"임대차보호법, 전셋값 상승에 영향…시행 5개월간 10%↑"

조세재정연구원 분석…신규 전셋값 9~11%↑
계약 기간 장기화→임대 가격 급격하게 올라
"전월세 임대료 상한, 유연하게 적용할 필요"

사진은 기사 내용과 직접적인 관련이 없음. 국제신문DB

2020년 7월 시행된 주택임대차보호법이 당시 신규 계약 전세가격을 10% 안팎 상승시켰다는 분석 결과가 나왔다.

한국조세재정연구원은 27일 발간한 ‘재정포럼 6월호’에서 이런 내용의 ‘주택임대차보호법 개정이 주택시장에 미친 영향’을 발표했다.

주택임대차보호법은 ▷계약갱신청구권 ▷전월세상한제 도입 등을 주요 내용으로 2020년 7월 시행됐다.

계약갱신청구권은 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는 권리다. 임대인은 정당한 사유가 없으면 이를 거절하지 못한다. 전월세상한제는 계약을 갱신할 때 임대료 증액의 상한을 5%로 제한하는 제도다.

조세재정연구원 송경호 부연구위원이 임대차보호법 개정·시행에 따른 전세 가격 영향을 실증 분석한 결과 법 개정 이후 2020년 12월까지 신규 계약의 전셋값이 평균 9~11% 상승한 것으로 추정됐다.

송 부연구위원은 “(법 개정·시행으로 전세) 계약 기간이 장기화됨에 따라 미래 예상되는 가격 상승분을 임대차보호법의 규제를 받지 않는 최초 계약가격에 선반영해 임대가격이 급격하게 상승하는 문제가 발생한 것”이라고 설명했다.

같은 기간 전월세 거래량은 평균 25% 감소했다. 임대 거래 중 전세가 차지하는 비중도 2020년 상반기 67%에서 법 개정 이후 5.58%포인트 하락했다.

전셋값 상승은 매매 가격의 상승으로 이어졌다.

임대차보호법 개정 등 외부 충격이 발생해 전세 가격이 올라가면, 매매가격도 통계적으로 유의한 영향을 받은 것으로 분석됐다.

이에 대해 송 부연구위원은 “전셋값이 오르면 일부 임대 수요가 매매 수요로 이동해 매매 가격이 오르는 연쇄 효과가 나타날 수 있다”고 분석했다.

아울러 그는 계약기간이 장기화됨에 따라 임대가격의 변동성도 확대됐다고 밝혔다.

매매 가격의 변동이 전셋값의 변동에 미치는 영향을 전셋값의 변동성으로 보고 분석한 결과, 임대차보호법 개정 이후 변동성은 17~21% 커졌다.

송 부연구위원은 “임대차보호법에 대한 보완 및 전면적인 재검토가 이뤄져야 한다”며 “전월세상한제에서 규제하는 임대료 상한을 시장 상황 변화에 따라 유연하게 적용하는 방안도 검토할 필요가 있다”고 제언했다.