[변호사가 알려주는 법] 재건축 재개발 분양권 재당첨 제한

한 때 서울 전역과 경기 일부 지역이 투기과열지구로 지정되기도 하였으나 2023년 1월 5일부로 서울의 용산구와 강남 3구(서초, 강남, 송파)를 제외하고는 모두 해제되었다. 투기과열지구로 지정되면 분양권 전매 제한, 부동산 거래 시 대출 요건 강화, 매매대금 출처 소명 등 많은 규제를 받는데, 오늘 할 이야기는 분양권 재당첨 제한에 관한 것이다.

요점부터 말하면, 투기과열지구에서 재건축 또는 재개발로 분양권을 받은 자는 5년 내에 투기과열지구에서 다시 분양신청을 할 수 없다. 그리고 같은 세대를 구성하는 자 중 한 사람이 분양권을 받은 자가 있으면, 다른 구성원도 동일한 규제를 받게 된다.

김택종 변호사 /사진제공=법무법인 센트로

재당첨 제한은 2017년 입법되어, 다음 해인 2018년 2월부터 시행되었다. 그리고 재산권을 소급하여 박탁해서는 안 된다는 취지에서, 재당첨 제한 규정이 시행되기 전 소유한 부동산에 대해서는 재당첨 제한을 적용하지 않는다는 경과규정을 부칙에 두었다.

그런데 재당첨 제한 규정이 시행되기 전부터 소유한 부동산으로 분양권을 받는 경우라고 하더라도 경과규정에 일정한 예외를 두었다. 즉, 재당첨 제한 규정이 시행되고 나서 투기과열지구에서 새로이 부동산을 취득하여 분양권을 받은 경우에는, 본래 소유하고 있던 부동산이 재당첨 제한이 될 것을 예상할 수 있으므로 이에 대해서는 다시 경과규정의 적용을 배제한 것이다.

그럼 재당첨 제한 규정이 시행되기 전에 투기과열지구에 소유한 물건으로 분양권을 받고 나서, 재당첨 제한 규정 시행 후 분양권을 받아 분양신청을 하는 것이 가능할까?

결론부터 말하면, 가능하다고 봐야 한다. 재산권 박탈의 소급효 금지라는 시각에서 보면, 재당첨 제한 규정이 신설되기 이전에 분양권을 받았다거나 분양권의 기초가 되는 부동산을 소유하고 있다는 사정은 재당첨 제한 규정 적용에서 모두 배제되어야 할 것이다.

다만, 부칙은 이러한 경과규정에 다시 예외를 규정하고 있다. 즉, 재당첨 제한 규정이 시행되기 전에 투기과열지구에 부동산을 소유하고 있었더라도, 재당첨 제한 규정이 시행된 후에 투기과열지구에 새로운 부동산을 취득하여 분양권을 받으면 본래 소유하고 있던 부동산을 기초로 분양권을 받아 분양신청을 할 수 없고, 본래 소유하고 있던 부동산으로 재당첨 제한 규정 시행 후 분양권을 받으면 그로부터 5년 동안 분양권을 받아 분양신청을 할 수 없는 재당첨 제한에 걸리는 것이다.

따라서 재당첨 제한 규정이 시행되기 전에 투기과열지구에 부동산을 소유하고 있어 분양권을 받았던 자는 위 경과규정 예외 어디에도 해당하지 않아, 그로부터 5년 이내라고 하더라도 경과규정에 따라 분양권을 받아 분양신청하는 것이 가능한 것이다.

다만 이에 대해 행정법원은 경과규정의 예외가 적용되어 분양신청이 불가능하다는 판단을 하였다. 필자의 생각에는, 행정법원이 투기 방지라는 재당첨 제한 규정의 취지를 지나치게 강조하여 문언의 범위를 넘은 해석을 한 것이 아닌가 하는 의문이 든다.

한편, 경과규정 예외의 적용과 관련하여, 1세대 내 구성원 사이에 부동산 양도로 분양권을 취득할 경우 분양신청이 제한되는지도 논란이 있다.

이에 대해 행정법원은, 재당첨 제한 규정은 1세대 구성원들 사이에 누가 분양권을 취득하든 재당첨 제한을 하여 1세대 구성원들을 하나의 단위로 묶어서 적용함을 고려할 때, 1세대 구성원들 사이 부동산 양도는 경과규정의 예외에서 의미하는 새로운 부동산 소유권 취득으로 볼 수 없다고 판단하였다. 경과규정의 예외는 소유권을 제한하는 규정이므로 이를 엄격하게 새겨야 한다는 것이다.

이에 반대되는 취지의 하급심 판례도 존재하고 있으나, 이 부분에 있어서는 필자도 행정법원과 의견을 같이 한다. 행정법원이 판시한 것처럼, 경과규정의 예외는 예외의 예외이므로 이를 엄격히 해석해야 한다. 그리고, 재산권 제한은 명시적인 법률의 근거가 필요하나 재산권을 보호하는 방식의 해석은 법의 취지를 고려하여 목적론적 해석이 가능하기 때문에 그러하다.

앞의 사례는 재당첨 제한 규정이 시행된 지 5년이 훨씬 지났기 때문에 기존 사건의 당부 판단이 문제될 뿐, 앞으로 문제될 여지는 없을 것이다. 그러나 뒤의 사례는 앞으로도 계속 문제될 수 있는 사안이라 최종적으로 대법원의 판단이 필요할 것으로 보인다. /글 법무법인 센트로 김택종 변호사

허남이 기자 nyheoo@mt.co.kr