[하우머니] "서울 전셋값 더 오른다"…'이때' 집 사라?

■ 재테크 노하우 머니쇼 '하우머니' - 송승현 도시와경제 대표 

올해도 벌써 반이 지나가고 있습니다. 하반기 부동산 시장은 다소 뜨겁게 시작하는 모양새인데요. 입주 물량이 다소 늘면서 소방수 역할을 해줄지 관심입니다. 하지만 주변 여건이 그리 녹록진 않은데요. 1기 신도시 선도지구 선정 레이스가 본격적으로 시작됐고, 여기에 스트레스 DSR 2단계 시행이 두 달 늦춰졌죠. 앞으로 시장에 어떤 영향을 줄지 관심들 많으실 텐데요. 한 주간의 부동산 정보 살펴보시죠.

#1. 올림픽파크포레온 입주 확정

Q. 먼저 서울 입주 물량부터 살펴보시죠. 올해 하반기 서울 입주 물량이 풍성합니다. 서울 강동구 올림픽파크포레온 입주 날짜가 확정됐는데요. 11월 올림픽파크포레온에서만 1만 2000세대가 넘는 입주 물량이 나와요?

- 둔촌주공 재건축 '마무리'…입주 날짜는 언제?
- 올림픽파크포레온, 입주 일자 11월 27일 확정 공지
- 공정률 100% 육박…단지 내 중학교 신설 문제 답보
- 정비사업계획 당시 초·중학교 계획…심사 결과 부적격
- 학령 아동 감소로 학생 수 부족…인근 학교 분산배치
- 올 하반기 서울 입주 물량, 올림픽파크포레온 덕 '풍성'
- 하반기 서울 입주 물량 1만 8439세대…상반기比 268%↑
- 강동구 1만 3603세대 '최대'…송파구 1314세대 뒤이어
- 강동, 송파 일대 동남권 지역 중심 입주 물량 집중
- 올 하반기 전국 아파트 입주 물량 총 16만 4633세대
- 서울, 유례없는 대단지 입주…대전도 대규모 예정

Q. 입주 물량이 대거 풀리면서 1년 넘게 오르고 있는 전셋값이 안정될지도 관심이에요?

- 서울 이례적인 입주 물량 '폭탄'…전셋값 영향은?
- 서울 아파트 전셋값 1년 내내 상승…강동구 의견 분분
- "입주 물량 덕 하락" vs. "서울 전체 물량 감소로 상승"
- KB 기준 강동구 전셋값, 올해 누적 0.24% 하락 기록
- 부동산원 기준 강동구 전셋값 상승세…일부 단지 신고가
- 최근 서울 전체 입주 물량 감소…강동구 본격 영향권
- 강동구, 올해 서울 아파트 입주 물량 중 약 70% 집중
- 실거주 유예 전세매물 대거 출회…3개월 새 21.4%↑
- 올림픽파크포레온 입주 시 강동구 전셋값 '요동' 전망
- 전문가 "입주 물량 집중된 특정 단지·지역 제한 영향"
- 한국부동산원 기준, 서울 전세가격 58주 연속 상승
- 서울 전세시장, 선호단지 내 입주 가능 매물 부족 심화
- 임대인 희망 가격 수준 상승 거래…"대기수요 인근 이전"

Q. 서울시가 장기전세주택 제도를 개편하면서 장기전세주택 2가 다음 달 첫 공급됩니다. 올림픽파크포레온이 그 시작을 알릴 예정이라 신혼부부들의 기대가 상당히 큰데요. 올림픽파크포레온 장기전세주택2의 공급 가구 수는 총 300가구라 많이들 준비하고 계실 것 같아요?

- 올림픽파크포레온도 장기 전세, 언제쯤 나올까?
- 서울시, 3년간 신혼부부 공공주택 4400호 공급 예정
- '장기전세주택Ⅱ' 도입…내달 둔촌주공 300가구 투입
- 둔촌주공 임대 1046가구 중 300가구 신혼부부 공급
- '44㎡ 족쇄' 풀린 신혼 임대…둔촌주공도 20평대 유력
- 무자녀 신혼부부 49㎡…유자녀 신혼부부 59㎡ 가능성
- 서울시 "출산 장려 위해 지원 면적 완화 방안 협의 중"
- 장기전세주택, 아이 한 명 출산 시 최장 거주기간 20년
- 2명 출산 20년 뒤 10% 저렴 매수…3명 출산 시 20%↓
- 장기전세주택 거주 중 출산 시 더 넓은 평수 이사 기회

#2. 1기 신도시 재건축 선도지구 '치열'

