‘역대 최대 할인율’에 저점 찍는 美 오피스… “회복은 아직”

1분기 미국 CBD 오피스 거래액 24%↑
할인율 14%까지 높아지면서 ‘저점매수’ 움직임
“시중금리 인하 영향… 거래 지속될지 지켜봐야”

미국 상업용부동산 시장 위기로 촉발된 오피스 할인율이 역대 최대폭을 기록한 가운데 1분기 거래액이 전년대비 증가한 것으로 나타났다. 이 때문에 미국 중심업무지구(CBD)의 오피스 가격이 저점을 찍은 것 아니냐는 의견이 나오고 있다. 부동산 전문가들은 의미 있는 회복을 기대하기에는 좀 더 지켜봐야 한다고 분석했다.

미국 텍사스주 댈러스 리차드슨 복합단지(시티라인) 내 오피스 4개 동. /조선DB

25일 상업용 부동산 업계에 따르면 지난 1분기 미국의 CBD 오피스 거래액은 전년 대비 24% 성장했다. 미국 오피스 거래액은 증가세를 보인건 2년만이다.

이는 부실 오피스의 할인율이 역대 최대 폭으로 떨어졌기 때문이라는 분석이다. 미 상업용부동산 정보분석업체 코스타(Costar) 자료에 따르면 지난해 미국의 부실자산(특별관리 대상) 할인율은 14.1%로 2022년 12.8% 이후 16년만에 가장 높은 수치를 기록했다. 할인율이 커지면서 거래가 일부 재개됐다는 뜻이다.

실제 최근 미국 반도체 기업 엔비디아는 실리콘밸리 본사 인근에 7개의 오피스와 연구동, 데이터 센터 등이 포함된 부지를 샀다. 코스타그룹은 버지니아 알린턴에, 블룸버그 계열사는 맨해튼 내 매디슨 애비뉴 오피스를 모두 사옥용으로 매입한 바 있다.

헐값에 나오는 오피스 빌딩도 거래되는 사례가 늘고 있는데, 최근 맨해튼 중심 지역인 44번가의 상업용 건물은 5000만달러(약 680억원) 미만 가격에 매각 합의됐다. 2018년 부동산 개발회사 릴레이티드펀드매니지먼트가 1억5300만달러에 구매했던 건물로, 3분의 1 가격으로 떨어진 것이다. 미국 사모펀드 회사인 블랙스톤도 2014년 6억5000만달러에 구매했던 브로드웨이의 빌딩을 1억8600만달러에 매각하기로 대출 기관과 협의했다.

이경자 삼성증권 연구원은 “미국 오피스 가격은 2022년 7월 고점대비 역대 가장 빠른 24% 가량 하락한 상황”이라며 “반면 거래액과 거래 건수는 예년대비 크게 증가하면서 올 들어 CBD에서 바닥신호가 나타나기 시작했다”고 말했다.

그러나 의미있는 거래 회복을 기대하기에는 아직 지켜봐야한다는 분석도 나온다. 할인 이외의 수요 증가 요인이 없고 재택근무 형태 변화는 일시적인 것이 아니라 구조적인 상업용부동산 수요 부진의 원인이기 때문이다. 그동안 미국 상업용 부동산 업계의 부진은 코로나19 유행 이후 재택근무 비중이 높아지면서 공실률이 높아진 영향이 큰 것으로 업계에서는 분석해왔다.

정진우 쿠시먼앤드웨이크필드 리서치팀장은 “미국은 최근 기준금리와 시중금리가 다르게 움직이고 있는 모습이 보이고 있는데, 그동안 금리가 너무 높게 유지되면서 시중금리가 조금씩 내려가고 있는 상황”이라며 “오피스 거래 시 조달 자금 금리는 기준금리를 쓰지 않기 때문에 그런 영향이 있을 수 있다고 보여지지만 한 분기 거래량이 늘었다고 해서 회복됐다고 보기는 어렵다”고 했다.

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