주담대 최저금리 2%대...7월부터 대출 문턱 높아져

■ 진행 : 차정윤 앵커, 나경철 앵커

■ 출연 : 이인철 참조은경제연구소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스와이드] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]

주요 시중은행의 주택담보대출 최저 금리가 연 2%대까지 내려앉았습니다. 이자 부담은 다소 줄었지만, 금융권 가계부채가 두 달 만에 10조 원 가까이 늘었습니다. 여기에 다음 달부터 또 다른 대출 규제가 시행되는데요. 이인철 참조은경제연구소장과 금융시장의 여파 짚어보겠습니다. 어서 오십시오. 소장님, 시중은행 대출금 하단이 2%대가 된 게 3년 만이라고 합니다. 지금 한국은행 금리가 3.5% 그대로인데 대출금리 낮아진 이유가 뭔가요?

[이인철]

지금 거의 1년 반째 한국은행의 기준금리는 동결인데, 왜 시중의 주택담보대출 하단이 많이 낮아졌느냐. 지금 가면 나는 지난주에 대출받았는데 3% 중후반도 받기 어렵더라라는 분들이 많은데. 일단 21일 자 기준이고요. 그리고 은행에서 판매하고 있는 혼합형, 이른바 5년 고정형입니다.

그리고 이건 최저가 2.94%까지 내려가 있지만 신용등급이 최고 등급일 경우 고정금리로 갔을 경우에 받을 수 있다. 그러니까 시중은행에 2.9%라고 하는데 직접 가서 왜 안 되느냐라고 하시면 안 되고요. 일단은 보면 5대 시중은행의 주택담보대출 혼합형은 최저 금리가 2.94%까지 낮아진 게 맞고, 그러나 상단도 높습니다. 5.54%예요. 갭이 굉장히 큰 거죠. 그런데 한 달 전과 비교하게 되면 하단이 0.54%포인트나 낮아졌으니까 한국은행 기준금리 동결에도 불구하고 시중은행이 금리를 낮춰줄 이유는 없잖아요. 두 가지 이유가 있습니다.

먼저 미국도 금리 인하를 하겠구나. 9월이든 11월이든, 그게 먼저 반영이 되는 거고요. 그리고 은행의 혼합형 대출금리 기준이 되는 게 은행채 5년물, 트리플A, 가장 신용등급이 좋은 은행의 5년물 금리가 실제적으로 한 달 사이에 거의 0.44%, 0.5% 가까이 낮아졌어요. 그러다 보니 지금 은행의 주택담보대출 금리가 있습니다. 이게 신용대출은 이미 더 높고요.

그리고 변동대출은 더 높습니다. 그러니까 고정형, 혼합형 금리만 조금 내려갔구나. 이 얘기는 무슨 얘기냐. 이렇게 되면 2021년, 3년 전과 같이 2% 대출금리라면 나도 좀 받아볼까? 이런 생각을 하실 거예요. 그런데 앞서 지적해 주셨습니다마는 하반기에 점점 대출 문턱 높아지고요. 이렇게 쏠림 현상이 나타나면 은행이 과감하게 또 대출규제를 더 강하게 합니다.

[앵커]

그러니까 결국에는 조건에 맞아야 2%대 대출이 가능하다라는 점을 기억하셔야겠고. 그런데 신규로 대출받으려는 분들, 다음 달부터는 한도를 신경 써야 한다고 하더라고요?

[이인철]

맞습니다. 이게 아마 지난해부터 꾸준히 금융당국이 우리나라 가계부채가 1100조 원을 넘어섰잖아요. 이 증가 폭을 어떻게 둔화시킬 것인가, 가계부채 증가율을 잡을 것인가 고민한 게 뭐냐? 이 변동금리 대출보다 고정금리 대출을 유도하자라는 취지입니다. 그래서 스트레스DSR. 스트레스 총부채원리금 상환비율을 적용하고 있는데 이게 뭐냐? 변동금리로 대출받을 경우에 한해서입니다.

