“재건축 기대 호가는 치솟는데”…분당·일산, 기부채납·분담금에 초긴장

기부채납 많아지면 재건축 수익성↓
공사비 증가로 추가 분담금 부담도

1기 신도시인 분당 신도시. [사진 출처 = 연합뉴스]

1기 신도시(분당·일산·중동·평촌·산본) 재건축 선도지구 공모가 시작된 가운데, 각 지방자치단체가 용적률 상향에 제동을 걸면서 흥행을 장담할 수 없다는 우려가 나오고 있다.

28일 부동산 시장에 따르면 1기 신도시 지방자치단체인 경기 고양, 성남, 부천, 안양, 군포는 지난 25일 신도시별 선도지구 공모 지침을 각 지자체 홈페이지에 공고했다.

주민동의율 확보 등 3개월의 준비 기간을 거쳐 오는 9월 23~27일엔 공모 신청서를 접수한다. 오는 10월 평가를 거쳐 11월 중 각 지자체가 신도시별 선도지구를 선정할 예정이다.

올해 선정된 선도지구는 내년 특별정비구역 지정 후 2027년 착공하며, 입주 목표 시기는 2030년이다.

재건축 윤곽이 잡히면서 이들 1기 신도시 아파트 호가가 치솟는 상황이나, 일각에선 재건축 사업의 성공 가능성을 낮게 보는 시각도 나온다.

용적률 인센티브를 받기 위한 기부채납과 공사비 상승에 따른 추가 분담금 등 해결 과제가 남아서다.

현재 특별법은 3종 일반 주거지역에 대해 최대 450%의 (법정 상한) 용적률을 허용하고 있지만, 성남·안양·고양시 등 각 지자체는 330~350%의 기준 용적률을 허용할 방침으로 알려졌다. 용적률은 건물을 새로 지을 때 수익성을 결정짓는 주요 요소다.

특별법에 따르면 용적률을 올려주는 대가로 기부채납 비율을 정하는데, 종전 용적률에서 기준 용적률까지 늘어난 용적률의 10~40% 범위에서, 기준 용적률을 넘어서면 40~70%를 조례로 정해 기부채납하도록 정하고 있다.

기부채납이 많아지면 특별법상 법정 상한 용적률인 450%가 적용되더라도 재건축단지 조합원들의 수익성이 떨어질 수밖에 없다.

이에 1기 신도시 재건축 선도지구 추진 준비 단지들은 적용 용적률을 기존보다 하향 조정하고 주민 설명회를 통해 예상 분담금 등을 다시 산출하고 있는 것으로 전해졌다.

공사비·이자 비용 증가 등에 따른 추가 분담금 부담 문제도 있다. 추가 분담금이 늘어날수록 이자 비용 등 금융 부담이 높아지고, 집값 상승에 따른 시세 차익 효과가 떨어지게 된다.

특히 인건비·자잿값 상승 등으로 최근 3년간 건설공사비가 26% 증가하며 분담금 우려에 무게를 더하는 상황이라 주민들의 사업 참여가 기대보다 미진할 수 있다는 분석이 나온다.