[생생경제] 2%대로 떨어진 주담대 금리, 7월 규제 확대 전 가계 대출 급등?

- 주담대, 3년만에 '2%대 금리'…스트레스 DSR 시행 전 막차 타기
- 美 하반기 금리 인하 가능성, 변동금리→고정금리 '갈아타기' 가능?
- 분양가 전국적 상승세에 청약 가입자 수↓ 기분양 단지 수요↑

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (09:00~10:00)

■ 진행 : 조태현 기자

■ 방송일 : 2024년 6월 24일 (월요일)

■ 대담 : 송승현 도시와 경제 대표

- 2024 상반기 부동산 양극화 심화, 하반기에도 이어질 것

- 하반기 '내 집 마련'? 분양가상한지역·급매물 지역 주목해야

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기를 바랍니다.

◆ 조태현 기자(이하 조태현) :신나는 노래와 함께 핫한 지역의 핫한 이슈 "핫플 거기 어때" 시간으로 가보겠습니다. 송승현 도시와 경제 대표님 전화로 연결해서 관련된 부동산 이야기해보도록 하겠습니다. 위원님 어서오십시오. 

◇ 송승현 도시와 경제 대표(이하 송승현) : 네 안녕하세요. 

◆ 조태현 : 네 이렇게 전화로 뵙게 되네요. 앞서서 문을 열면서 말씀을 드렸던 게 최근에 주택담보대출 상품 금리가 하락하고 있다. 금리가 또 유형별로 달라지고 있다 이런 소식도 있던데요. 어떤 차이가 있는 겁니까? 지금.

◇ 송승현 : 지금 시중에 주택담보대출이 최저금리가 연 2%까지 낮아졌거든요. 기존에 주택담보대출 받으시려고 하시는 분들 같은 경우는 한 3%에서 4% 정도 계속 받았는데 금리가 2%로 떨어졌다는 것은...

◆ 조태현 : 되게 오랜만에 들어봐요.

◇ 송승현 : 그렇죠. 한국은행에서 기준금리 0%에 머물렀을 때가 2021년 3월이거든요? 그러니까 거의 한 3년 만인 거죠. 그래서 굉장히 떨어진 그런 상황이기 때문에 주택 마련을 하시려는 분들에게 좀 고민으로 다가오는 것 같습니다. 말씀하신 것처럼 지금 이게 5년마다 금리를 바꾸는 고정금리형 주택담보대출 금리가 지금 연 한 2.98%까지 낮춰진 그런 상황이고요. 은행들마다 주택담보대출에 대한 서로 경쟁을 하게 되잖아요? 그러다 보니까 금리를 지금 낮추고 있는 그런 상황이라고 볼 수 있을 것 같아요. 지금 그래서 전반적으로 봤을 때는 신한은행 기준으로 봤을 때 주택담보대출이 고정금리 하단이 2.94에서, 한 2.94% 정도 되고요. 또 KB국민은행에서 나오는 주택담보대출 이 혼합형이 되거든요. 5년 고정금리에 변동금리를 이렇게 혼합한 그런 형태가 이것도 한 2% 정도 진입한 그런 상황이기 때문에 지금 앞서도 얘기해 주신 것처럼 주택담보대출에 대한 금리 변동 이게 굉장히 좀 커진 그런 상황이라고 볼 수 있을 것 같습니다.

◆ 조태현 : 그러다 보니까 대출금도 많이 늘어나고 있는 것 같은데요. 다음 달부터 2차 스트레스DSR 이게 도입이 되고요. 내일 이 운용 방안을 발표한다고 하는데 그렇게 되면 다시 긴축 효과가 있다고 봐야 될까요?

