[기업성장 컨설팅] 개인 임대사업자의 법인 전환, 최적의 타이밍은?

스타리치 어드바이져 기업 컨설팅 전문가 김경은

전문 임대사업자가 아니라 소규모로 임대 사업을 하는 경우 사업자를 내지 않거나 개인사업자로 신고하고 사업을 영위하는 경우가 많다. 하지만 종합부동산세, 취득세, 양도소득세 등 각종 세금이 인상되는 한편 세제 혜택은 감소하고 있어 임대사업자의 고민이 깊다.

법인으로 부동산을 구입해 임대하거나 매각하는 경우 취득과 보유, 처분별로 장단점이 드러난다. 임대소득에 대한 세금은 법인이 유리하지만, 배당 시 추가로 소득세를 납부할 수 있다. 한편 개인사업자의 종합소득세율은 6~45% 8단계 초과 누진세율이 적용되고, 법인사업자의 법인세율은 9~24% 4단계 초과 누진세율이 적용된다.

업종별로 수입금액은 다르지만 성실신고 확인제도의 변화도 임대사업자의 법인 전환을 가속화하고 있다. 부동산 임대업은 수입이 5억 원을 초과할 때 성실신고 확인 대상으로 분류된다. 앞으로 성실신고 확인 대상의 기준은 더 낮아질 수 있는 만큼 성실신고 확인 대상에 포함되기 전 법인으로 전환하는 것을 고려해야 한다.

법인사업자로 전환하게 되면 대표의 소득을 근로소득, 배당소득, 퇴직금 등으로 분산하여 한계세율을 낮추고 소득공제비율이 높은 항목에 소득을 포함시키면 큰 절세 효과를 볼 수 있다. 또한 법인사업자는 운영자인 동시에 주주로서 배당소득을 취할 수 있고 급여, 상여금, 퇴직금 등으로 비용을 인정받을 수 있다.

법인으로 전환하기 위해서는 조세특례제한법상 조세지원 현물출자에 의한 전환 방법을 활용할 수 있다. 이는 개인사업자가 법인을 설립할 때 사업용 고정자산을 자본금 대신 현물출자하는 방법으로 부동산 비중이 높은 개인사업자가 조세 혜택을 받을 수 있지만, 처리 기간이 많이 소요된다.

부동산 임대 사업을 영위하는 개인이 사업용 고정자산을 현물출자하거나 사업 양도 및 양수 방법에 따라 법인으로 전환하는 경우에는 그 사업용 고정자산이 부동산 등 양도소득세 과세 대상 재산에 해당하는 경우 양도소득세를 납부해야 하지만, 일정한 요건을 모두 충족해 법인 전환을 하는 경우에는 사업용 고정자산에 대한 이월과세를 적용받을 수 있다.

법인 전환 방법보다 중요한 것은 법인 전환에 따른 세금 변화분을 고려하는 것이다. 실물 자산에 대한 가치평가를 정확하게 하고, 법인 전환 후 사업 방향과 경영관리에 대한 계획을 세워야 한다.

또한 운영 과정에서의 지출 증빙, 관리, 이사회 및 주주총회 등 눈여겨봐야 할 부분이 많고, 모든 자금 출처를 명확하게 밝히는 등 적격증빙에 대한 어려움이 있으므로 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 바람직하다.

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