시행사 떠넘기기·정부는 방치… 작은 건설사만 ‘비명’

■ 위기의 중소·중견 건설사 - (上) 연쇄 도산
시행사 ‘연대보증’ 빌미 압박
시공사 자금부족 등 시달려
올 부도 16곳 중 14곳이 지방
정부, 하반기에 PF 구조조정
중소 건설업계 위기 부채질

건설사 법정관리로 공사 중단 지난 21일 경남 창원시 마산합포구 현동 공공주택 건립 현장이 시공사 중 한 곳인 남양건설의 법정관리로 공사가 사실상 중단된 채 방치돼 있다. 박영수 기자

김영주 기자 everywhere@munhwa.com, 창원=박영수·광주=김대우 기자

책임준공을 하지 못해 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 채무를 인수하거나 마이너스 프리미엄에 잔금을 치르지 않는 수분양자의 채무까지 연대 보증으로 떠안는 등의 자금 압박으로 도산 위기에 빠져들고 있는 중소·중견 건설사들이 지방을 중심으로 속출하고 있다. 사업비 대부분을 레버리지(부채)로 충당하고 시공사에 책임을 전가하는 낡은 부동산 금융 관행과 시행사의 도덕적 해이, 이를 방치하는 정부의 무관심이 맞물려 가뜩이나 벼랑 끝에 몰린 중소·중견 건설업계의 위기를 더욱 부채질하고 있다는 지적이 나온다.

26일 건설업계 등에 따르면 실제로 광주광역시의 미분양 아파트는 지난해 말 500∼600호대였지만 반년 만에 1721호에 달할 정도로 지방 부동산 시장의 수급 불균형이 악화하고 있다. 하반기에 금융 당국이 PF 구조조정에 본격적으로 착수할 것으로 예상되는 가운데 지방 중소 건설사들의 도미노 부도 뒤 서울·수도권의 대형 건설사로 건설업계가 재편될 수 있다는 우려가 커지고 있다.

지난 20일 오후 찾은 광주 남구 봉선동 봉선5차 남양휴튼 아파트 공사(아파트 304호, 오피스텔 93호) 현장은 공사가 사실상 중단된 상태다. 인근 주민 최모(51) 씨는 “매일 공사소음으로 시끄러웠는데 뉴스에서 건설사가 부도났다고 하더니 최근 며칠 사이 조용하다”고 말했다. 관할 지방자치단체인 광주 남구청 관계자는 “현재 공정률 70%로 외부 골조공사가 끝난 상태”라며 “공사가 완전히 멈춘 것은 아니지만 올해 말 완공 일정에는 차질이 빚어질 것 같다”고 말했다. 시공사인 남양건설은 지난해부터 주택경기 침체로 은행권의 PF 심사가 엄격해지면서 대출을 받지 못해 아파트 신축현장 대금을 정산하지 못하다가 법정관리에 들어가게 됐다. 남양건설은 전남 장성·담양에서도 아파트를 짓고 있다. 남양건설 외에도 광주·전남에서는 지난 4월 아델리움 아파트를 짓는 한국건설이 법원에 회생절차 개시를 신청하는 등 지난해 11월부터 지금까지 지역 중소건설사 11곳이 줄줄이 법정관리를 신청했다. 광주 미분양 아파트는 올해 들어 급증 추세인데 분양이 어렵다 보니 착공신고를 하지 않고 있는 물량도 8000호가 넘는 것으로 파악된다. 홍광희 한국주택건설협회 광주전남도회 사무처장은 “공사비, 인건비가 다 올라 출혈공사를 하고 있는 상황인데 수요자들은 분양가가 비싸다고 생각하다 보니 악순환이 되풀이돼 올해 말까지는 현재와 같은 어려운 상황이 지속될 것 같다”고 전망했다. 남양건설이 시공 중이던 경남 창원시 마산합포구 현동 공공주택은 지금까지 입주가 3차례나 지연됐다. 분양 계약자 320가구 중 140가구가 계약해지를 신청한 상태다.

건설산업통계에 따르면 올해 들어 6월까지 전국에서 부도가 난 건설사는 16곳에 달한다. 서울·경기·인천 등 수도권은 통틀어 2곳에 불과했지만 부산 4곳, 경남·광주 각각 2곳 등 지방에선 14곳의 건설사가 부도를 맞았다. 지난 3년 건설사 부도 건수가 2021년 12곳, 2022년 14곳, 2023년 21곳이었던 상황에 비춰, 올해 들어 부도 발생 횟수가 급증하고 있다. 폐업한 종합 건설사는 2024년 5월 196곳으로 전년 동월 대비 35.17% 늘었고 신규 등록한 건설사는 193곳으로 전년 동월 대비 59.87%나 급감했다.

문제는 매수 심리가 살아나고 있는 서울과 일부 수도권 부동산 시장과 달리 지방 부동산 시장이 반등의 기미를 보이지 않고 있다는 점이다. 지난 4월 기준 전국 미분양 아파트(7만1997가구) 중 서울은 900여 건에 불과했지만, 대구·경북 등은 9000건을 웃돌았다. 준공 후에도 미분양이 해소되지 않는 악성 물량은 전국에 1만2968건인데 부산·대구만 모두 1000건이 넘어섰다.

김정주 한국건설산업연구원 연구위원은 “신용도가 약한 지방 건설사들이 연대 보증·채무인수 약정 등 불리한 조건으로 사업비를 조달해왔다”며 “리스크를 많이 진만큼 지방 건설사나 작은 시행사들이 구조조정 대상이 될 가능성이 크다”고 말했다.