◇ 송승현 : 글쎄요. 그건 한번 봐야 될 것 같아요. 왜냐면 이게 2차 스트레스DSR이 이제 되기 전에 엄청나게 또 이런 규제를 대비해서 미리 선제적으로 대출을 많이 받아서 대출이 굉장히 커진 그런 상황인데 이게 긴축 효과를 나타낼 수 있을지 없을지에 대해서는 여러 가지 의견들이 있습니다. 첫 번째로 기축을 할 수 있다는 것은 대출에 대한 심사가 강화됐기 때문에 대출을 억제할 수 있는 것은 충분하죠. 왜냐하면 승인이 어려워지고 또 가계부채는 증가하는 것을 억제를 할 수 있고요. 그리고 소득 대비해서 부채에 대한 부담이 증가를 하기 때문에 아무래도 이 부채에 대한 긴축 효과 이런 것들은 크게 강화를 할 수 있겠죠. 그리고 이게 이제 스트레스 DSR이라는 게 주택시장 안정하고 또 가계 금융의 건전성을 높이기 위해서 도입을 한 거잖아요? 그런데 또 너무 이렇게 옥죄다 보면 주택 구매력이 감소가 되기 때문에 소위 경제 성장의 둔화를 시킬 수 있는 부정적인 역할도 같이 있어요. 하지만 이런 규제가 좀 강화가 되게 된다면 부동산 시장 같은 경우는 대출에 대한 의존도를 낮출 수 있는 그런 상품들이나 투자 쪽으로 쏠려갈 수 있거든요. 그 말은 뭐냐면 가계부채는 또 줄여 나갈 수도 있겠지만 대출의 활용도를 좀 줄일 수 있는, 지금 전세가격이 많이 오르고 있잖아요?전세를 활용해서 주택을 구입을 한다든지 또는 현금 비중이 높은 그런 측면에 있는 분들이 주택을 매입을 한다든지 이런 형태들이 나타날 수 있을 것 같습니다. 다만 이런 긴축 효과가 시장에 긍정적이냐, 부동산 시장에 긍정적이냐, 이거는 좀 다르게 볼 필요가 있을 텐데 그래도 대출에 대한 심사가 강화가 됐다라는 거는 긴축 효과, 이론적으로는 긴축 효과는 가져올 수 있다라고는 볼 수 있을 것 같습니다.

◆ 조태현 : 그럼 금리 얘기로 조금 더 가봐서요. 지금 이제 대출을 받아야겠다, 집을 사야겠다 이렇게 선택을 하신 분들. 이분들은 지금은 고정금리를 선택하는 게 낫나요?변동금리를 선택하는 게 나을까요?

◇ 송승현 : 그건 이제 선택을 해 봐야 될 것 같아요. 지금 여러 가지 시나리오를 보는데 미국의 금리 인하 가능성을 지금 고려를 하고 있잖아요? 그렇게 된다라면은 어떤 것들을 선택을 해야 될지에 대한 고민들이 많으실 거예요. 고정금리 같은 경우는 장점이 있죠. 금리를 안정적으로 낸다는 그런 안정성을 갖고 있습니다. 그러니까 고정금리를 선택하고 나서 대출 기간 동안 이자율이 변하지 않으니까 월 상한액도 일정하고요. 그리고 본인의 소비에 맞춰서 예측 가능하죠. 금리가 예측 가능한 범위 안에 있다라는 거는 본인에 대한 금융 계획도 세울 수 있다라는 거 이런 것들도 유리합니다. 다만 초기에 대한 금리 부담, 요즘에 변동금리가 고정금리보다 높아졌다는 그런 심리적인 부담 때문에 아무래도 금리가 높다는 게 좀 크고요. 또 이렇게 하반기 때 미국에서 기준금리를 낮추게 된다면 기회 비용을 잃게 되잖아요? 아무래도 금리가 인하가 되면 고정금리 선택한 사람 같은 경우는 더 높은 금리를 계속적으로 지불을 하니까 이런 부분에 대해서는 고민을 할 수밖에 없어요. 그래서 고정금리하고 기준금리 이 두 가지를 놓고 고민을 해보는데 지금 현재 미국의 경제 상황이나 연방준비제도의 정책을 고려해 봤을 때는 사실상 전반적인 컨센서스 자체는 금리 인하의 가능성을 전망하고 있거든요?

◆ 조태현 : 그렇죠. 그렇죠.

