시행업계 “잔금 못 받았는데, 세금 부담까지 이중고”… 경기 불황에 정책 배려 필요

수분양자 입주 안 해 잔금 못 받아도 세금 내야
법인세 ‘권리의무 확정주의’… 매출시점 정해져
기업회계상 ‘발생주의’와 배치되는 개념
“징수유예 적용 폭 넓힌다면 어려움 덜 수도”

M시행업체는 2021년 서울 강서구 가양동에 지식산업센터를 분양하는 데 성공했지만 올해 입주시기를 맞아 사업에 난항을 겪게 됐다. 입주율이 56%에 그쳐 잔금이 들어오지 않으면서 예상했던 매출 보다 550억원이 비게 된 것이다. 더 큰 문제는 세금이었다. 작년 말 준공시 분양수입금이 100% 들어왔다고 보고 지난해 기준으로 세금이 매겨졌기 때문이다. M시행업체는 현재 법인세, 법인지방소득세 94억4000만원을 체납 중으로 강서세무서로부터 오는 8월 압류 조치를 통보받았다.

시행업계에서는 최근 수분양자들이 입주시기에 맞춰 잔금을 치르지 못하면서 자금 사정이 악화되고 있다. 부동산 호황기 분양에는 성공했지만, 막상 입주시기에는 불황이 찾아온 탓이다.

지식산업센터가 늘어선 서울 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 인근의 모습./방재혁 기자

27일 시행·세무업계에 따르면 부동산 개발의 경우 매출(분양수입)을 착공 신고시에는 0%, 준공 시에는 100%로 인식해 세금을 매긴다. 하지만 실제로는 건설공사의 진행율(회계기준에 따라 산정)로 총 분양 수입금을 배분한다. 이 때문에 실제 분양수입금의 수령 시기와 손익계산서 상의 매출 발생 시기에 차이가 생기는 경우가 생긴다.

M시행업체의 경우 작년 11월에 준공을 득했지만 입주지정기간은 올해 1월부터 2월까지였다. 실제 잔금은 올해 들어오지만 세법상 인식되는 매출 시기는 작년인 것이다. 여기에 경기 불황까지 겹치면서 입주률이 절반을 겨우 넘겨 잔금도 550억원이나 받지 못한 상황이다. M업체가 체납을 거쳐 압류까지 예고된 배경이다.

시행업계의 한 관계자는 “수분양자와의 계약을 해지하지 않는 이상 계속 매출이 이미 발생한 것으로 취급돼 세금을 내야 한다”면서 “경기 불황으로 입주를 미루며 잔금의 미납연체료를 내며 버티는 수분양자들이 많은 데 시행업자 입장에서는 세금부담까지 지게 돼 상당히 곤혹스럽다”고 했다.

대형 시행업체의 실무담당자는 “실제 시행·건설업계의 현장은 더 심각한 상황”이라면서 “미분양과 입주지연에 따른 잔금 미납비율이 큰 현장은 대부분 같은 사정일 것”이라고 했다.

세무업계에서는 이를 법인세가 ‘권리·의무 확정주의’를 근간으로 하기 때문이라고 설명한다. 흔히 기업회계가 현금흐름을 따르는 ‘발생주의’를 기본으로 하는 것과 배치되는 개념이다. ‘권리·의무 확정주의’는 국가 과세행정 효율성과 법적 안정성 등의 측면을 고려해 법인세에 도입된 것이다. 모든 법인의 현금흐름을 일일이 따라가며 세금을 매기는 행정력 낭비를 막기 위한 것이다.

우병탁 신한은행 압구정역기업금융센터 부지점장은 “법인세에서 매출이 났다고 보는 시점에 세금을 매기는 것이지, 현금흐름을 따져가며 매기는 경우는 없다”면서 “세법상 정의가 이미 정해져 있고 모든 기업이 그 기준을 따르고 있다”고 했다.

일부에서는 많은 시행·건설업체가 세금부과로 어려움을 겪고 있는 만큼 경기불황을 고려해 징수유예 사유를 확대하는 등의 정책적 배려가 필요하다는 의견도 있다. 현재 징수유예는 자연재해, 경영상의 중대한 위기 등에 대해서만 적용이 가능하다.

정진희 이촌세무법인 대표 세무사는 “세법의 큰 흐름에서 법인세는 권리·의무 확정주의를 따르고 있고, 아주 영세한 업체들도 이를 기준으로 하고 있다”면서 “다만 경기 불황임을 감안해 세무당국에서 정책적인 배려를 해준다면 업체들에게는 도움이 될 것”이라고 했다.

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