"은마·반포자이 떴다" 역대급 경매…하반기엔 더 쏟아진다? [하우머니]

■ 재테크 노하우 머니쇼 '하우머니' -  이주왕 서울사이버대 부동산학과 겸임교수

전국 아파트값이 반 년 만에 상승한 가운데, 부동산 시장이 다시 꿈틀대는 분위기입니다. 경매시장에서도 최근 급매가보다 낙찰가가 더 높은 경우가 나타나면서 경쟁이 치열해지는 모습인데요. 서울의 일부 지역의 아파트는 경매시장 최초로 100억 원이 넘는 낙찰가를 기록할 만큼 찾는 투자자들이 늘었다고 합니다. 하반기 경매시장에는 역대급 큰 장이 설 거라는 전망이 나오고 있는 가운데 경매 투자전략과 유망 매물까지 이주왕 교수님 모시고 자세히 알아보겠습니다. 

Q. 7월 첫날입니다. 이제 본격적인 하반기의 시작인데요. 상반기 경매시장을 돌아보기 딱 좋은 타이밍인 것 같아서요 상반기 경매시장, 어떻게 평가하십니까?

- 역대급 매물 나왔던 상반기 경매시장, 평가는?

Q. 말씀 주신 것처럼 경매시장 최고 관심은 역시나 아파트인데요. 양적으로도 많지만, 질적으로도 ‘역대급’이라는 얘기가 나와요. 기존 경매시장에선 볼 수 없었던 매물들이 많이 나왔다고요?

- 한남·압구정·명동, 경매시장 알짜 매물 등장?
- ‘46억, 53억, 110억’…달아오르는 서울 고가 아파트 경매시장
- 나인원한남 113억 7000만 원에 낙찰…경매 역대 최고가
- 나인원한남, 용산구 한남동에 지은 저층 고급 주택 단지
- 지난 4월 나인원한남 207㎡가 93억 6999원 낙찰
- 나인원한남 244㎡의 올해 공시가격은 106억 7000만 원

Q. 사실 경매는 가격이 저렴하다는 것 외에도 정부 규제에 별 영향이 없다는 점이 큰 장점이죠. 최근 서울시가 토지거래허가지역을 재지정하면서 이쪽 지역 매물들 인기가 더 오를 거란 이야기도 나와요?

- 토지거래허가구역, 경매서 더 주목받는 이유?
- 서울 입성 원하는 대기수요자, 상급지 아파트 공략
- 토지거래허가구역 아닌 반포, 개포 아파트 갭투자↑
- 20평대 아파트 전세가율 50% 이상 상승함 
- 아파트 실거래가 및 호가 상승으로 더 몰려 
- 강남구, 서초구 등 토지거래허가구역 아파트 
- “실거주 의무지만 경매로는 전·월세 가능해”
- 서울시, 강남 삼성·청담·대치·잠실 토지거래허가 재지정
- 서울 아파트 경매시장, 규제지역 낙찰가율 강세
- 경매서도 '귀하신 몸' 토지거래허가구역
- 압구정 미성·타워팰리스 등 경매 대기

Q. 최근 수도권 부동산의 가장 큰 관심은 1기 신도시의 재건축입니다. 선도지구 선정이 본격화되면서 집값이 뛰자 저렴한 가격에 매매 기회를 잡으려는 수요가 경매시장으로 몰리고 있는 건데요. 하반기에도 인기가 이어질 수 있을까요?

- 분당 아파트 뜨자 26명 우르르…1기 신도시 경매 뜨겁네
- 1기 신도시 재건축 선도지구 공모 시작…11월 선정 예정
- 1기 신도시 '초고속 재건축' 기대…일산·분당 4억 올랐다
- 2030년 입주까지 과제 산적, '사업성·이주' 문제 해결해야
- "집 있나요" 문의 늘고 호가도 들썩…"향후 더 오를 것" 
- 1기 신도시, 용적률 높고 대지지분 낮은 편
- 일반 공급으로 한정되면 사업성 확보에 큰 걸림돌
- ‘노후도시특별법’ 우선 적용하는 선도지구 지정
- 1기 신도시, 대규모 재건축으로 사업기간 장기화 전망
- “기반시설 확충과 용적률 등 확정 여부 먼저 살펴야”
- 강남3구·여의도·목동, 용적률 상향 시 분담금 부담 완화
- “1기 신도시에 비해 재건축 추진 활성화 될 것 예상”

Q. 하반기에 낙관적인 전망만 있는 건 아닙니다. 서울 아파트 가격이 다시 오르고 있는데요. 부동산 시장이 침체기일 때 각광을 받는 게 ‘경매’다 보니, 집값이 오르면 오히려 경매시장에 악영향을 미치지 않을까 하는 우려의 목소리도 있거든요?