◇ 송승현 : 그렇기 때문에 사실 이 경우에는 변동금리가 좀 유리할 수는 있을 것 같아요. 그런데 결정은 개인의 재정 상황이라든지 리스크 선호도, 또 금리에 대한 전망에 따라서 좀 다를 수 있다라고 보여지고요. 어쨌든 지금 상황에서는 전반적으로 봤을 때는 금융당국에서도 나온 그런 보도자료를 보면 대출 갈아타기는 약 한 21만 명 정도 이용을 했고 또 서비스 이용자의 총 금액들 보면 한 10조 9천억 정도 대출이 이동을 했다고 봐요. 그리고 이런 전반적인 내용 자체가 오피스텔이라든지 빌라 담보대출에도 포함될 예정이기 때문에 아마 이런 고정금리를 선택하시는 분들이 늘어나고 있는 추세는 맞는 것 같아요. 그래서 우선적으로 보게 되면 저 개인적으로는 변동금리도 나쁘지 않은 선택이라고 보기는 하는데 그래도 시장에 있는 많은 시장에 대응하시는 분들 같은 경우는 몇 년 동안의 금리의 변동성 또 급격하게 금리가 올라간 상황을 지켜봤기 때문에 아무래도 안정적으로 또 고정금리라는 그 상품 자체가 이자가 굉장히 떨어지고 있는 그런 상황에서는 선택을 하고 있다라고 봐야 될 것 같아요. 그리고 민주당에서도 22대 국회 최우선 입법과제 중도상환 수수료 면제 이거를 강화, 강조를 하기는 했는데 사실상 이게 금융당국 같은 경우는 주장 정도로 생각을 하고, 현실적으로는 어렵다는 결론들이 많이 나오고 있거든요? 왜냐하면 중도상환 수수료가 전면 폐지가 되게 된다면 사실 금융소비자가 대출금리로 전가될 수 있는 부분도 있고요. 그리고 중도상환 수수료 폐지되면 은행에서는 리스크를 미리 반영을 해서 더 높은 대출을 주장을 할 수밖에 없는 상황이거든요?

◆ 조태현 : 당연하죠.

◇ 송승현 : 그러니까 서민들이 이런 상환수수료가 없다라고 생각해서 좀 도움이 될 수 있다라는 취지에는 공감을 하겠지만 현실과 어떤 시장 환경 그리고 기업들의 리스크 대비 이런 것들을 보면 그런 리스크를 반영해서 대출금리가 높아지는 그런 것들도 고려를 해 본다면 중도상환 수수료 이게 조금 넘어가기는 어렵다고 봐야 될 것 같습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 대출은 여러 가지를 고려해서 좀 판단을 해보시는 게 좋을 것 같고요. 다음은 분양가 이야기를 좀 해보도록 하겠습니다. 최근에 분양가 많이 올랐다는 소식 접해보셨을 텐데 그러다 보니까 이미 분양된 단지 이런 쪽으로 눈길을 많이 돌리는 추세라고 하던데 어떻습니까?

◇ 송승현 : 네 지금 전반적으로 보면 기분양단지라고 하죠? 그러니까 처음에 봤을 때는 이게 분양가가 너무 높다라고 평가를 해봤는데 시간이 지나다 보니까 기존에 분양했던 게 더 싸게 느껴지는 거예요. 왜냐하면 주택도시보증공사에서 지금 전국 민간 아파트 3.3제곱미터당 평균 분양가가 1월에는 1743만 원이었고 2월에는 1770만 원, 3월에는 1858만 원, 4월에는 1875만 원 정도로 집계가 됐거든요. 그러다 보니까 기존에 분양을 했을 때 평균 분양가가 낮게 느껴지는 거죠. 그래서 주택 수요자들이 기분양단지로 계속적으로 눈길을 돌리고 있는 상황인데 왜 이런 문제가 생기냐면 생생경제에서도 많이 다루었겠지만 원자재 가격 상승이...

◆ 조태현 : 너무 올랐죠.

◇ 송승현 : 그리고 인건비 상승도 있죠. 그러다 보니까 분양가가 인상되는 게 불가피한데 거기에다가 또 공사비 문제까지 이루어졌거든요? 이런 거는 비용의 인상도 있겠지만 주택 공급에 차질이 생길 수도 있다는 거예요. 그러니까 신규 아파트, 기분양 같은 경우도 신규 아파트에 해당되는 건데 이런 희소성이 높아지고 또 시간을 뒤로 또 감아서 보게 된다라면 그때 분양가가 어떻게 보면 지금 올라온 가격 대비했을 때는 조금 더 저렴하게 느껴지기 때문에 이런 올해 분양한 아파트들, 기존에 분양한 아파트들 미분양 이런 것들의 눈길들을 돌리고 있는 추세 지적하셨는데 그런 상황이라고 볼 수 있을 것 같습니다.

◆ 조태현 : 청약 인기도 떨어질 수 밖에 없겠네요. 그러면.

