[김종율의 토지투자]대로변 토지 투자, ‘완충녹지’ 확인해야

소음-재해 방지 위한 완충녹지
대로변이라도 차량 출입 안돼
건축허가도 어려워 유의해야

김종율 보보스부동산연구소 대표

교외 지역 토지 투자자의 꿈 중 하나는 본인 토지에 유명 커피점의 드라이브스루(DT)점이 들어서는 것이다. 드라이브스루는 주차하지 않고도 손님이 상품을 구입할 수 있는 방식을 말한다. 통상 1600여 ㎡(약 500평) 전후의 토지 규모에 2층 건물이 들어선다. 넓은 마당과 주차장을 갖춘 휴게음식점인 경우가 대부분이다. 월세는 고정액이 아닌 매출 연동형으로 받는데 대개 매출의 13%가 월세로 이어지는 구조다. 가게의 월 매출이 1억5000만 원이면 매월 1950만 원을 거둔다는 뜻이다. 대기업에서 운영해 관리가 수월하고 건물 디자인이 우아한 점도 장점이다. DT점이 서울 시내에 있는 웬만한 꼬마빌딩보다 인기를 끄는 이유다.

이런 토지 조건에는 대형 의류매장 입점 수요도 높다. 매출의 12%를 월세 명목으로 지급하는데 커피점 임대보다 수익률이 높기도 하다. 나들목(IC)이나 신도시 주변에 있다면 금상첨화다. 유통과 소비자 접근성 등 모든 측면에서 유리하기 때문이다.

이럴 때 투자 전 중요하게 살펴보아야 하는 것은 완충녹지 설정 여부다. 대로변이더라도 차량 진출입이 불가능해질 수 있기 때문이다. 완충녹지는 대기오염, 소음, 진동 등 공해나 각종 사고에 준하는 재해 등의 방지를 위해 설치하는 녹지를 말한다. 공해를 차단 또는 완화하고 사고 발생 시 피난지대로 활용한다. 완충녹지의 폭은 공해를 발생시키는 시설에 접한 곳으로부터 최소 10m 이상이 되도록 설치해야 한다.

인천 중구 중산동 일대 토지를 살펴보자. 영종도 내에 있는 곳으로 남측에는 하늘신도시가 있고 하늘대로와 접한 땅처럼 생겼다. 하지만 자세히 보면 대상지와 대로 간 완충녹지가 설정되어 있다. 대로 주행만 가능할 뿐 진출입은 불가한 곳이란 뜻이다. 실제 현장에는 인도에 가로수만 설치돼 완충녹지가 있다는 점을 간과하기 쉽다. 대로변에 있더라도 DT점은커녕 건축 허가도 어려운 땅인 만큼 투자에 유의해야 한다.

일부 지역에서는 완충녹지가 해제되기도 한다. 경기 오산시 세교동의 독산성로 인근 토지를 보자. 대상지는 대로변에 있지만 대상지와 도로 사이에 완충녹지가 설정되어 있다. 기존 왕복 2개 차로였던 독산성로가 왕복 4개 차로로 확장되며 도로 양 끝이 완충녹지로 지정됐다. 동쪽에 오산 세교신도시가 들어서 자동차 이동을 원활하게 하기 위한 규제였다. 대상지가 완충녹지 지정으로 차량 접근이 불가능해지며 사실상 맹지가 된 것이다. 하지만 해당 도로의 차량 이동 속도는 시속 60km로 제한됐다. 소음이나 교통사고 우려가 낮았다.

지나친 규제라는 민원이 제기되며 결과적으로 오산시는 지난해 말 해당 완충녹지를 해제하기로 결정했다. 대상지는 4차로와 맞붙은 데다가 건축 허가를 받을 수 있는 땅이 된 것이다. 하지만 이런 규제 해제는 늘 있는 일이 아니기에 완충녹지가 설정되어 있는 대로변 토지를 매입하는 것은 피하는 것이 바람직하다.

김종율 보보스부동산연구소 대표