Q. 1기 신도시 선도지구 진행 과정 살펴보죠. 1기 신도시가 속한 지자체가 선도지구 공모 지침을 공개했습니다. 국토부가 제시한 선도지구 선정 기준에서 지자체별로 일부 조정이 있었어요?

- 1기 신도시 선도지구 공모 지침 공개…내용은?
- 1기 신도시 속한 지자체들, 선도지구 공모 지침 공개
- 각 지자체 배점 항목 세분화…평가 항목 일부 변형
- 경쟁 가장 치열한 분당, 주민동의율 60점 만점 배점
- 통합정비 참여 가구 수 배점 늘리고 주택단지 수↓
- 정주 환경 개선의 시급성 항목 세분화…최고 6점 배점
- '기부채납' 등 도시 기능 활성화 배점 15점으로 늘려
- 부천 중동, 주민동의율 배점 70점…국토부比 10점↑
- 동의율 90% 이상 시 70점 만점…주민 의지 더욱 중요
- 일산·평촌·산본, 국토부 표준 평가 기준 거의 '그대로'
- 9월 23일~27일 5일간 공모 접수…10월 평가 예정
- 오는 11월 각 지자체 신도시별 선도지구 최종 선정
- 분당 1만2000가구·일산 9000가구 등 최대 3만9000가구
- 지자체별 세부 가이드라인 확정…단지 간 경쟁 더욱 치열
- 분당 특별정비예정구역 내 50여 개 단지 선정 경쟁 참여

Q. 11월 최종 선정이 될 예정인데요. 이미 단지별로 선정이 되기 위해 치열하게 준비 중입니다. 유력한 단지들, 어떤 곳들이 있나요?

- 막 오른 '선도지구' 레이스…유력 단지는?
- 선도지구 선정 시 안전진단 완화·면제 등 각종 규제 완화
- 최대 변수, 공모 신청서 접수까지 주민동의율 유지 관건
- 각 지자체 단지별로 주민동의율 확보 위한 작업 착수
- 일산 강촌1·2, 백마1·2, 후곡마을3·4·10·15 등 유력
- 분당 이매 풍림·선경·효성, 한솔마을 1·2·3단지 등 유력
- '8000가구' 서현 시범단지, 역세권-비역세권으로 분리
- 전문가들 "선도지구 만능 아냐…지정과 사업 추진 별개"
- 중요한 건 '사업성'…"분담금 못 이겨내는 단지 나올 수도"
- 시장 회복 여부 관건…"오를 거란 기대 있어야 성공"

#3. '2단계 스트레스 DSR' 연기, 부동산 영향은?

Q. 스트레스 DSR 살펴보겠습니다. 내달부터 2단계가 시행될 예정이었는데 정부가 갑작스럽게 두 달 연기했습니다. 최근 주담대가 크게 늘고 있는데요. 빚내서 집 사란 시그널이냐는 말까지 나옵니다. 이를 어떻게 봐야 할까요?

- '스트레스 DSR 2단계' 돌연 연기…이유는?
- 스트레스 DSR 2단계 7월 1일 예정…금융위 두 달 연기
- 3단계 스트레스 DSR, 기존 2025년 초→7월 시행 변경
- 금융위원회 "서민과 자영업자의 대출 축소 등 우려"
- 지난 2월, 스트레스 DSR 1단계 은행권 주담대 시행
- 단계로 가산금리·적용 대상 확대…중도금·전세 제외
- 스트레스 금리 적용 시 연소득 올라야 대출금 한도↑
- 최근 시중은행 주담대 금리 2%대…약 3년 전 수준
- 스트레스 DSR 2단계 전 '막차 타기'…가계대출 급증
- 2·3월 증가세 줄던 주담대…4월 들어 회복세 후 급증
- 시장 일각, "'빚내서 집 사라' 시그널"…가계대출 우려
- 집값 '꿈틀'…내 집 마련 적기 vs. 가계부채 상승 우려
- 전문가 "대출 한도 줄기 전 집 사야 한단 신호 줄 수도"

Q. 그렇지 않아도 상승세를 타고 있는 집값을 더욱 자극할 거라는 분석이 나옵니다. 만약이 그렇게 되면 주담대도 덩달아 늘게 될 텐데요. 한국은행에서는 이를 두고 보지는 않겠다는 입장이에요?

- 한은, 급증하는 대출에 경고…DSR 범위 늘릴까?
- 한은, '스트레스 DSR' 연기에 "소폭 미세조정" 평가
- 이종렬 부총재보 "가계부채 증가율 안정적 관리돼야"
- 한은 "가계부채, GDP 대비 100% 하회…그래도 높아"
- 최근 가계부채 급증 예의주시…"하향 안정화해 나가야"
- 가계부채 추가 확대 시 DSR 적용 범위 확대 검토 시사
- 기존 DSR 적용 시 전세·중도금대출·정책금융 등 제외
- 한은 "가계부채 많이 늘어나면 대상 확대 검토할 수도"
- 집값 상승세에 금리인하 기대…가계부채 추가 증가 우려
- 한은 "집값 기조적 상승 전환인지 시간 두고 지켜봐야"

(자세한 내용은 동영상을 시청하시길 바랍니다. )

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