변동금리 대출을 받게 되면 가산금리를 더해서 대출 한도를 대폭 줄이겠다는 겁니다. 1단계는 이미 지난 2월부터 시작이 됐고요. 여기 보시면 연봉이 5000만 원이고 40년 만기 주택담보대출 원금과 이자를 균등하게 상환하는 조건으로 변동금리 주택담보대출을 받을 때 올해 2월에 받았다, 그러면 1단계 적용됐기 때문에 한도는 3억 7700만 원까지 받을 수 있습니다.

그런데 하반기 7월부터는 이게 더 옥죕니다. 2000만 원가량 더 줄어듭니다. 그런데 내년부터는 3단계가 시행이 되거든요. 여기에 다시 2000만 원이 줄어들기 때문에 앞으로 변동금리 대출 받으려고 하면 기존에 받았던 것에 비해서 고점 대비 20% 넘게, 20% 가까이 대출 한도가 줄어든다라고 생각하시면 되겠습니다.

[앵커]

그러면 새로 대출받는 분들한테는 고정금리가 더 유리하다고 봐야 되나요?

[이인철]

앞서서 제가 고정금리는 5대 시중은행이 2.94~5.55라고 했는데 지금 봤더니 변동금리를 봤거든요. 변동금리는 최저가 3.74%예요. 그러니까 현재도 0.8% 이상 차이가 납니다. 그런데 미국이 아무리 기준금리 올해 내려봐야 한 차례 내지는 두 차례고요. 한은도 비슷해요. 한은은 한 차례 내리거나 두 차례 내릴 수 있습니다.

그러면 0.5%포인트 낮아질 수 있다는 얘기인데, 변동금리로 갔을 경우. 그러니까 지금 만에 하나 주택담보대출을 받으신다라고 하면 고정금리가 훨씬 더 유리하다는 겁니다. 그리고 나중에 내년 가서 금리가 역전될 수 있거든요. 내년에도 한은이 금리를 두세 차례 내리게 되면 0.8% 이상 차이가 나서 역전될 수 있는데 그때는 상황을 봐가면서 우리가 지금 대환대출 서비스, 대출을 갈아탈 수 있는 플랫폼이 돼 있어요. 그러다 보니까 이때 다시 한 번 기회를 노리시는 게 좋습니다.

[앵커]

그리고 또 하반기부터는 신생아특례대출의 소득기준이 완화된다고 하더라고요. 지금 현재 부부합산소득 1억 3000만 원인데 단계적으로 해서 결국은 2억 5000만 원까지 확대한다. 굉장히 폭이 넓어지네요?

[이인철]

맞습니다. 사실은 정부, 금융당국이 내놓은 상품 가운데 베스트셀러를 꼽으라면 이 상품이에요. 신생아특례대출. 전세대출할 때도 받을 수 있고요. 그다음에 대출 매매, 집 매매할 때도 사실 수가 있어요. 아이가 태어나고 2년 이내에 주택을 구매하거나 전세 세입할 경우에는 매매의 경우에는 9억 원 이하의 주택을 5억 원까지 최저 대출금리가 무려 1%대입니다.

그러니 올해 1월 판매가 되고 나서 지금까지 거의 6조 원 가까이 이 상품이 팔린 거예요. 그러다 보니 그동안 불만이 뭐였느냐. 왜 부부 합산 소득 연 1억 3000만 원이면 이게 지금 대기업에 들어간 맞벌이 부부라면 넘거든요. 그러다 보니 이걸 2억 5000만 원까지 부부 합산소득 거의 2배 가까이 늘린다는 거예요.

그 얘기는 뭐냐? 고소득 부부 맞벌이라 하더라도 집 사는 데 도움을 주자라는 취지거든요. 이게 아이를 낳았을 경우에만 받을 수 있는 대출이다 보니까 출산율 장려 정책의 일환이기는 합니다. 그런데 문제는 뭐냐 하면 이게 그러다 보니 부자 아니야? 2억 5000만 원 연봉이면 그 정도 돈이면 2~3년 모으면 아파트 직접 살 수도 있는데 구태여 1% 대출까지 해줘야 돼? 이런 생각을 하실 수 있는데 서울의 합계출산율이 얼마냐? 지난해 0.59명이에요. 서울은 일자리도 몰려있잖아요.

