소도시 웨딩홀, 복합 요양시설로 바꿨더니 '황금알' 됐네 [김창환의 요양시설 실전개발]

감정가액 대비 30%에 매입
리모델링 비용 등 65억 투자
현재가치 120억으로 탈바꿈
요양원·요양병원 통합개발
부대시설 등 운영비용 절감
매달 수천만원대 수익 올려

요양병원·요양원 통합 개발 후 내부 사진

요즘 주변 사람들을 만나보면 정말 투자할 데가 없다며 혀를 끌끌 찬다. 부동산 시장과 관련해선 연일 부정적인 뉴스가 좀처럼 끊이지 않고 있다. 개인들의 부동산 투자심리가 더욱 위축되고 있다.

이런 불황의 시기 묘안은 크게 두 가지로 구분할 수 있다. 첫 번째는 유동인구가 계속 증가하는 서울과 같은 특수 입지다. 불황기에도 지속적인 가격 상승이 예상되는, 흔히 얘기하는 A급지를 선택하는 것이다. 아파트도 강남 신축을 위주로 거래량과 가격의 회복 속도가 더 빠르다는 것은 굳이 설명할 필요가 없을 것이다.

두 번째는 인구 고령화의 물결에 올라타는 것이다. 고령화에 따른 주거, 상권의 변화에 잘 대응해 실버사업에 뛰어드는 것이다. 그나마 다행인 것은 실버사업(특히 요양사업)은 A급지가 아닌 B·C급지여도 수익률이 받쳐준다는 점이다. 누구나 좋아하고 성공할 수밖에 없는 A급지와는 달리 B·C급지에서 수익을 거두려면 노력이 필요하다. 그리고 입지의 단점을 극복하는 방법은 결국 아이템일 수밖에 없다. B·C급지의 부동산을 가지고 있거나 투자를 계획하고 있는 독자에게 조금이나마 참고가 될 수 있길 바란다.

20여 년 동안 음식점, 목욕탕, 웨딩홀, 유아시설, 숙박업소, 유흥업소 등 온갖 종류의 시설을 요양시설로 개발·운영해본 결과, 가장 중요한 것은 역시 수익을 지속가능하게 하고 수익률을 높이는 것이다. 지난번 칼럼을 통해 유치원과 고시원을 요양원으로 개발한 사례를 설명했는데, 이번엔 웨딩홀을 요양병원·요양원 복합시설로 개발한 사례를 들어보겠다.

해당 웨딩홀은 경기도와 강원도 경계 지역에 인구 10만명 이하 소도시에 자리 잡고 있었다. 제2금융권의 파산으로 예금보험공사가 관리했던 공매 물건을 저렴하게 인수한 사례로, 연면적 2000평, 지하 1층~지상 7층 건물이었다. 웨딩홀로 운영하다 인구 고령화로 결혼식 수요가 급감하는 직격탄을 맞았다. 금융 부실로 토지건물 감정가 80억원이었던 건물을 23억원 공매 수의계약으로 매입했다. 이후 요양시설로 리모델링하는 데 30억원, 정상화될 때까지의 운영비 10억원이 소요됐고, 총 65억원을 투자해 현재는 120억원의 가치로 평가받고 있다.

처음에는 요양병원으로 리모델링해서 다른 사업자에게 임대를 주려고 구상했다. 그러나 해당 지역이 의료 취약지역에 있어 의료법인 개설이 가능하다는 것을 알게 됐고, 이에 재단법인으로 직영하면서 요양병원과 요양원을 같이 통합하는 모델로 사업을 진행했다.

개발 과정에서 많은 시행착오가 있었지만 결국 통합모델은 롱런 가능한 성공적인 모델이 됐다. 그 이유는 세 가지 정도 요약할 수 있다.

첫째, 각 시설이 지닌 단점을 완벽하게 보완했다. 요양병원의 단점은 치료가 끝나고 돌봄만이 필요한 노인을 오랜 기간 입원시킬 수 없다는 점이다. 반면 요양원의 단점은 돌봄이 필요한 어르신이 갑작스러운 응급 상황을 맞이하거나 임종이 가까워졌을 때 필요한 의료시설이 없다는 점이다. 통합 개발은 각 시설이 모자란 부분을 완벽하게 상호 보완할 수 있는 방안이었다. 이는 종사자는 물론 보호자에게 편리한 서비스로 이뤄져 모두가 만족하는 구도다.

둘째, 환자의 연계성이다. 요양병원 입원환자 10명 중 5명 정도는 요양병원에서 생을 마감한다. 노인성 질환 치료가 더 이상 필요 없어 요양원으로 옮기는 환자는 보통 2명, 나머지 3명은 집으로 퇴원했다가 임종 시점에 다시 요양병원에서 생을 마감한다. 정부는 재정적 부담 때문에 요양병원보다는 요양원을, 요양원보다는 집에서 보살핌 받기를 권유하고 있고, 탈시설화 방향으로 규제를 점진적으로 강화하고 있다. 이에 오히려 서비스의 다각화가 노인복지사업에서 중요해졌다.

세 번째, 운영 비용의 절감이다. 요즘 요양사업은 사업의 본질 외 부대시설 및 편의시설도 상당히 중요하다. 특히 식당을 얼마나 효율적으로 운영하느냐는 실무에서 매우 중요한 사안이다. 수요자 눈높이에 맞는 편의시설을, 요양원 이용자와 요양병원 환자가 공동으로 사용할 수 있다는 큰 장점이 있다.

다시 부동산 투자 관점으로 바라봐보자. 정리하자면 감정가액 대비 30%에 매입해 65억원을 투자했고, 영업을 시작한 이후 매입·개발에 필요했던 투자금은 전액 회수했다. 현재 매월 수천만 원의 안정적인 사업 소득을 내고 있고, 매매 시엔 시세차액이 세전 60억원 정도 예상되는 건물로 거듭났다. 단계별 금융대출을 통해 실제 내 자본이 투자된 현금은 20억원에 불과했다.

마지막으로 위와 같은 사례를 현재 한 경매 물건에 그대로 접목해보겠다. 충남 아산에 실존하는 모 웨딩홀 경매 물건(현재 정지 상태로 향후 다시 진행 예정)은 감정가 51억원, 최저 입찰가 18억원, 토지 772평, 웨딩홀 건물 1400평이다. 필자는 이를 요양병원·요양원 복합 개발, 또는 상급병실 특화 요양원으로 직영을 하면서 일부를 의원(한의원)으로 임대를 주는 것을 추천한다. 이 물건 역시 매입 자금과 개발에 들어갈 비용은 건물 정상화 이후 금융대출로 투자 현금을 모두 회수할 수 있을 것으로 본다.

[김창환 지인그룹 대표]