여의도에 부는 재건축 바람…`동의율 100%` 덫 걸린 대장 아파트

사업 추진해온 업체 속속 포기

서울 영등포구 여의도 일대의 모습. 연합뉴스

서울 영등포구 여의도 일대 아파트들에 재건축 바람이 불고 있다. '한국의 맨해튼' 이라는 별칭에 맞게 50층 내외의 초고층 재건축을 추진하려는 단지들이 발 빠르게 움직이고 있다. 이들을 둘러싸고 대형 건설사들의 시공 수주전도 치열하다.

이런 열기 속에도 정작 '대장 아파트'로 울리는 서울아파트는 조용하다. 1976년 입주를 시작한 서울아파트는 실제로 여의도에서도 한강변에서 가장 가까운 알짜 단지다.

26일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 여의도 서울아파트 전용 161.25㎡가 48억원에 거래됐다. 3.3㎡(평)당 가격은 9823만원으로, 지난달 강남구 대치동 은마아파트의 실거래가(3.3㎡당 7299만원)보다 높고 압구정 구현대 6·7차(3.3㎡당 1억1212만원)보다는 낮은 수준의 고가 단지다. 현재 중개시장에 나온 전용 161.25㎡ 매물의 매도호가는 50억원이다.

삼익주택이 시공한 이 아파트는 딱 두 동짜리 192세대 규모의 작은 단지이지만, 전용 161.25㎡형(144세대)과 238.84㎡형(48세대) 등 전세대가 50평 이상 대형 평형으로 구성된 고급 단지다. 당시 아파트로서는 드물게 주차 대수도 세대당 평균 1.35대로 여유롭게 지었다.

갈수록 희귀해지는 한강 조망이 영구 보장되는 데다 전철 5호선 여의나루역 도보 1분 거리인 초역세권 단지라는 장점을 지녀 강남에 대적할 만한 아파트이면서도 재건축 사업의 진행은 상대적으로 더딘 상황이다.

서울아파트도 과거 여러차례 재건축을 추진했던 전력이 있다. 땅은 작지만 일반상업지역에 위치하고 있어, 용적률을 최고 800%로 적용받는 등 사업성을 끌어올릴 수 있다. 3종 일반주거지역 용적률 상한이 250%인 것을 감안하면 상당히 유리한 조건이다. 게다가 단지와 한강변 사이에 방음벽 등이 없어 재건축 시 전 세대에서 한강 조망을 확보할 수 있을 전망이다.

그리고 무엇보다 300세대 이하로 '도시 및 주거환경정비법'(도정법)을 따르지 않아도 되고 일반 건축법상 재건축 방식이 가능하기 때문하다. 그렇게 되면 임대주택을 설치할 의무가 없고 모두 조합원분양과 일반분양의 물량으로 채울수 있다. 도정법상의 소형평형의무 비율 , 개발이익 환수, 기부채납 등 규제들에서부터도 자유롭고 조합설립 등의 관련 절차도 생략할 수 있다.

서울아파트는 이 같은 이유로 지난 2015년 말 건축법에 의한 재건축을 결정했다. 하지만 건축법에 따른 재건축을 진행하는 데는 넘기 힘든 장애물이 있다. 소유주들이 모두 사업자가 되기 때문에 소유주 100% 동의가 필요한 것이다. 해당 조건 때문에 사업을 진행하려던 시행·시공업체들이 결국 손을 떼고 나간 일도 있었다.

인근 K공인중개업소는 "서울아파트도 현재 사업단을 꾸려 재건축을 추진 중이며, 주민들 사이에서 800% 초고층 마천루는 아니라도 600% 용적률로 70층 2개동을 짓는 방안이 논의되는 중"이라면서도 "여전히 주민 100% 가 재건축 방식 등에 동의를 하는 것은 아니라고 안다"고 말했다. 이윤희기자 stels@dt.co.kr