“똘똘 뭉쳐야 점수 더 받는다”…재건축 선도지구 노리는 분당, 천당 꿈 이룰까

1기 선도지구 지자체 선정 기준
주민동의율 배점 60점 ‘압도적’
가구수 적은곳이 앞서나갈수도
4개단지 이상 합치면 최대 4점

경기도 성남시 분당구 아파트 전경. [매경DB]

1기 신도시에서 가장 먼저 재건축에 들어갈 ‘선도지구’를 선정하기 위한 공모가 25일 시작됐다. 1기 신도시는 1990년대 대규모 공공주택이 들어선 경기 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 일대를 뜻한다. 관련 지자체는 이날 각각 선도지구를 뽑기 위한 구체적인 평가 기준을 내놨다. 통합 재건축 규모가 클수록 점수를 더 주는 등 지자체별로 기준이 조금씩 다르지만 ‘주민 동의’가 핵심임은 동일하다.

가장 구체적인 평가 기준을 제시한 건 성남시다. 국토교통부가 지난 5월 제시한 5가지 표준 평가 기준을 15가지로 세분화했다. 정량 평가로만 구성해 눈길을 끈다. 분당의 선도지구 경쟁이 치열한 만큼 반발을 차단하겠단 의지다. 실제 이날 발표된 통합 재건축 구역만 58곳(약 8만4000가구)에 달한다. 이 중에서 국토부가 배정한 8000가구와 성남시가 확보할 4000가구를 더해 총 1만2000가구가 선도지구로 뽑힌다.

먼저 통합 재건축 규모가 클수록 높은 점수를 받을 수 있다. 4개 단지 이상 합심하면 최대 4점, 3000가구 이상 참여하면 최대 15점을 준다. 반면 1개 단지가 단독 재건축하면 1점, 200가구 이하 규모면 3점만 얻다. 시범단지 한양·삼성한신(4200가구), 시범단지 우성·현대(3569가구), 양지마을(4392가구), 파크타운(3082가구) 등에 유리할 수 있다.

경기 성남시 분당 한솔마을 전경 [매경DB]

사업시행방식을 구체화하면 가산점 2점을 따낸다. 신탁이나 공공시행 방식, 총괄사업관리자·조합방식이 대표적이다. 아직 총괄사업관리자 LH(토지주택공사)의 역할이 뚜렷하지 않아 신탁이나 공공시행 방식을 택하는 단지가 많을 것으로 보인다. 까치1·2단지와 하얀주공5단지가 뭉친 분당 까치마을은 이미 교보자산신탁과 업무협약을 맺고, 한솔1·2·3단지가 합심한 분당 한솔마을도 한국토지신탁과 손잡았다. 시범단지, 아름마을, 샛별마을 등도 신탁방식에 관심을 보인다.

성남시는 정주환경 개선의 시급성 항목도 6가지로 나눴다. 주차대수가 가구당 1.5대 미만인지, 소방 활동이 불편한지, 복도식 건물인지, 누수에 취약한 PC공법 구조인지 등을 살펴 3가지만 해당하면 6점을 받는다. 단지별 특징을 살린 건축계획을 필수로 내라고 명시했다. 파크타운은 스마트 단지로, 분당서울대학교병원이 인접한 까치마을은 건강친화단지로 콘셉트를 잡고 있다. 공공기여를 많이 하거나 이주대책을 지원하는지에 따라 추가 점수도 준다.

세부 기준이 제시됐어도 핵심은 주민 동의율이다. 배점이 60점으로 압도적이다. 정량평가가 같은 단지가 다수일 경우 주민 동의율이 결국 희비를 가를 것으로 분석된다. 이런 점에선 가구 수가 적은 단지가 유리하다는 주장도 나온다. 가구 수가 커질수록 해외나 외부 거주자가 많아 동의율을 높이기 어렵기 때문이다. 분당 정자일로(2860가구), 상록마을(2512가구), 한솔마을(1872가구) 등 3000가구 미만 단지가 규모 점수는 낮아도 동의율에선 덕을 볼 수 있다.

1기 신도시 일산을 관할하는 고양시도 일산을 총 47개 구역으로 나눴다. 성남시와 달리 국토부에서 발표한 기준안에 큰 변화를 두지 않았다. 주민동의율(60점), 정주환경 개선의 시급성(10점), 도시기능 활성화 필요성(10점), 정비사업 추진의 파급효과(20점) 등이다.

고양시는 “공정성을 위해 정성평가를 배제하려다 보니 국토부 기준안을 따르기로 했다”며 “정주환경 개선을 주차 대수로만 평가하는 것도 숫자로 정량평가가 가능하기 때문”이라고 설명했다.

일산에선 4개 단지 이상, 3000가구 이상 통합으로 추진하는 구역에는 각각 10점이 부여된다. 일산에서 3000가구 이상의 규모를 갖춘 구역은 백마마을(3·4·5·6단지), 강촌마을( 3·5·7·8단지) 등이 있다. 3000가구에 근접한 구역은 백송마을(1·2·3·5단지), 후곡마을(9·16단지)·강선마을(1단지)·문촌마을(3단지) 등이 있다.