[단독] ‘20년 등록임대주택’ 도입…임차인 바뀌면 전월세 더 올린다

중산층 장기임대주택 육성안
국토부, 내달 중 발표할 예정
의무임대 ‘2년 5%’ 규제 완화
등록임대주택에 리츠 투입때
임차인, 투자자로 참여 유도

현재 10년 이상 의무 기간으로 운영되는 민간 등록임대주택이 20년짜리 장기 거주용으로도 나온다. 이때 임대료(전월세) 규제도 대폭 완화된다. 기존에는 임차인 변경과 상관없이 정해진 10년 전체를 두고 2년 갱신 때 최대 5%까지만 임대료를 증액할 수 있었다.

하지만 20년짜리 임대주택에선 임차인이 바뀌면 곧장 시세대로 임대료를 올려 받고 그 이후부터 2년 5% 룰을 적용하는 방안이 추진된다. 이를 통해 임대 수익을 더 올리고 민간 등록임대주택 공급도 늘리겠다는 게 정부 복안이다. 이 과정에서 부동산 투자회사 ‘리츠’ 자금이 유입될 가능성도 커질 전망이다.

27일 국토교통부에 따르면 정부는 7월 중 이러한 내용을 골자로 한 ‘중산층 장기임대주택 육성 방안’을 발표한다. 현재 임대주택은 민간의 경우 개인 위주 전세, 공공은 취약계층 지원 형태로 이원화돼 있다. 이에 따라 중산층이 장기간 안정적으로 거주할 임대주택이 부족하다는 지적이 많았다.

정부는 현재 10년 이상인 등록임대주택과 별개로 기간을 2배 늘린 주택을 선보임으로써 서민 주거 공급에 힘쓸 방침이다. 이때 안정적인 임대 수익을 보장할 장치로 임대료 증액 제한 규제를 완화하기로 했다.

특히 기존엔 등록임대주택 임대료를 올릴 때 주거비물가지수 연상승률이 5% 이하이면 그만큼만 2년 갱신 때 올릴 수 있었다. 국토부는 이 규제를 20년 임대주택에선 없앨 방침이다.

국토부 관계자는 “임대주택 사업 자체를 대형화, 전문화, 투명화하기 위해선 임대 수익을 안정적으로 확보하는 방안이 필요하다”며 “자율형, 지원형 등 다양한 임대주택 유형을 도입해 중산층 겨냥 장기임대주택 시장을 조기에 정착시키겠다”고 말했다.

물론 임대료가 오르면 임차인 입장에선 불리할 수 있지만 장기적으로는 주거 안정성이 올라갈 수 있다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터소장은 “임차인 변경 때 시세대로 임대료가 설정되는 것이 합리적”이라며 “오히려 전세사기 등 기존 사회적 문제를 예방할 수 있고 임차인이 더 오랜 기간 거주할 기회가 생겨 임대차 계약의 안정성이 올라갈 것”이라고 말했다.

국토부는 장기임대주택 육성 과정에서 공공 택지를 일부 제공하거나 관련 정부 기금을 출자하는 등 지원책도 마련하기로 했다. 특히 리츠 수익을 임차인이 공유할 수 있는 방안도 새롭게 도입하기로 해 눈길을 끈다. 리츠는 일반 국민도 소액 투자로 참여할 수 있는 페이퍼 컴퍼니로 임대 수익을 주주들에게 배당한다.

기존에도 임차인의 리츠 투자 금지 규정은 없었다. 하지만 이번엔 제도적으로 임차인의 리츠 참여 유도책을 마련하기로 했다. 등록임대주택에 리츠가 자금을 투입할 때 임차인이 투자자로 나설 경우 주주로 우선 가입할 수 있는 권한을 부여하는 것이다.