그런데 집값이 너무 뛰었잖아요. 그러다 보니 사실은 서울에 보면 맞벌이 부부들 가운데 아이를 갖지 않는 부부, 고소득자가 더 많아요. 그러다 보니까 고소득 맞벌이 부부한테도 저금리 혜택을 누리게 하자는 취지여서. 단지 조건이 있습니다. 전용면적 조건이 있습니다. 국민평형 이하만 돼요.

85제곱미터 이하, 주택 가격도 제한이 있습니다. 9억 원 이하 주택. 맞벌이 고소득자라 하더라도 9억 원 이하 주택에 한해서는 연소득 규제 때문에 대출을 1%든 2%든 낮춰주는 것은 하겠다는 취지기 때문에 아마 이거에 대해서 반대를 할 사람은 없을 것 같습니다.

[앵커]

그런데 정부가 대출 관리한다고 하지만 최근 두 달 동안 10조 원이 늘었다고 하더라고요. 한쪽에서는 규제하고 한쪽에서는 풀고, 이렇게 엇박자 정책이라는 비판도 있을 텐데요.

[이인철]

맞습니다. 이게 사실은 지난해부터 그 얘기가 계속 나왔어요. 정책 금융상품은 1%, 2%짜리 대출을 해 주면서 가계대출은 계속해서 늘어나고 있는데 DSR 한다면서 총량을 줄이겠다고 하니 엇박자 아니냐라고 얘기가 나올 수밖에 없는데요.

사실 스트레스DSR을 적용하겠다는 것은 지난해부터 계속해서 로드맵을 통해서 밝혀왔던 사안이고 다만 금융당국은 계속해서 입장이 가계부채가 한계 상황에 다다랐고 전체 우리나라 국가부채 수준을 감안했을 때 과도하다는 판단 때문에 계속해서 대출을 옥죄려는 방향으로 갈 것 같습니다. 그럼에도 불구하고 지금 국토교통부나 일부 부처들의 경우에는 정책금융상품을 통해서 어쨌든 부동산이 굉장히 좋지 않은 상황이기 때문에 시중은행 대비 굉장히 낮은 정책금융상품을 잇따라 선보이고 있거든요.

그 와중에 제가 앞서 금융당국이 내놓은 상품 가운데 소비자들의 선호도가 높은 게 신혼부부가 대출받을 수 있는 신생아특례대출이기 때문에 아마 이 대출은 계속 높아질 거예요. 그러다 보니 이러면 차라리 다음 달부터 확대 적용되는 스트레스DSR 적용이 무의미한 게 아니냐. 오히려 한쪽은 풀어주고 한쪽은 규제한다는 게 어느 장단에 춤을 추는 거냐. 부처 간 엇박자에 대해서도 조금 얘기가 나오고 있는데 그런데 사실은 저출산 대책의 일환으로 이 대출은 없을 수가 없어요. 그러다 보니까 아마 그럼에도 불구하고 금융당국은 꾸준히 대출규제를 하면서도 동시에 신생아특례대출 상품은 계속해서 부각을 시킬 가능성이 높습니다.

[앵커]

대출 이야기를 할 때 저희가 금리 얘기를 안 할 수 없는데 한국은행 금통위 회의가 다음 달에 열린단 말이죠. 그런데 정부 여당이 기준금리 인하를 압박하고 있거든요. 사실 한국은행이 결정할 문제인데 정부 여당의 기준금리 개입, 이 부분에 대해서 어떻게 보세요?

[이인철]

저는 기획재정부도 출입해 봤고 한국은행도 출입을 해봤는데 이게 사실 굉장히 좋지 않은 시그널입니다. 이게 왜냐하면 한국은행, 중앙은행의 통화정책에 대해서는 법으로 독립성을 굉장히 유지해 줘야 되는데, 이건 독립성을 훼손하는 모양새가 될 수 있기 때문에 효과가 그다지 좋지 않다고 저는 보고요. 물론 정부 여당의 입장에서 보면 취지는 분명히 이해가 갑니다.

