[오늘의시선] 꿈틀대는 부동산시장, 필요한 정책은

가격 상승세보다 빠르게 느는 거래량
공급 확충보다 과도한 규제 정상화를

최근 주택시장에 대한 전망이 혼란스럽다. 가격폭락론자로 일컬어지던 부동산시장 전문가도 주택매입 시기의 도래를 언급하는 상황이 되었다. 수도권 아파트 시세 지수가 최근 반등했다고 하지만 공동주택 실거래가지수는 2024년 1월부터 이미 상승세로 전환하였다. 다만 그 상승 폭은 크지 않다. 변동성이 큰 서울시 아파트 실거래가지수를 보더라도 최근 1월부터 4월까지 변동률의 누적치가 1.7% 상승에 불과한 수준이다. 상승장으로의 전환을 확신하기에는 부족한 수치다. 다만 5월 잠정지수의 높은 상승폭은 현 상승 추이의 강화 가능성을 높여주는 통계이다.

가격에 비하면 거래량은 최근 빠르게 늘고 있다. 부동산원에서 제공하는 전국 아파트 매매 거래량이 2024년 4월 기준으로 4만4000여 건으로 처음으로 2021년 급감하기 전 예년 수준으로 회복하였다. 서울시도 4800여 건으로 회복하였으나 2020년 전후로 발생했던 급등장에서 경험했던 1만 건 이상의 거래량 수준과는 거리가 있다. 그럼에도 불구하고 가격 상승폭보다는 거래량 증가가 시장의 국면 전환을 점치는 신호로 받아들여지고 있다.

이창무 한양대 교수·도시공학과

요즘 누적된 주택공급 부족으로 인해 2~3년 뒤 주택가격 급등은 불가피한 현상이라는 강한 메시지가 여러 세미나나 언론매체에서 제시되고 있다. 사실 윤석열정부 공약이었던 250만호 + 알파(α)의 임기 내 총공급물량은 박근혜정부에서부터 시작되어 지속된 예상하지 못했던 공급확대 추이를 반영한 수치이다. 2013년 이후 장기간 지속되던 시장 침체가 회복되면서 인구축소기를 앞둔 시점 마지막 기회라고 믿었던 건설사들의 밀어내기 분양 판도가 벌어졌다. 결과로 전국적으로 연평균 50만호 이상, 정점이었던 2018년에는 60만호 이상의 주택 준공물량이 발생했다.

박근혜정부 시기 수도권에서 분양물량이 쏟아질 때 공급과잉 우려가 컸으나 몇 년 뒤 급증한 준공물량은 예상치 못했던 인구통계학적인 가구수 증가로 채워졌다. 통계청 장래가구추계(2017년 발표)에서 제시된 2015년 이후 수도권의 가구수 증가는 10만 가구 남짓에 불과했다. 그러나 2020년과 2021년의 총가구수 증가가 30만 가구를 넘어설 만큼 예상치 못한 급증세를 보였다. 그 이면에는 감소가 예상되었던 청년(20~39세) 1인 가구만 10만 가구 가까이 증가한 현상이 숨어 있다. 저리의 주택담보대출이나 전세대출과 같은 청년가구에 대한 과도한 주거지원 정책이 만들어 낸 그리 바람직하다고는 할 수 없는 1인 청년 가구 분화 현상이고, 그들의 혼인율 저하의 다른 단면이기도 하다.

문제는 2022년 인구주택총조사 결과 수도권 청년 가구수 증가가 1만 가구 남짓으로 사그라들었다는 점이다. 주민등록 총세대수도 2022년 및 2023년 모두 10만 세대를 약간 상회하는 증가로 장래가구추계 수준으로 안정화되었다. 이미 청년층 인구도 감소하고 있어, 2020년 전후 청년층의 가구분화와 연계된 폭발적인 주택수요 증가가 다시 발생하기가 쉽지 않을 것이다. 어찌 보면 이런 제한된 수요 증가 요인이 그렇게 우려되는 공급 위축 상황에서도 지금까지 주택시장의 가격 급등이 초래되지 않았던 숨겨진 이유일 수도 있다.

현재 벌어지고 있는 공사비 급등과 지속되고 있는 고금리, 그리고 PF 부문의 리스크 요인은 주택 건설사들의 생산활동을 위축시키고 있다. 따라서 현재 업계에서 주장하고 있는 중장기적인 준공물량 과부족 사태가 초래될 가능성을 부인할 수 없다. 다만 그 강도는 논란보다는 약할 수는 있다는 점이다.

따라서 공급확대를 밀어붙이려는 과도한 드라이브보다는 해결되지 않은 과도한 규제를 원위치하는 시장 정상화 수준의 대책으로 대응할 필요가 있다. 그 리스트에는 성장기에 구성된 재건축부담금과 같은 개발이익환수 장치들의 완화가 도시축소기를 대비하여 필요하다. 다주택자에 대한 중과 폐지를 통해 투자 기능을 재수용함으로써 이루어낼 수 있는 안정적인 민간임대주택 공급확대가 전세사기 걱정을 덜고 청년층 주거안정으로 이어지게 하는 것도 실효성 있는 선택이다.

이창무 한양대 교수·도시공학과