구의동도 천지개벽?…'동서울터미널' 어떻게 바뀌나

2030년 완료…버스 탈 일 없어도 찾는 '핫플'로
신세계동서울PFV 시행…스타필드 입점 예정
한강 조망·접근성 강화…성수·잠실 대체지로?

서울 광진구 구의동에 위치한 동서울터미널이 37년 만에 탈바꿈한다. 지하철 2호선 강변역과 한강을 끼고 있는 요충지임에도 낡고 복잡해 시민 불편을 야기했던 공간이다. 서울시는 민간사업자 신세계동서울 PFV(프로젝트금융투자회사)와의 사전협상을 마치고 본격 개발에 나선다.

이를 통해 동서울터미널의 운수기능에 판매·업무시설이 더해지면 서초구 고속버스터미널만큼 존재감이 강한 광역교통 중심지로 거듭날 것으로 기대된다. 또 구의~강변역 일대 주택 개발사업과 시너지를 내며 구의동의 입지도 강화될 거란 전망도 나온다.

터미널·판매·업무 복합시설…'스타필드'도

1987년 문을 연 동서울종합터미널은 고속터미널, 남부터미널과 함께 서울시내 3대 버스터미널 중 하나다. 경기와 강원, 충청 등 112개 노선을 운행 중이며 하루 이용객이 3만명에 달한다. 그러나 시설 노후화와 주변 교통난으로 시민 불편을 초래하는 상황이다.

서울시는 다음달 4일까지 동서울터미널 부지 지구단위계획 결정안에 대한 열람공고를 실시한다. 이곳에 최고 39층·22층 건물 2개 동을 짓는다. 용적률은 399.98%, 건폐율은 54.77%로 계획됐다. 사업 시행에 필요한 총 사업비는 1조8790억원(토지비 제외)이다.

서울시는 이곳을 2009년 사전협상 대상지로 선정해 사업 추진을 검토해왔다. 하지만 2019년 한진중공업(현 HJ중공업)에서 신세계동서울 PFV로 사업주체가 변경되면서 지난해 말에야 협상이 완료됐다. 올 연말까지 건축 인허가를 거쳐 내년 하반기 착공, 2030년 개장할 예정이다.

서울시는 동서울터미널을 단순히 버스를 타고 내리는 공간이 아닌, 그 자체로 방문 목적이 되는 지역 거점 공간으로 만들고자 복합개발한다. 터미널 기능은 지하 1~3층에 조성하고 지상 1~4층과 주동 39층엔 스타필드 등 판매시설을 입점시킨다. 최상층엔 전망대가 설치돼 한강을 한눈에 조망할 수 있다. 주동 5~38층과 보조동 5~22층엔 오피스를 둔다.

유정훈 아주대 교통시스템공학과 교수는 "고속터미널은 너무 시내에 있어 외곽으로 이전하자는 논의가 나오는데 동서울터미널은 서울과 경기의 경계라 오히려 위치가 좋다"며 "고속터미널과 비교하면 외곽이긴 하지만 구의동도 서울의 주요 거점이므로 대규모 복합개발이 되면 교통 측면에서도 큰 도움이 될 것"이라고 설명했다.

구의~강변역 일대 신축 아파트도 '속속'

동서울터미널 복합개발은 인근 구의·자양재정비촉진지구와 시너지를 낼 전망이다. 이곳엔 지난 2017년 자양4구역(래미안 프리미어팰리스)과 구의3구역(강변SK뷰)이 개발을 마쳤다.

자양1구역(구의역 롯데캐슬 이스트폴)은 연말 준공을 앞두고 있다. 자양5구역의 경우 대우건설PFV와 호반건설PFV가 정비사업을 추진 중이다. 자양한양연립을 재건축한 강변역센트럴아이파크도 최근 일반분양을 실시했다.

서울시는 "동서울터미널 부지는 남동측으로 한강이 위치한 대지로서 강변북로, 강변역에 인접해 광역교통이 매우 우수한 지역"이라며 "광진구청 이전과 도시개발을 통해 구의~강변역 일대가 광진구의 중심지로 성장할 것으로 기대된다"고 분석했다.

1760억원 규모의 공공기여를 통해 지역 인프라도 개선한다. 강변역 연계데크, 한강변 전망데크 등을 조성해 보행환경을 개선하고 구의공원을 재정비해 지역 커뮤니티 거점으로 활용한다. 구의공원엔 지하 3층~지상 1층 규모의 건축물이 들어선다. 동서울터미널 공사 시 143대가 운행하는 임시터미널로 사용한다. 이후 체육시설로 활용될 예정이다.

전문가들은 구의동 일대가 성수동의 대안으로 부상할 가능성을 점쳤다. 송승현 도시와경제 대표는 "한강과 가깝고 촘촘한 교통망을 갖춘 곳에 랜드마크가 개발된다면 지역 가치가 크게 올라갈 것"이라고 말했다.

이어 "구의동은 토지거래허가구역으로 묶인 성수동보다 자유로운 면이 있어 건설사들이 눈독들이는 지역"이라며 "강북 대개조 흐름과 맞물려 교통과 상업시설, 유동인구를 갖추게 된다면 강남이나 잠실의 대체지로도 볼 수 있을 것"이라고 내다봤다.

서울시는 동서울터미널 복합개발이 완료된 2030년, 하루 6만2029명이 이곳을 찾을 것으로 추산했다. 운수시설 2만8306명, 판매시설 1만7795명, 업무시설 1만5453명, 문화·집회시설 475명 등이다. 생산유발 효과는 1조710억원에 달할 것으로 전망했다. 4946억원의 부가가치를 유발하고 1만1334명의 고용을 가져올 것으로 기대했다.

김진수 (jskim@bizwatch.co.kr)