역에서는 아무래도 2단계나 3단계에 비해서는 부과되는 가산금리도 조금 낮고 DSR 적용 강도나 이런 것들이 더 높아질 거다라는 예측이 가능한 상황이기 때문에 실수요 주택 거래 같은 것들은 당분간 좀 이어질 가능성들이 있습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 지금까지 김규정 한국투자증권 부동산연구위원과 함께했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

◇ 김규정 : 감사합니다.

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YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)

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