◇ 송승현 : 네 그렇습니다. 지금 청약 가입자 수가 줄어들고 있거든요. 그러니까 분양가가 아무래도 높다라는 건 청약에 내가 당첨되고 나도 크게 자금을 조달하고 본인이 생각했을 때 안전 마진도 좀 줄어들었다라고 생각을 할 수 있을 것 같아요. 그래서 청약 가입자도 3년 6개월 만에 최저치고요. 그다음에 지난달 말 기준으로 봤을 때 주택 종합저축 가입자가 2554만 명 정도 되는데 이게 전월 대비했을 때 한 1만 9,700명, 그러니까 약 한 2만 명 가까이 감소된 거거든요. 그러니까 2020년 1월 이후 최저라는 건데 2020년 대비했을 때 현재를 보게 된다라면 결국 분양가가 높아가지고 아무래도 그 어떤 청약을 포기하시는 분들이 많아졌다. 그리고 청약 가입자가 늘어나려면은 자녀에 대한 출산, 이런 것들이 돼서 수요가 계속적으로 이어져 줘야 되는데 출생률도 저하가 되고 있죠. 그리고 분양가 상한제 물량도 줄어들었거든요? 지금 강남 3구하고 용산만 지금 분양가 상한제로 남아 있는데 분양가 상한제라는 건 결국은 시세 대비해서 저렴하게 주택을 마련을 할 수 있는 건데 지금은 물량들이 이런 3개구에서만 나오다 보니까 아무래도 분양가 상한제 물량이 줄어들었고 거기에 공사비 갈등이 좀 이루어지다 보니까 분양가 상한제 지역마저도 공급을 좀 뒤로 하고 있는 그런 상황이라서 내가 분양가 상한제가 결국은 시장에서 나는 주택을 좀 저렴하게 매입할 수 있는 기회가 있는데 그렇지 않고 분양되는 곳들은 분양가가 너무 많이 올라와 있고 그러다 보니까 이게 청약 분양만 바라볼 게 아니라 기존에 있는 주택도 아까 기분양 얘기한 것처럼 기존에 있는 주택들을 매입을 하는 게 오히려 합리적인 선택이다라고 생각들을 하시는 것 같아요. 그래서 최근 들어서 주택 거래량도 재고 주택 안에서 거래량이 늘어나고 있는 것들도 이런 청약 가입자들이 청약을 포기하고 기존 주택을 매입하는 그런 상황까지도 나오고 있다라고 볼 수 있을 것 같습니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 앞으로도 기분양이나 구축 이렇게 찾는 수요는 계속 이어질 것으로 보이고요. 이제 전반적으로 큰 그림 이야기를 해보도록 하겠습니다. 올해 벌써 상반기가 다 끝나가는데 상반기 부동산 시장을 한마디로 요약한다면 어떤가요?

◇ 송승현 : 지금 한마디 요약한다면 말씀 주신 대로 이 내용은 전반적인 키워드를 보니까 상반기 직각 키워드는 양극화라는 키워드가 가장 눈에 부각되더라고요. 왜냐하면 서울의 집값은 지금 이제 상승 전환을 해서 한 12주 연속 상승을 하고 있거든요. 그리고 지방 같은 경우는 여전히 침체 국면에서 벗어나지 못하고 있는 상황이에요. 그래서 이런 12주 상승하는 동안 3주가 하락하기 때문에 서로 간에 서울과 지방의 주택 가격의 이격거리가 점점 벌어지고 있는 상황이라고 볼 수 있고요. 그리고 이 양극화라는 게 가격의 양극화만 나타나는 게 아니라 상품에 대한 양극화도 나타나고 있거든요? 지금 전세사기 이후로 빌라는 역전세도 발생되고 역전세를 통해서 빌라의 가격도 경매를 비롯해서 가격이 굉장히 많이 떨어지고 있는 상황이거든요? 그런데 이런 전세는 아파트 쪽으로 쏠림 현상들이 지금 나타나고 있는 그런 상황이에요. 그래서 서울 같은 경우는 60주는 안 되겠지만 한 56주 57주 정도까지도 상승하고 있는 그런 추이이기 때문에 이런 상품이 아파트 쪽으로만 지금 쏠리고 있는 그런 현상이기 때문에 지역별 양극화, 그다음에 상품의 양극화들이 나타나고 있다. 그래서 상반기 집값 키워드는 양극화가 가장 눈에 부각되고 있는 그런 키워드라고 볼 수 있을 것 같습니다.

