[단독] 브랜드 아파트에 입주 ‘0’…미분양 늪 빠진 PF 4600억 정부보증

대구 990가구 단지 분양 실적 없어
주택금융공사, 대출액 90% 보증
대출은행 등은 돈 떼일 걱정없어

대구 달서구에는 준공 후 2개월이 넘도록 분양이 이뤄지지 않은 곳이 있다. 대우건설이 시공을 맡은 ‘상인 푸르지오 센터파크’다. 김규현 기자

대구 지하철 1호선 상인역에서 1.3킬로미터(㎞) 남짓 떨어진 곳에 들어선 대구 달서구 상인동 ‘상인 푸르지오 센터파크’ 아파트. 최고 29층, 9개 동 규모에 990가구로 이뤄진 이 아파트는 지난 4월 달서구청의 준공 승인을 받았다. 그러나 2개월여가 지난 현재까지 입주한 집은 한 가구도 없다.

아파트는 통상 착공 시점에 주택을 선분양해 건설비를 조달하는 게 일반적이다. 이곳 사정은 다르다. 달서구청 관계자는 26일 한겨레에 “분양시장이 좋지 않다 보니 시행사가 시기를 봐가며 분양하려고 입주자 모집 승인 신청을 미루고 있는 것”이라고 말했다. 대구의 미분양 주택 수는 올해 4월 말 기준 9667가구로 전국 17개 시·도 중 1위다.

이 사업장엔 제이비(JB)금융그룹과 디지비(DGB)금융그룹 산하 은행·캐피탈 등 계열사 5곳이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 5128억원(지난해 말 기준)을 내줬다. 중견 금융그룹이 특정 사업장에 계열사들을 동원해 ‘몰빵’ 대출을 한 건 드문 일이다. 불투명한 분양 전망 탓에 대출금 회수에도 경고등이 켜졌지만, 이 금융사들이 반영한 충당금(떼일 가능성 있는 금액을 미리 비용에 반영하는 것)은 전체 대출액의 10% 미만이다.

이들이 ‘믿는 구석’은 공적 보증이다. 제이비금융 쪽은 “은행이 보유한 채권의 경우 정부기관인 한국주택금융공사(주금공)의 90% 보증서로 대부분의 신용 위험을 피했다”고 했다. 주금공이 전체 피에프 대출액의 90%에 이르는 4600억원 규모 지급 보증을 서준 까닭에 돈 떼일 걱정이 없다는 얘기다.

실제 발등에 불이 떨어진 건 주금공이다. 아파트가 미분양돼 시행사가 피에프 대출 원리금을 갚지 못하면 이를 대신 상환하고, ‘악성 재고’로 불리는 준공 후 미분양 물량을 떠안아야 하기 때문이다. 이 사업장의 시행사는 분양이 늦어지면서 이자 비용이 늘어 ‘완전 자본 잠식’ 상태다. 주금공 쪽은 피에프 대출 만기가 돌아오는 올해 하반기 이전 분양을 시작하기 위해 시행사 등과 협의 중이다.

대구 상인 푸르지오 센터파크는 대규모 공공자금을 투입해 부동산 개발업자와 금융사는 ‘묻지마 투자’를 하고, 그 책임은 공공이 온전히 짊어지게 되는 구조를 보여주는 사례다. 정부는 레고랜드 사태가 터진 2022년 10월 이후 주금공 등 정책 금융기관의 피에프 보증 지원 규모를 계속 불려 갔다. 현재 지원 한도는 30조원이다. 부실 사업장의 과잉 부채 조정보다, 사업자와 건설사 구제 및 연명에 무게를 둔 정책이다.

금융 당국 핵심 관계자는 “올 하반기 미국이 정책금리를 인하하는 등 거시 환경이 우호적으로 변화하면 주택 경기도 살아날 수 있다. 미분양이 점차 줄면서 정부의 보증 손실도 줄어들 것”이라고 말했다.

박종오 기자 pjo2@hani.co.kr 이주빈 기자 yes@hani.co.kr