재건축 선도지구 선정 관건은 주민동의율[부동산 빨간펜]

25일 신도시별 선정 기준 공개
‘주민 동의율’이 총점 60∼70% 차지
단지 내 2주택자도 1표로 계산
9월 신청서 접수 뒤 11월 최종 선정

이달 25일 1기 신도시(경기 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 선도지구 공모 지침이 지방자치단체별로 공개되며 경쟁이 한층 달아오르고 있습니다.

각 지자체는 9월 23일부터 5일간 공모 신청서를 접수한 뒤 11월 최종 선도지구를 선정합니다. 국토부는 지난달 ‘주민 동의 여부’(60점), ‘정주 환경 개선 시급성’(10점), ‘도시기능 활성화 필요성’(10점), ‘단지 규모(정비사업 추진 파급효과)’(20점) 등을 주요 선도지구 평가 기준으로 제시했습니다. 이번 공고에서 지자체는 이 기준을 바탕으로 지자체에 맞는 평가 기준을 다시 짰는데요. 이번 주 부동산 빨간펜은 신도시별 선도지구 선정 공고문을 꼼꼼히 살펴보겠습니다.

Q. 가장 중요한 평가 기준은 무엇인가요?

“배점이 가장 큰 ‘주민 동의율’을 얼마만큼 높일 수 있을지가 관건이 될 것으로 보입니다. 도시별로 주민 동의율 배점(100점 만점)은 중동신도시가 70점, 일산·평촌·산본·분당신도시가 60점입니다. 주민 동의율을 구하는 방식은 도시 및 주거환경정비법(도정법)의 ‘토지 등 소유자의 동의자 수 산정 방법’에 따릅니다. 아파트 한 채를 여러 사람이 공유하고 있을 때는 대표자 1인만 토지 등 소유자로 보고 1표를 행사할 수 있습니다. 집 한 채를 10명이 공동지분으로 소유하고 있더라도 대표자 1인만 인정한다는 의미입니다. 1명이 해당 구역 내 2채 이상을 소유(지분 포함)하고 있어도 1표만 행사할 수 있습니다. 주민 동의율 50% 이상을 받아야 선도지구 신청이 가능하고 95% 이상일 때 만점을 부여합니다.

단지 내 상가를 주민 동의율 계산 때 반영하는지도 관심이었는데요. 우선 일산·평촌·산본·중동은 재건축 추진 구역 내 토지를 보유한 상가 소유주도 주민 동의율에 포함합니다. 가장 경쟁이 뜨거운 분당은 주민 동의율을 계산할 때 상가는 빼고 공동주택(아파트 등) 동의율만 반영합니다. 다만 선도지구 신청을 할 때 구역 내 상가 소유자의 20% 이상 동의를 받아야 신청할 수 있도록 했습니다. 사실상 상가 동의율은 20%만 확보하면 된다는 얘기입니다. 당장 선도지구를 선정할 때 상가 비중이 커 동의율 확보가 쉽지 않았던 단지들은 상대적으로 혜택을 보게 됐습니다. 하지만 선도지구 선정 이후 사업 진행 과정 때 상가 소유주들과 갈등은 불가피해 보입니다.”

Q. 정주 환경 개선 시급성은 어떻게 평가하나요?

“정주 환경 개선 시급성은 분당이 다른 신도시와 달리 평가 항목을 세분화했습니다. 가구당 주차대수 1.5대 미만, 소방 출입구 10m 미만, 구역 내 평균 건축 나이 20년 이상, 엘리베이터 유무, 복도식 건물, PC공법 구조 여부 등 6개 항목에 각각 2점을 부여합니다. 상한이 6점입니다. 3개 항목만 충족해도 6점 만점을 받을 수 있다는 겁니다.

나머지 도시들은 주차 환경으로만 정주 환경 개선 시급성을 평가합니다. 일산·산본·평촌은 가구당 1.2대 이상일 때 최소 2점을 부여하고 가구당 0.3대 미만일 때 10점 만점을 받습니다. 중동은 조금 다릅니다. 가구당 0.4대 미만이면 7점을 받습니다. 주차구역이 부족해 통합구역 내 옥외 주차 비율이 100%일 때 3점, 40% 미만이면 1점을 받습니다.”

Q. 도시기능 활성화 필요성은 어떻게 평가하나요?

“분당을 제외한 나머지 신도시는 신청 자격 요건만 맞추면 기본 점수 10점을 부여합니다. 자격 요건만 되면 이 부분은 평가하지 않겠다는 의미입니다. 정성적인 부분이 평가될 수 있다는 우려가 있어 배제한 것입니다. 분당은 다릅니다. 10페이지 내로 선도지구의 정책적 목표 실현을 위한 개발구상(안)을 작성해야 합니다. 배점도 15점입니다. 건축계획, 공공기여 제공, 이주대책 지원 여부 등이 포함됩니다.”

Q. 선도지구 추진 시 단지 규모별로 배점은 어떻게 되나요?

“먼저 분당은 통합 정비에 참여하는 주택 단지 수가 4개 단지 이상이면 4점을 받습니다. 1개 단지마다 1점을 부여합니다. 규모가 200채 이하면 3점, 3000채 이상이면 15점입니다. 다른 도시들은 1개 단지일 때 5점, 4개 단지 이상일 때 10점을 부여합니다. 규모에 따른 배점 부여 방식은 조금 다릅니다. 일산·평촌·산본은 500채 미만일 때 2.5점, 3000채 이상이면 10점을 받습니다. 중동은 1000채 미만일 때 4점, 3000채 이상이면 10점입니다. ”

Q. 추가 가점은 없나요?

“분당은 사업 시행 방식을 선정할 때 신탁 방식이나 총괄사업관리자+조합 방식, 한국토지주택공사가 시행사로 참여하는 공공 시행 방식을 활용하면 2점의 추가 가점이 있습니다. 만점이 100점이니 추가 가점 2점을 더 받으면 최고 102점이 되는 셈입니다. 산본도 공공이 시행을 맡는 방식을 적용하면 가점 5점을 부여해 총 105점을 받을 수 있습니다.”

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최동수 기자 firefly@donga.com