- "집값 1년 후 더 오를 것"…경매시장 영향은?
- 서울 아파트 가격이 2년 7개월 만에 최대 상승률
- 금리 떨어지고 집값 오른다…한은, 소비자심리지수 낙관 전환
- "집값 감당 안 돼"…탈서울인 더 늘었다
- “여름 놓치면 집값 급등할 것” 우려도

Q. 그래도 하반기엔 금리인하가 이뤄지지 않을까 하는 기대감이 있거든요. 실제로 금리인하가 이뤄진다면 경매시장엔 어떻게 작동할 거라고 보세요?

- 하반기 금리인화 현실화된다면, 경매시장 영향은?
- “부동산 경매시장, 나무 가지치기…경쟁력 있는 것만 생존”
- “금리 인상은 가지치기할 대상을 골라내는 단계”
- “금리 인하는 살아남은 가지가 잘 자랄 수 있게 보호”
- “부동산 문제 해결 위한 대대적인 정책들 쏟아질 것”
- “경매 시장에 접근하기 가장 좋은 호시절이 도래할 것”
- 2013년, 조세특례제한법 99조 양도세 면제…부동산 바닥

Q. 경매 매물이 많이 쌓였는데 매수 시점을 두고는 의견이 엇갈리거든요. 좀 더 두고 접근해라, 아니면 지금이 기회다 교수님께선 어떻게 보시나요?

- 경매 매물 쌓였는데, 집 산다면 언제?
- 경매 매수 시점 의견 분분…"최소한 금리 내리면 사라"
- “금리만 하락했다고 무조건 투자는 금물…선거가 변수” 
- 일반 매매 시 시장의 분위기와 시세가 중요
- 경매, 유찰로 시세보다 최소 10~20% 이상 저렴
- “경매는 항상 기회, 싸게 낙찰받는 방법 고민해야”
- “명도 부담된다면 보증금 전액배당 매물에 관심”

Q. 하반기엔 경쟁률이 치열한 아파트보다 토지, 공장, 농지 같은 특수경매에 관심을 가져보라는 의견도 있어요. 전문분야이시기도 한데 이런 특수경매 시장은 어떻게 접근하는 게 좋을까요?

- 특수경매로 고수익 노리는 공법분석이란? 
- 낙찰 후 개발에 있어 발생되는 변수 분석해 제거
- 인허가 승계 및 취소, 개발에 따른 절차와 비용진단
- 공법분석으로 최대 이윤을 추구하는 방법
- 낙찰된 사례를 통해 검증하며 관련지식 습득
- 공법경매와 관련한 교육을 이수하는 것 역시 큰 도움
- 건축비 상승으로 재개발·재건축 투자 지연 시기
- 정책 일관성 유지되는 공익사업 수용 보상 물건
- AI 시대, 전기 사용량 급증으로 에너지 발전 설비 확충
- 전원개발촉집법에 따른 발전소 사업 예상지에 투자
- 전력수급기본계획, 6개의 발전회사 사업 진행 중 
- 사업 계획되는 시점에 투자할 수 있다면 유리
- 6개의 발전회사 홈페이지 정보공개에서 확인 가능

Q. 경매시장도 AI가 대세네요. 다양한 매물이 나오는 건 그만큼 좋은 매물도 많지만 반대로 위험한 매물도 있다는 게 함정입니다. 하반기 매물 선별 전략도 세워주시죠?

- “이 물건 낙찰받으면 큰일?”…피해야 할 매물은?
- 상급 대상지 투자의 경우 환가성이 떨어져
- 사업과 관련된 상황 따져보고 투자 진행해야

(자세한 내용은 동영상을 시청하시길 바랍니다.)

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