◆ 조태현 : 그러니까 서울을 비롯한 수도권, 그리고 아파트는 오르고 지방과 비아파트는 하락하고 이런 양극화 흐름 이런 것들이 하반기에도 좀 이어질 흐름으로 보시나요?

◇ 송승현 : 하반기에는 양극화가 좀 지속적으로 이어지지 않을까라는 것들은 보여집니다. 왜냐하면 서울과 지방, 그리고 서울, 수도권과 지방의 차이는 인구에 대한 불균형들도 나타나고 있거든요. 그러니까 서울, 수도권 쪽으로 쏠림 현상들이 나타나다 보니까 수요가 서울과 수도권은 좀 풍부하게 있는 데 대비했을 때 지방 같은 경우는 아무래도 지금 인프라라든지 전반적인 흐름 자체, 그리고 산업의 위축되고 있는 그런 흐름 안에서 이런 인구에 대한 불균형들이 있기 때문에 양극화가 이어질 것으로 보여지고요. 그리고 금리라는 그런 상품이 지금 대출금리가 낮아졌다고 해도 고금리 이후로 대출 의존도가 높은 지역들 같은 경우가 주택 가격이 오르지 못하고 지금 침체 국면들이 더 깊어지고 있거든요? 오히려 대출에 의존도가 낮은 지역 같은 경우는 그래도 상승 전환을 하고 하방을 지지한 경향들이 있어요. 그러니까 인기 지역 같은 경우는 주택 가격이 그래도 좀 힘을 받치고 있는데 좀 대출에 의존도가 높고 비선호 지역 같은 경우는 좀 가격이 낮아지고 있는 경향이 있기 때문에 이런 양극화 현상들이 기준금리가 떨어지지 않고 있는 그런 상황에서는 벌어질 수 있다라고 보여지고요. 그다음에 정부 정책 같은 경우도 전반적으로 시장을 다 활성화하기 위해서 풀어놓은 그런 상황이기 때문에 똑같은 조건이라면 지방보다는 서울...

◆ 조태현 : 아무래도...

◇ 송승현 : 수도권으로 투자를 하려고 하는 그런 경향들이 있기 때문에 정부 정책의 흐름 자체, 지금 그 흐름을 생각을 해본다면 이런 양극화들은 계속적으로 이어지는 흐름이 나타나지 않을까 그렇게 보여집니다.

◆ 조태현 : 양극화는 조금 더 갈 것이다. 그러면 끝으로 짧게 하나 여쭤볼게요. 하반기에 내 집 마련하시려는 분들. 어떻게 접근해야 됩니까?

◇ 송승현 : 본인의 개인 재정 상태를 보실 필요가 있을 것 같아요. 본인이 충분한 자금을 저축을 했다 라고 하시는 분들 같은 경우는 내 주택 마련에 대해서 고민을 하셨던 분들 같은 경우는 주택 마련도 괜찮다라고 저는 의견을 드릴 수 있을 것 같거든요? 그러니까 금리가 낮았을 때 주택을 구입을 하는 게 유리합니다. 그런데 지금 2% 정도의 고정금리에 들어갔다라면 아무래도 낮은 금리로 월 상한액이 줄어드는 도움이 되기 때문에 

◆ 조태현 : 해볼만 하다.

◇ 송승현 : 그러면 집을 마련을 하는 데 도움을 줄 수 있을 것 같고요. 그리고 본인의 개인 미래 계획, 자녀들이라든지 직장, 가족 상황 이런 것들을 고려를 해 보셔서 매입을 하시는 게 좋지 않을까 그래서 저는 분양 가격 상승 또 이런 것들이 일어나다 보니까 분양 시장만 바라보시지 말고 만약에 내 집 마련이라는 게 청약과 기존 주택이 있잖아요? 그러면 분양가 상한지역하고 또 급매물이 나오고 있는 그런 지역들을 중심으로 선택을 하신다면 기회하고 아무래도 상한을 좀 줄이면서 선택을 할 수 있지 않나 저는 그렇게 보여집니다.

◆ 조태현 : 알겠습니다. 구축도 관심을 두시는 게 좋겠다라는 말씀으로 마무리하겠습니다.지금까지 송승현 도시와 경제 대표님과 함께 이야기 나눠봤습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.

◇ 송승현 : 네 감사합니다.

YTN 김세령 (newsfm0945@ytnradio.kr)

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