부동산PF 97%가 빚… “시행사 자기자본 비율 상향 검토”

■ 위기의 중소·중견 건설사 - (下) ‘저자본·고보증’ 리스크
신용약한 건설사, 신탁사 손잡고
무리한 사업 수주 끊임없이 반복
정부, 금융만 의존하는 구조 수술
KDI “자본비율 40%까지 높여야”

악순환 ‘STOP’ 28일 오전 경기 과천시의 한 중견 건설사 재건축 공사 현장에서 타워크레인이 공사 작업을 하고 있다. 윤성호 기자

건설업계가 직면한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 문제의 근본적 해결을 위해선 부동산 개발 사업 진행 시 자기 자본 없이 ‘저자본·고보증’으로 금융에만 의존하는 구조를 개선해야 한다는 지적이 나온다. 시행사의 경우 평균적으로 총 사업비의 약 3%의 자기자본만 갖고 사업에 뛰어들고 신용이 약한 지방 건설사(시공사)의 경우 사업 수주를 위해 신탁사와 책임준공 확약 상품 계약을 맺고 무리하게 사업을 수주하는 문제가 끊임없이 반복되고 있기 때문이다. 이에 금융당국은 ‘책임준공확약 관리형 토지신탁(책준형 신탁)’ 제도 개선을 비롯해 시행사의 PF 자기자본 비율 상향 방안을 검토하고 있다.

28일 금융당국에 따르면 정부는 신용도가 낮은 지방·중소 건설사의 사업에 부동산 신탁사가 연대 보증을 서주는 ‘책준형 신탁’의 건전성 기준 강화방안을 올 하반기에 발표할 예정이다. 당국은 신탁사의 건전성 지표인 영업용순자본비율(NCR)에 대해 책준형 신탁의 반영 기준을 세분화할 계획이다. 신탁사의 NCR은 영업용순자본을 총위험액으로 나눠 산출하는데, 부동산 투자 시 사업장별 단계 및 담보인정비율(LTV)에 따라 NCR 위험 값을 차등 적용하는 것이다. 아울러 손해배상 책임 범위와 시기와 관련한 ‘책임준공 확약 토지신탁 관련 모범규준’도 내놓을 방침이다. 특히 책준형 신탁의 손해배상 범위를 놓고 신탁업계와 금융사 등 대주단 간의 해석이 엇갈려 최근 법정 소송이 붙은 사업장이 속출하고 있는 만큼 당국이 관련 가이드라인을 제시한다는 것이다.

정부는 책준형 신탁 제도 개선 문제뿐만 아니라 부동산 개발사업을 일으키는 시행사의 자기 책임이 지나치게 적은 구조 개선도 고민 중이다. 이에 국책 연구 기관을 중심으로 총사업비의 약 3%에 불과한 시행사의 자기자본비율을 선진국 수준인 30∼40%까지 높여야 한다는 주장이 나오는 상황이다. 한국개발연구원(KDI)이 ‘갈라파고스적 부동산 PF, 근본적 구조개선 필요’ 보고서에서 최근 3년 내 추진된 총액 100조 원 규모의 PF 사업장 300여 개의 재무구조를 분석한 결과, 개별 사업장에 필요한 총사업비는 평균 3749억 원에 달했다. 이 중 시행사는 자기자본을 평균 118억 원(3.2%)만 투입하고 나머지 3631억 원(96.8%)은 빌린 돈으로 충당한 것으로 나타났다. 이는 주요 선진국에 비해 현저하게 낮은 수준이다. 미국의 경우 금융회사가 PF 대출을 내줄 때 시행사 자기자본이 총사업비의 최소 ‘3분의 1(33%) 이상’이 될 것을 요구하고 있다. 건설업계에서는 이 같은 제도 개선이 당장 건설사의 ‘돈맥경화’를 낳을 수 있다고 우려한다. 금융권 관계자는 “사업성 저하와 고금리의 파고를 견딜 체력이 없는 구조를 계속 방치할 경우 연쇄 리스크 전이 위험이 있는 만큼 제도 개선은 필요하다”고 말했다.

박정경·신병남 기자