"새 세입자가 안 들어와요…권리금 포기해야 할까요?" [더 머니이스트-아하! 부동산법률]

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권리금 갈등. 사진=Designer AI

# "6년간 운영하던 카페를 정리하려고 합니다. 그런데 요즘 경기가 좋지 않아 새로운 세입자를 찾기가 너무 힘들어요. 건물주는 권리금을 포기하라고 압박하는데 정말 포기해야 하는 걸까요? 막막합니다."

경기가 어려워지면서 상가 세입자를 찾는 일도 어려워지고 있습니다. 건물주로부터 권리금을 포기하고 나가라고 압박받는 세입자들도 적지 않은 상황입니다.

세입자는 건물주 말처럼 권리금을 포기해야 할까요. 그렇지 않습니다. 세입자는 법적으로 권리금을 보호받을 수 있기 때문입니다.

권리금은 상가를 운영하던 기존 세입자가 영업을 종료하면서 신규 세입자에게 받는 대가입니다. 영업시설, 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업 노하우 또는 상가의 위치에 따른 이점 등 무형의 가치를 포함합니다.

따라서 상가 임대차 계약을 맺을 때 권리금을 보호받기 위해선 계약서에 명확한 조항을 넣는 것이 중요합니다. 권리금 관련 내용을 명시하지 않았다면 추후 분쟁이 발생할 가능성이 높습니다.

이에 대비하려면 계약서에 권리금 관련 조항을 명시하고, 건물주와의 합의를 통해 권리금을 보호받을 수 있는 조건을 마련해야 합니다. 상가건물임대차보호법(상임법) 제10조에 따라 권리금 회수 기회를 방해하는 행위는 불법이고 세입자는 법적으로 보호받을 수 있습니다. 따라서 계약 전 권리금 보호 조치를 철저히 준비하는 것이 필요합니다.

기본적으로 세입자는 권리금 회수 기회를 보호받을 수 있지만, 세입자가 만료 6개월 전부터 계약 종료 시까지 새로운 세입자를 주선하지 못한다면 권리금 회수 기회가 상실된다는 점을 명심해야 합니다.

만약 세입자가 계약 종료 시까지 새로운 세입자를 찾지 못하면 세입자는 권리금을 회수할 권리를 잃게 됩니다. 이는 상임법 제10조의 4에 명시된 것과 같이 권리금 회수는 세입자가 신규 세입자를 주선하는 것을 전제로 하기 때문입니다.

한편 계약서상에 권리금 포기 특약이 포함됐다면 법적으로 효력이 있을까요. 상임법에 따르면 세입자의 권리금을 포기하는 특약은 무효로 간주 됩니다. 상임법 제10조의 4, 제15조에 따라 '세입자의 권리금 보호를 제한하는 약정은 효력이 없다'는 규정이 있기 때문입니다.

따라서 계약서에 권리금 포기 특약이 명시되어 있더라도 법적으로 보호받을 수 있습니다. 건물주가 권리금 포기 특약을 주장하며 권리금 반환을 거부한다면, 손해배상청구소송을 제기해 권리금을 돌려받는 방법도 고려할 수 있습니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사

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