강북 ‘성냥갑 스카이라인’ 드디어 바뀐다…‘이 동네’ 60층 재건축

서울시, 재정비안 열람 공고
상계주공 등 역세권 11개단지
용적률 최고 400%까지 완화
소형평수 많고 대지지분 적어
추가분담금 면밀히 분석해야

27일 서울시 노원구 상계주공 6단지 모습. [김호영 기자]

서울 노원구 상계·중계·하계동 등 역세권 일대 낡은 저층 아파트들을 최고 60층 높이까지 재건축할 수 있는 길이 열린다. 이들 아파트는 1980년대 후반 대규모 주택공급을 위해 택지개발지구에 지어진 주택들로, 재건축 가능 연한인 30년을 훌쩍 넘기고 있다. 높은 용적률 탓에 사업성이 문제점으로 지목되고 있는 상황에서, 가구당 4억~5억원 수준의 분담금을 줄이고 재건축 물꼬를 틀 수 있을지 주목된다.

서울시와 노원구는 이같은 내용의 ‘도시관리계획(상계·중계·하계동일대 택지개발지구 지구단위계획) 결정변경안’을 서울도시계획포털에 27일 열람 공고했다. 이번 변경안은 지난해 서울시에서 발주한 용역을 거쳐 마련된 재정비안이다. 재정비안에 따르면 상계·중계·하계동 역세권 일대 일부 아파트들이 3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 종상향된다. 용적률이 최고 400%로 완화되고, 최고 높이 180m (약 60층)아파트가 들어설 수 있게 된 것이다.

노원구는 현재 준공 30년을 넘긴 아파트가 45개 단지 총 6만7000가구에 이른다.

이번 복합정비구역 대상 아파트는 지하철 4·7호선 노원역 주변 상계주공3·6·7단지와 7호선 마들역 주변 상계주공11·12단지, 7호선 하계역 주변 현대우성·한신·청구, 은행사거리 인근 중계청구3차·건영3차·동진신안·중계주공6단지 등이다.

27일 서울시 노원구 상계주공 7단지 모습. [김호영 기자]

은행사거리 주변은 학원가가 발달했지만, 그동안 지하철 사각지대로 교통이 불편했다. 이 지역 아파트가 포함된 것은 인근에 동북선(은행사거리역)이 들어설 예정이기 때문이다. 상계와 왕십리를 잇는 노선으로 오는 2026년 개통땐 이동시간이 현재 46분에서 25분으로 단축된다.

이들 아파트는 현재 모두 15층으로, 총 가구수가 1만7152가구에 달한다. 이 아파트가 모두 60층으로 올라간다고 단순 가정하면, 가구수는 현재의 4배인 6만8608가구로 늘어난다. 물론 향후 본격적인 개발이 시작되면 주변 수락산과 불암산 경관을 살리기 위해 단지내 위치에 따라 고층~저층을 섞어 변화를 줄 것으로 보인다.

노원구 역세권 일대 아파트들에 대한 종상향은 서울 역세권 개발과도 맞물린다. 이는 역세권을 고밀복합화해 지역에 필요한 시설을 확충하고, 주택 공급을 늘리겠다는 것이다. 이를 통해 상대적으로 개발이 덜 된 지역의 활성화를 꾀해 고른 발전을 이루겠다는 목표다.

2040노원구도시발전기본계획안에 따르면 노원구는 택지지구 고밀 복합개발에 따른 주거환경 개선과 역세권 중심 개발을 핵심 전략으로 삼고 있다.

재정비안에 따르면 노원구에 첫 특별계획구역도 지정됐다. 상계·중계·하계동 아파트를 단지별로 묶었다. 택지개발 사업 완료 이후 30여년이 흘러 역시 재건축이 필요한 지역으로, 정비사업을 계획적으로 관리해 나가겠다는 목표다. 구역에 따라 용도지역과 용적률도 달리 적용된다. 노원구 관계자는 “우후죽순 개발을 막고 단지별 특성을 살려 재건축의 가이드라인을 주는 것”이라고 설명했다.

이번 지구단위계획 변경안은 높은 용적률과 공사비 상승 등으로 사업이 지지부진한 노원구 재건축 단지들이 추진 동력을 확보할 수 있는 계기가 될 수 있다는 분석이 나온다. 송승현 도시와경제 대표는 “노원구 재건축 단지는 소형 평수도 많고 가구 당 대지지분도 적어 재건축 시 추가 분담금이 많이 발생할 수밖에 없다”며 “복합개발을 통해 생활편의시설도 들어올 수 있게 되고 종상향으로 사업성도 높여 주민들이 재건축 사업에 관심을 갖게 될 것”이라고 분석했다.

다만 종상향에 따라 공공기여 비율이 높아지고, 여전히 준주거 지역에 비주거 의무 비율도 있는 만큼 투자자는 추가 분담금을 면밀히 분석해야 한다는 지적도 나온다. 백준 J&K 도시정비 대표는 “용적률 인센티브가 있더라도 지나친 공공기여 등으로 인해 조합이 일반분양 물량을 최대한 확보하지 못하면 결구 추가 분담금을 많이 부담해야만 한다”며 “투자자 관점에서는 정책 하나만 보고 진입 여부를 결정하지 말고, 사업 추진 동력이 충분히 확보됐는지 여부를 면밀히 살펴야 한다”고 조언했다.

최근 서울 아파트 가격이 상승 추세에 접어들고, 재건축 인센티브를 높이려는 정책 드라이브까지 걸리며 노원구 아파트도 가격이 차츰 오르고 있다. 한국부동산원에 따르면 6월 넷째주(6월 24일 기준) 노원구 아파트값은 전주 대비 0.08% 올라 4주 연속 상승세를 보였다. 대표적으로 노원구 중계동 건영3차 전용 84㎡이 이달 11억2700만원에 거래되며 연초 대비 8.5% 올랐다. 중계동 그린아파트도 지난달 6억2800만원에 매매 계약이 체결돼 작년 11월보다 6.4% 상승했다.

한편 노원구는 내달부터 대대적인 주민 설명회를 총 14차례 연다. 재정비안은 27일부터 내달 11일까지 2주간 공람하고 주민들 의견도 수렴한다. 재정비안은 주민 열람과 의견청취가 끝나면 올해 하반기 중 관계 심의를 거쳐 확정될 예정이다.

27일 서울시 노원구 상계주공 3단지 모습. [김호영 기자]