압구정·목동 3억 오르는데 노원 2.8억 하락...서울 재건축 온도차, 왜?

목동, 압구정 등 토지거래허가제에도 신고가
"강남 등 높은 수요와 토지가격 등으로 비용 수용"

정부가 준공 30년이 넘은 주택은 안전진단을 거치지 않고 바로 재건축 절차에 착수할 수 있도록 한 가운데 15일 오전 서울시 도봉구의 한 고층빌딩에서 노원구의 아파트 밀집 지역이 보이고 있다. 부동산R114 조사에 따르면 서울 아파트 전체 182만6886채 가운데 30년을 경과한 단지는 50만2820채로, 구별로는 노원구가 전체 16만3136채 중 9만6159채의 아파트가 30년을 넘어 58.9%의 비중을 기록했고, 도봉구도 6만4121채 중 3만6428채(56.8%)로 비중이 높다. 2024.1.15/뉴스1 ⓒ News1 박정호 기자

(서울=뉴스1) 한지명 기자 = 서울의 재건축 시장에서 강남과 목동은 연일 신고가를 경신하며 상승세를 보이지만, 강북의 일부 지역은 하락세를 보여 대비를 이룬다.

30일 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 올해(1~6월) 거래된 아파트를 분석한 결과 아파트 신고가 비중이 강남은 16.5%, 강북은 2.6%로 자치구별로 '양극화'되는 모습을 보였다.

지역구별로 살펴보면 서초구(18.7%), 양천구(13%)가 높은 신고가 거래 비중을 기록했지만, 상대적으로 매매가가 저렴한 서울 외곽의 노원구(2.5%)와 도봉구(4.8%)는 신고가 비중이 작았다.

실제로 강남과 목동, 여의도 등 사업성이 양호한 지역에서는 토지거래허가제에도 불구하고 신고가 행진이 이어지고 있다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강남구 압구정동 신현대12차 전용 121㎡는 지난 1일 48억 원(6층)에 거래되어 한 달 만에 신고가를 경신했다. 이는 지난달 11일 기록된 47억 6500만 원을 뛰어넘는 금액이다.

양천구 목동 신시가지5단지 전용 95㎡는 지난 11일 23억 3000만 원(3층)에 거래됐으며, 직전 최고가는 지난해 12월 23억 원(4층)으로 신고가를 갱신했다. 여의도 광장아파트 전용 102㎡는 21억 8000만 원(12층)에 매매됐으며, 이는 직전 거래가인 18억 3000만 원(6층)보다 3억 5000만 원 올랐다.

이들 지역은 토지거래허가구역으로 최소 2년간 실거주 의무가 적용되어 갭투자가 불가하지만, 그럼에도 불구하고 신고가가 나온 것은 정비사업에 대한 기대감이 크다는 방증이다.

반면 강북권의 대표 재건축 지역인 노원구에서는 상당수 단지가 최고가 대비 30% 이상 낮은 가격대에 거래되고 있다.

이미 재건축이 완료된 포레나노원을 제외하고 가장 사업 속도가 빠르다는 평가를 받는 상계주공5단지의 경우, 가장 최근 거래가격이 지난 7일 5억1500만 원(2층)으로, 종전 최고가인 2021년 8월 8억 원(1층) 대비 35% 저렴한 수준이다.

서울시가 용적률 인센티브를 주고 공공기여를 축소하는 내용의 '강북대개조' 프로젝트를 추진하겠다고 발표하면서, 작년 말 4억 4000만 원까지 내려갔던 가격이 그나마 수천만 원 오르긴 했으나 여전히 낮은 가격대를 유지하고 있다.

이는 사업성과 분담금 여력 때문에 차이가 난다. 강남이나 목동, 여의도의 아파트들은 대체로 중대형 위주로 구성돼 대지 지분이 높지만 서민 주거지인 노원구의 단지들은 소형 평형이 주류를 이룬다.

상계주공5단지는 전용 37㎡(공급 11평) 단일 평형으로 이뤄져 있다. 이렇다 보니 소유주가 전용 84㎡를 배정받으려면 분담금이 5억원에 달할 것이란 전망이 나온다. 집값만큼의 분담금을 감당해야 하는 것이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩 랩장은 "강남은 설계 특화나 내장재 고급화 등의 요인으로 건축비가 평당 1000만원에 달한다"며 "이에 따라 분양가가 높아질 수밖에 없지만, 강남의 높은 수요와 토지가격으로 인해 이러한 비용이 수용된다"고 분석했다.

이어" 고급화된 내장재와 특화 설계, 고층화 등으로 인해 건축비가 상승하는 데다 고층화로 인해 철근과 콘크리트의 강도가 높아야 해 공사비가 더 커지지만, 상대적으로 강북은 분양가 인상 폭이 덜할 수 있다"고 부연했다.

hjm@news1.kr