빌딩 투자 시 대출 문제로 낭패보지 않으려면 [한경부동산밸류업센터]

[밸류업가이드]
대출 자격, 감정평가 및 LTV, 금리와 상환계획, 승인 기간을 고려한 매매 계약 체결하기

재산 중에 가장 큰 비중을 차지하는 부동산 투자.
특히, 건물 구입 시 대출 관련 사항을 철저히 확인하는 것은 매우 중요합니다. 대출 승인이 곧바로 날 것이라고 믿고 매매계약을 체결하였는데, 대출을 신청하는 과정에서 대출 승인이 거절되는 상황이 발생할 수 있기 때문입니다.
이렇게 대출 승인이 거절되면 매매계약에 따른 잔금을 마련하지 못해 매매 계약을 이행할 수 없게 되어, 이에 따라 계약이 취소되거나 위약금이 발생할 수 있습니다. 따라서 부동산 투자 시에는 사전에 다음과 같은 사항들을 철저히 확인해야 합니다

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1. 대출 자격 확인
은행에서 대출을 실행할 때는 차주(대출신청인)의 대출 자격을 심사합니다.
즉, 은행은 대출금을 상환할 수 있는 능력을 갖춘 대출 신청자에게만 대출을 실행하려고 합니다. 이를 위해 차주의 소득, 재산, 부채 수준 등을 평가하여 대출금 상환 가능성을 판단합니다. 대출금이 회수되지 않을 위험을 최소화하기 위해 은행은 신용 등급, 과거 대출 이력, 연체 기록 등을 확인합니다.

2. 감정평가 확인 및 LTV 비율 확인
은행에서는 대출 실행 전, 구입하려는 부동산의 감정가를 확인합니다.
주거용 부동산은 주로 KB국민은행에서 발표하는 KB시세를 기준으로 삼지만, 상가건물이나 토지는 감정평가법인의 평가 금액을 기준으로 합니다. 이후 지역별로 상이한 LTV(담보인정비율)를 곱해 담보 인정 금액을 산출합니다.
예를 들어, 10억 원의 감정가가 나온 부동산에 대해 은행이 70%의 LTV(담보인정비율)를 적용하면, 은행에서 담보로 인정하는 금액은 7억원이 됩니다. 이는 감정가의 70%인 7억원이 대출받을 수 있는 최대 금액으로 설정된다는 의미입니다.

3. 대출금리 및 상환계획 검토
대출금리는 매월 납부하는 금액과 전체 기간 지불해야 할 총비용에 직접적인 영향을 미칩니다. 고정금리와 변동금리 중 어떤 방식을 선택할지 신중히 고려하고, 최소 3곳 이상의 은행 조건을 비교해 최상의 조건을 찾는 노력이 필요합니다.
대출 기간, 원리금 상환 방식, 중도상환 수수료 등도 구체적으로 살펴보고 상환계획을 검토해야 합니다.

4. 대출 승인 기간을 고려한 매매 계약 체결
은행에서 담보대출을 실행할 때는 여러 요소를 고려하므로 예상되는 소요 기간을 충분히 고려해 매매 계약을 체결해야 합니다. 부동산 중개인이나 주변 사람들의 말만 믿고 계약을 서두르기보다는, 신용 점수, 연간 소득, 사업체 현황, 담보물의 가치, 총부채원리금상환비율(DSR) 등 필요한 문서를 정확하게 제출하고 가승인 여부를 빠르게 확인한 후 매매 계약을 체결하는 것이 안전합니다.

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김민수 금융전담팀(밸류업이노베이션 본부장)
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표)
조아람 부동산전담팀(밸류업이노베이션 공인중개사)
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