지금 경제 상황이 너무 좋지 않아요. 우리가 지금 수출로 거의 근근이 버티고 있는데. 내수가 너무 좋지 않죠. 소상공인 좋지 않고요. 부동산PF 조금 있으면 금리가 이 정도로 고금리로 가게 되면 상당히 불안할 가능성이 있기 때문에 내수를 감안하게 되면 우리가 미국보다 앞서서 선제적으로 금리 인하할 만한 충분한 당위성은 있지만 그럼에도 불구하고 만에 하나 저는 실제로 정부와 여당이 잇따라서, 지난번에는 성태윤 정책실장도 그 얘기를 했죠. 한 방송사에 출연을 해서 지금 금리를 인하할 수 있는 환경이 조성될 수 있고 금리인하가 이뤄지게 되면 자영업자를 중심으로 한 내수 회복에 상당한 도움이 될 수는 있다. 원론적인 얘기이기는 합니다.

입장에서 청와대 정책실장이 하는 얘기는 굉장히 무게감이 있거든요. 여기에다가 송언석 의원 역시 비슷한 얘기를 했어요. 미국이 빠르면 9월, 내지는 11월에 금리인하할 것으로 전망되니 한국은행도 선제적이라는 말을 썼단 말이에요. 선제적이라고 하면 9월보다 앞서서 8월에 금리를 올려라는 얘기인데 이에 대해서 이창용 총재는 아니다, 선을 긋고 있습니다. 금리 문제는 한은이 독립적으로 결정할 문제다. 이건 맞는 얘기고요.

독립성이 훼손돼서는 저는 안 된다고 보고요. 저는 득보다 실이 더 많다고 느끼는 게 여러 가지 부작용이 있을 수 있습니다. 우리나라 소비자물가가 두 달 연속 2%대에 진입하기는 했지만 지금 한미 간 기준금리 격차가 2%도 사상 최대예요. 사상 최대여서 이게 더 벌어지게 되면 자본유출, 그러면 환율 지금 심각하거든요.

환율이 지금 1400원 육박하고 있는데 이에 따른 부작용을 얼마나 우리가 감내할 수 있는지. 또 하나, 이렇게 환율이 높아지게 되면 수입하는 수입물가가 더 높아져서 시차를 두고 국내 물가에 더 영향을 미칩니다. 이런 걸 감안하게 되면 오히려 환율과 물가에 불쏘시개를 할 영향의 가능성이 높기 때문에 무엇보다도 중앙은행의 독립성을 훼손했다는 나쁜 선례를 남길 수 있기 때문에 저는 상당히 부정적으로 보고 있습니다.

[앵커]

그러면 이번에는 물가 얘기해볼게요. 고금리에 고물가까지 시름인데, 우리나라가 의식주 같은 필수생활물가는 OECD 국가 평균보다 높다라고 하는 한국은행 분석이 나왔습니다. 이유는 뭔가요?

[이인철]

이게 지금 당정도 그렇고요. 고물가가 오래되다 보니까 분석하는 기관에 따라서 서로 아니다, 맞다 엇박자를 내고 있는 문제인데, 과연 먹고 사는 문제, 의식주 문제가 과연 우리만 팍팍할 거냐를 한국은행이 주요 국가 물가 수준을 비교한 겁니다. 통계자료는 영국의 경제분석이에요. EIU라는 통계를 기준으로 해서 2023년 국가별 주요도시 1개 물가를 기준으로 해서 한국은 서울을 기준으로 한 겁니다.

우리나라의 의식주 물가가 OECD 평균 100이라고 놓고 보면 55%가냥 높았다는 겁니다. 품목별로 1위를 봤더니 의류나 신발이에요. 의류, 신발이 OECD 평균보다 61% 웃돌았고요. 식료품이 56%, 주거비 물가도 평균보다 23% 높았다는 건데 이 세부 품목을 보게 되면 우리가 금사과라고 불렀던 것, 이미 279%니까 3배. 돼지고기, 티셔츠, 남성 정장, 골프장 이용료, OECD 평균의 2배를 웃돌았고요. 하물며 우리가 지금 수입하고 있어요.

오렌지, 소고기도 2배 가까이 높았다는 겁니다. 그러면 이유가 도대체 뭐냐. 한국의 옷값이 비싼 이유가 뭐냐. 우리가 공항 패션이라고 하잖아요. 브랜드 의류를 선호하는 국내 소비자들의 성향, 여기에다가 고비용의 유통 경로와 관련이 있다는 거고. 그러면 농산물 가격이 다른 나라에 비해서 높은 이유가 뭐냐, 바로 낮은 생산성과 유통 비용, 제한적인 수입을 꼽고 있습니다. 물론 반전도 있어요.

