임대료 인상과 권리금 문제, 어떻게 해결해야 할까? [한경부동산밸류업센터]

[밸류업가이드]
합리적 임대료 인상을 위한 방법과 권리금 회수 갈등 해결 가이드

상담 문의
“안녕하세요. 저는 강동구 천호동에서 건물 임대업을 하는 조OO라고 합니다.
제 건물 지상 1층에서 장어집을 운영하는 임차인이 약 10년 넘게 장사를 해왔는데, 얼마 전 현 시설 그대로 새로운 임차인에게 넘기고 나갈 테니 저에게 현 임대차계약과 동일한 조건으로 승인해달라고 합니다.
저는 지난 10년이라는 시간 동안 나름 임차인을 배려하는 차원에서 단 한 번도 임대료를 인상하지 않았습니다.
그런데 현 임차인은 10년 전 임대료로 새로운 임차인과 계약하겠다고 하니 몹시 당황스럽습니다.
지난 10년간 오른 물가를 생각해 보더라도 현 임차인과의 계약 조건은 시세와 동떨어졌다고 생각합니다.
게다가 현 임차인은 권리금으로 2억원을 받겠다고 하는데 이 금액은 터무니없는 게 아닌가 싶어 너무 과도한 거 아니냐고 했더니 제가 권리금 회수를 방해한다며 소송을 걸겠다고 하네요.
이런 상황에서 저는 어떻게 하면 좋을까요?”

Designer ai가 만든 이미지입니다

상황 분석 및 가이드

상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따르면,
임차인은 임대차 계약이 종료되기 전에 임대인에게 권리금 회수 기회를 보장받을 권리가 있습니다. 이는 임차인이 새로운 임차인을 구해 권리금을 회수할 수 있도록 임대인이 방해하지 않아야 한다는 의미입니다.

여기서 중요한 것은 '정당한 이유'입니다. 의뢰인께서 현재 임대료가 시세에 맞지 않는다고 주장하는 것은 정당한 이유에 해당할 수 있습니다.
먼저, 의뢰인께서는 지역 상권의 임대료 시세를 조사하는 것이 중요합니다. 임대료를 인상하려면 현재 임대료가 시세와 비교해 얼마나 낮은지를 객관적으로 보여줄 수 있어야 합니다. 이를 통해 의뢰인이 부당한 요구를 하는 것이 아니라는 점을 명확히 할 수 있습니다.

또한, 임대료 인상에 대한 객관적인 자료를 가지고 있으면, 임차인이 소송을 제기했을 때 법적으로 유리한 위치를 확보할 수 있으며, 정확한 시세 자료를 통해 임차인과의 협상에서 더 강력한 위치를 차지할 수 있습니다. 임대료 인상 요구가 합리적이라는 것을 입증하면, 임차인도 이를 수용할 가능성이 높아집니다.

이를 위해서는 현지 부동산 중개업소를 방문하여 해당 지역의 상업용 부동산 임대료 시세를 문의하는 과정이 필요합니다. 중개업소는 최신 임대료 동향을 파악하고 있을 것이므로 신뢰할 수 있는 정보를 얻을 수 있습니다. 또한 네이버 부동산, 직방, 다방 등 온라인 부동산 플랫폼을 통해 해당 지역의 상업용 부동산 임대료를 검색하고 다양한 매물을 비교하여 평균 임대료를 파악할 수도 있습니다.

전문 감정평가사에게 의뢰하여 해당 건물 및 지역의 임대료 시세를 평가받는 것도 중요합니다. 감정평가사는 객관적인 평가를 제공하며, 법적 효력이 있는 자료를 얻을 수 있습니다.

아울러 한국감정원 등에서 발행하는 지역 상권 분석 보고서를 참고하는 것도 좋은 방법입니다. 이러한 보고서는 해당 지역의 상업용 부동산 임대료와 관련된 다양한 통계 자료를 제공합니다.

직접 해당 지역을 방문하여 비슷한 조건의 상가들을 조사하고, 임대료 정보를 직접 문의하거나 상가 건물의 공시된 임대료 정보를 수집하는 것도 유효한 방법입니다.

이러한 조사 결과를 바탕으로 보고서를 작성하고, 보고서에는 현재 임대료와 비교하여 적정 임대료를 산출한 결과를 포함합니다. 작성된 보고서를 바탕으로 임차인과의 협상에서 자료를 제시하고, 객관적인 자료를 통해 임대료 인상의 타당성을 설명합니다. 이러한 방식으로 철저히 준비하면, 임대료 인상이 정당하며 합리적인 이유에 근거한 것임을 명확히 할 수 있습니다. 이를 통해 임차인과의 갈등을 최소화하고, 법적 분쟁에서도 유리한 위치를 확보할 수 있습니다.

한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com
조아람 부동산전담팀 (밸류업이노베이션 공인중개사)
정재윤 법률전담팀 (밸류업이노베이션 변호사)
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