-35% 가격 떨어진 물류센터 잡았다…하반기 NPL 시장 열리나

이천 푸드누리 물류센터 전경

프랜차이즈 종합 물류서비스 회사인 푸드누리가 눈물을 머금고 내놓은 ‘이천 푸드누리 물류센터’를 코람코자산운용이 싼 값에 사들였다.

코로나 엔데믹 이후 공급 과잉으로 가격이 떨어졌던 국내 물류센터들도 하나둘씩 시장에 매물로 등장한다. 부동산 투자시장에선 이르면 올 하반기부터 NPL(부실채권) 성격의 물류센터 거래가 활발해질 것으로 예상한다.

24일 투자은행(IB) 업계에 따르면 최근 코람코자산운용은 푸드누리로부터 이천 푸드누리 물류센터를 인수했다.

이 자산은 푸드누리가 2021년 자체 준공해 3년간 사용하던 혼합형 물류센터다. 코로나19 엔데믹 이후 영업 부진과 차입금 이자 부담 등으로 재무구조가 악화되자 푸드누리는 알짜 자산이었던 이천 물류센터를 지난해 시장에 매물로 내놨다.

6회차 공매 유찰 이후 코람코자산운용은 수의계약 형태로 1140억원에 매입하게 됐다. 부대비용을 뺀 자산 인수금액은 908억원으로 감정평가액(1400억원) 대비 약 35% 싸게 사들인 셈이다.

코람코자산운용은 인수금액 중 420억원을 5년 만기 펀드로 설정했는데 320억원은 키움증권, 60억원은 기관 투자자, 40억원은 임차인으로부터 투자받았다. 나머지는 대출을 통해 조달했다.

이 물류센터의 임차인은 빙그레 물류 계열사인 ‘제때’다. 코람코자산운용은 제때와 10년간 마스터 리스(책임 임차) 형태로 임대차 계약을 맺었다.

제때는 빙그레가 2006년 인수한 회사로 냉장, 냉동 등 신선식품 보관 및 수·배송을 맡는 사업을 영위하는 업체다. 전국 20여개의 물류센터를 보유하고 있는 등 물류시장에서 외형 성장을 계속하고 있는 곳 중 하나다.

IB업계 관계자는 “코람코자산운용이 물류센터 시장에서 주목받는 제때를 우량 임차인으로 빠르게 확보했다”며 “워낙 싼 값에 사들였기에 시장이 회복되면 매각 차익도 충분히 기대해볼 수 있을 것으로 예상된다”고 했다.

이천 푸드누리 물류센터는 경기도 이천시 마장면 장암리 654, 658, 678에 소재해 있다. 대지면적 2만9995㎡, 연면적 4만3209.74㎡다. 지하 2층~지상 4층으로 이뤄져 있는데 상온창고 21.3%, 저온창고 62.3%, 기타시설 16.4%로 구성돼 있다.

이지스자산운용이 최근 인수한 경기도 성남시 분당 물류센터 전경

앞서 국내 부동산 운용사인 이지스자산운용도 싼 값에 공매로 나온 물류센터를 인수했다. 지난달 말 이지스자산운용은 한국자산신탁이 실시한 8회차 공매에서 2226억원에 경기도 성남시 분당 물류센터를 낙찰받았다.

이 자산은 PF(프로젝트파이낸싱) 대출금을 상환하지 못해 대주단이 공매를 요청, 기한이익상실(EOD)가 발생했다. 분당 물류센터의 PF 당시 감정평가액은 약 3700억원이다. 이지스자산운용은 이보다 약 40% 싸게 매입했다.

현재 이지스자산운용은 국내 이커머스 업체인 쿠팡과 이 자산에 대한 임대차계약 협상을 진행하고 있다.

시장에선 향후에도 이와 같은 사례가 많이 나올 수 있다고 예상한다. 코로나19 당시 폭발하는 이커머스 주문 수요로 물류센터 개발 붐이 일었다. 하지만 공급 과잉을 초래했고 금리마저 높아지자 이들의 자산 가치가 하락, 현재도 시장에 싼 가격에 매물로 나오고 있는 중이다.

IB업계 관계자는 “올 하반기부터 본격적으로 NPL 형태로 시장에 나온 물류센터 거래가 활발해질 것”이라며 “2~3년 후 물류센터 시장이 공급자 우위 형태로 진행될 것이라 예상하는 투자자들이 자산 인수를 검토하고 있다”고 했다.