물가상승에 따른 공사비 증액, 어떻게 해결할까[이철웅의 법으로 읽는 부동산]

[법으로 읽는 부동산]

최근 원자재 가격 등 물가 변동의 폭이 커 공사비를 증액하지 않으면 시공 업체가 손실을 보게 되는 경우들이 종종 발생하고 있다.

공사비 상승의 원인은 복합적이다. 미국의 기준금리 상승과 더불어 러시아·우크라이나 전쟁, 여기에 지난해 발발한 하마스의 이스라엘 침공 등으로 중동지역의 전운이 고조되면서 유가를 급등시키고 있다.

건설사들 입장에서는 금리 인상에 따른 이자 부담이 안 그래도 사업성을 악화시키고 있는 와중에 유가 급등이 건축 원자재 가격 상승으로 이어져 어려움에 빠진 모습이다.

이와 관련한 분쟁들이 다수 생겨나고 있는데 발주자 측이 이에 대비해 공사도급계약에 ‘물가변동 배제 특약’ 조항을 넣는 경우들이 있다.

위와 같은 특약의 효력이 문제된 사안에 대해 아직 대법원은 직접적으로 판단을 내리지는 않았다. 그러나 심리불속행 기각 판결을 하며 2심 판단 내용을 확정시킴으로써 ‘위와 같은 특약이 건설산업기본법 제22조 제5항 제1호에 해당하는 경우 무효’라는 취지의 판결을 내린 것으로 보인다.

건설산업기본법 제22조 제5항 제1호는 “건설공사 도급계약의 내용이 당사자 일방에게 현저하게 불공정한 경우로서, 계약 체결 이후 설계변경, 경제 상황의 변동에 따라 발생하는 계약금액의 변경을 상당한 이유 없이 인정하지 아니하거나 그 부담을 상대방에게 떠넘기는 경우에는 그 부분에 한정하여 무효로 한다”는 내용을 담고 있다.

한편 해당 사안의 내용은 이렇다. 발주자가 시공사와 공사도급계약을 체결하면서 ‘계약 체결 후 물가상승을 이유로 공사비 증액을 요구할 수 없다’는 내용의 문구를 넣었다.

발주자는 시공사에 선급금을 지급했다. 그런데 발주자의 사정에 의해 착공이 8개월 이상 지연되는 동안 철근 가격이 2배 정도로 상승했다.

원자잿값이 오르자 견디지 못한 시공사는 계약금액 증액을 요청했다. 발주자는 결국 계약 해제와 함께 선급금 반환을 요구하며 소송을 제기했다.

위 소송에서 2심 재판부는 “건설산업기본법 규정이 물가변동 배제 특약에 우선하는 강행규정”이라며 “시공사의 귀책 사유 없이 발주자 측 사정으로 착공이 지연됐음에도 불구하고 원자재 가격의 상승분을 공사대금에 반영할 수 없다면 시공사에 현저히 불공정하다고 볼 것”이라고 밝혔다.

이어 “시공사는 물가변동 배제 특약에도 불구하고 철근 가격 상승에 따른 공사대금 인상을 정당하게 요구할 수 있다”며 대법원은 이를 인정했던 것으로 보인다.

이 같은 판단을 통해 공사도급계약에 ‘물가변동 배제 특약’ 조항을 넣었을지라도 공사비 증액이 가능한 경우가 있다고 볼 수는 있다.

하지만 ‘물가변동 배제 특약’ 조항이 무조건 무효가 된다고 볼 수는 없다. 따라서 사안의 구체적인 내용에 따라 그 결론은 달라질 수 있다. 향후 대법원의 ‘물가변동 배제 특약’ 조항과 관련한 구체적인 판시사항이 나오기를 기대해본다.

이철웅 법무법인 밝음 변호사