우리나라 물가가 OECD 평균보다 훨씬 아래에 있는 것들이 있어요. 공공요금. 예를 들어서 전기료, 수도료, 대중교통, 우편요금, 인터넷 사용료, 외래 진료비. 이건 OECD 평균보다 훨씬 최하위권입니다. 이 얘기는 뭐냐, 정부가 재정을 통해서 공공요금을 틀어막고 있다. 그래서 3분기까지 전기요금 동결하기로 했잖아요.

가정요금 벌써 1년째 넘고 있거든요, 5분기째. 이게 뭐냐? 가계 부담을 줄이고 에너지 충격을 완화하기 위해서 정부가 빚을 내고 원가 이하로 제공을 하고 있다는 얘기입니다.

[앵커]

환율을 보자면 미국 달러 가치가 두 달 만에 최고 수준이거든요. 이런 강달러 현상, 언제까지 지속될 거라고 보십니까?

[이인철]

정말 스트롱 달러가 계속 이어지고 있습니다. 이게 우리나라 원화 약세만의 문제가 아니라 일본의 엔화, 위안화, 그리고 원화까지 모두 다 약세인데요. 두 달여 만에 원달러환율이 1400원 선 위협하고 있는데 지난 주말 갑자기 1390원 웃도니까 금융당국, 외환 당국이 그러면 국민연금이 갖고 있는 외환스와프를 통해서 한도를 증액해서 외환발행을 사용하겠다고 하니까 1390원 아래로 떨어지기는 했는데 그럼에도 불구하고 왜 이렇게 킹달러가 이어지고 있느냐. 미국 경제가 예상보다 너무 좋다는 겁니다.

미국 경제 전망을 보면 IMF는 올해 미국 경제 성장률 2.7%예요. 우리나라보다도 경제 규모가 훨씬 큰데 우리나라보다 더 고성장한다는 건데요. 지난해 2.5% 성장했는데 올해는 2.7까지 성장할 거고. 세계은행은 뭐라고 예상을 하고 있느냐? 종전에 6개월 전만 하더라도 미국 경제 올해 1.6% 하지 않겠습니까, 기저효과 감안하면? 무려 0.6% 올렸습니다.

2.5%. 0.9% 상향 조정을 하면서 2.5%로 제시를 하고 있어서 미국 경기가 이렇게 좋아지면 좋아지면 강달러는 더 이어질 수밖에 없거든요. 금리를 내려도 한 단계 내지 두 단계고. 그거에 맞춰서 세계 각국이 금리 인하는 이제 각자 국가 상황에 맞게끔 인하하는 단계이기 때문에 아마 고환율로 인한 부작용은 우리도 사전에 면밀히 대비를 해야 합니다.

[앵커]

이렇다 보니까 지금 우리나라 증시도 힘을 못 받고 있는 것 같습니다. 2년 넘게 2700선을 횡보하고 있는데 벌써 다음 주면 7월 하반기에 들어서거든요. 전망 어떻게 하십니까?

[이인철]

코스피, 하루천하였어요. 2800 찍고 바로 다음 날 2800선 아래로 내려앉았는데요. 물론 미국 증시가 기술주가 조정을 받았다는 이유로 우리의 삼성전자, SK하이닉스가 하락을 하면서 지수가 내렸는데 미국 증시는 더할 나위 없이 좋아요. 대형주 위주의 S&P500지수는 상반기 내 31번 사상 최고가를 갈아치웠고요. 나스닥은 열흘 넘게입니다.

그러니까 거기는 고점 대비 조금 조정을 받고 있는데 그럼에도 불구하고 증권가에서는 그래도 하반기는 상반기보다 조금 더 낫지 않겠습니까라는 전망을 내놓고 있어요. 그 이유는 미국 주식이 IT를 중심으로 해서 고평가 논란이 나오고 있지만 그래도 하반기 비빌 언덕이 있다.

어쨌든 미국은 금리 인하 타이밍, 9월이든 11월이든 금리 인하를 하게 되면 금리 인하에 대한 기대감이 좀 더... 금리를 낮추게 되면 위험자산에 대한 투자 선호도가 더 높아질 수가 있고요. 또 하나가 코스피는 전고점을 넘기위한 전제조건이 뭐냐? 삼성전자가 문제입니다. 삼성전자의 아킬레스건은 바로 엔비디아의 5세대 고대역폭 메모리 승인이 안 나고 있다는 거예요.

그런데 시간의 문제일 뿐, 증권가에서는 이거 나지 않겠느냐. 사실 엔비디아도 고민이에요. 내년까지 물건 팔 손님들이 다 줄 서 있는데 지금 SK하이닉스에서 칩을 받아서 그걸 대만 반도체에서 칩을 조립품을 만들어서 팔고 있는데 그거 하나 만드는 데 평균 단가가 6000만 원이고요.

거의 영업이익률이 70% 내외이기 때문에 그걸 한 군데서보다는 가능한 한 삼성전자에서 빨리 받아야 되는데 문제는 뭐냐? 고열. 발열 상황, 그리고 전력 소비량이 굉장히 많다는 거거든요. 이 두 가지 문제를 얼마나 빨리 해결하느냐에 따라서 삼성이 만에 하나 이게 승인이 났다는 소식이 전해지게 되면 8만전자 사흘 동안 버티고 있는데 9만, 10만전자를 바라볼 수 있다고 하는데 그럼에도 불구하고 개인 투자자들은 8만전자, 여기가 고점 아니야라면서 거의 한 2조 원 가까이 국내 주식을 매도하고 있고요.

외국인들은 이번 달에만 2조 원 넘게 순매수해서 대조를 보이고 있는데. 어쨌든 미국의 통화정책에 대한 불확실성, 삼성전자의 승인 여부, HBM의 승인 여부, 이런 것들. 그리고 미 증시의 기술주들이 엔비디아가 지금 단기 고평가 논란이 나오고 있는 만큼 이런 추이를 봐야 되겠습니다.

[앵커]

부동산 시장 짧게 점검을 해보겠습니다. 생애 처음으로 내 집 마련한 사람이 2개월 연속 4만 명에 육박했습니다. 아마도 집값 상승을 기대하는 현상으로 보이고. 다만 서울과 지방의 아파트 가격 차이는 더 벌어졌더라고요. 이 두 가지 현상을 어떻게 보고 계세요?

[이인철]

앞서 신생아특례대출이 한몫을 하고 있어요. 이게 지금 상반기 내 거의 6조 원 가까이 풀렸거든요. 그러다 보니 법원등기 정보를 보니까 지난달 생애 첫 집합건물 매수자가 19일 기준 4만 6000건입니다. 이게 연중 최대를 기록하고 있고 지난 2월 이후 3개월 연속 증가세를 보이고 있는데 신생아특례대출이 계속해서 늘어나고 있다라는 게 가장 크고요.

신생아 대출 앞서 말씀을 드렸습니다마는 아이가 태어난 전후 2년 이내로 주택을 매수할 경우에는 9억 원 이하의 주택, 전세대출이라면 5억 원 이하의 경우에는 최대 5억 원. 매매는 5억 원, 전세는 3억 원까지 연 1%대로 대출해 주는 상품이다 보니까 이게 지금 서울 아파트 거의 두 달여 가까이 오르고 있거든요. 그러니까 마음이 급해졌어요.

그런 부분이 이해가 되고 있고. 그러다 보니까 계속 서울로 서울로. 서울 아파트 매매 가격은 계속 오르고 지방 아파트 가격은 계속 떨어지다 보니 서울 아파트 한 채 팔면 지방 아파트 3채 살 수 있는 수준으로 높아지고 있거든요. 지금 14일 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 12억 9000만 원이에요. 이게 지방 아파트와의 가격 갭이 9억 4000만 원. 과거 불과 2010년 전만 하더라도 3억 1000만 원 수준의 갭이 지금 거의 3배 가까이 벌어져 있는 상황이어서 앞으로도 아마 수도권, 지방과 서울과의 갭은 더 벌어질 가능성이 높습니다.

[앵커]

알겠습니다. 지금까지 이인철 참조은경제연구소장과 주요 경제 현황 짚어봤습니다. 감사합니다.

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