월세와 배당으로 안정적인 수익 창출하는 법[김상학의 초보 재테크 이야기]

■김상학 한성대 부동산학과 3학년

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[서울경제]

최근 몇 년 간 ‘경제적 자유’라는 단어가 부각되고 있다. 이전과는 다르게 노동소득만으로는 수도권에 부동산을 소유하기 힘들 정도로 집값이 상승했고, 인플레이션으로 물가도 계속 오르는 상황이 지속되면서다. 이런 상황에서 재테크를 통해 자본을 축적해 조기에 은퇴하고 경제적 자유를 추구하는 일명 ‘파이어족’들이 자연스럽게 생겨났다.

파이어족이 돼 경제적 자유를 달성하기 위해서는 노동소득과 더불어서 자본투자에 의한 현금흐름의 최대화가 필수적인 조건으로 꼽힌다. 노동을 하지 않아도 수익이 들어오는 파이프라인이 필요하기 때문이다.

현금흐름 창출을 위한 재테크 수단으로는 아파트와 주택과 같은 주거용 부동산과 상가, 오피스텔, 지식산업센터 등 수익형 부동산을 통해 월세를 받는 방법과 리츠(REITs), 각국의 배당주 등을 통해 배당을 받는 방법이 존재한다.

안정적인 수익을 위해선 다양한 자산을 분산 투자하여 포트폴리오를 구성하는 것이 용이하기 때문에 이러한 방법들에 대해서 하나씩 알아보려고 한다.

먼저 부동산에 투자하는 방법이다. 우리에게 익숙한 아파트와 주택을 매매해 월세를 받는 방식이다. 수익형 부동산은 상가, 오피스텔, 지식산업센터가 가장 대표적인 방법들이며 상당히 매력적인 투자이지만 사회 초년생들보다는 이미 자산을 축적해놓거나 부동산에 관한 지식이 풍부한 투자자들에게 상대적으로 유리하다. 비교적 규제가 많은 아파트에 비해 규제가 적다는 장점이 존재하며 최근 1인 기업가나 스타트업 창업 수요가 점점 증가하는 추세라는 점은 긍정적이다.

하지만 저금리 상황에서 인기가 높았던 수년 전의 상황과 비교할 때 최근에는 인플레이션으로 인한 고금리와 경기침체로 인해 하락 추세가 지속되고 있다. 따라서 현재의 금리 상황과 미래 가치 등을 꼼꼼하게 고려해 투자해야 한다.

고금리가 지속되면서 시장은 당분간 좋지 않을 전망이지만 그만큼 이자를 견디지 못하고 경매로 나오는 물건들 또한 증가하는 추세이다. 따라서 시장의 상황을 주시하고 자신이 원하는 매물이 있다면 권리분석을 통해 경매로 부동산을 취득하는 방법도 고려할 수 있다. 추가적으로 생활형숙박시설이나 파티룸, 셰어하우스와 같은 비교적 낮은 초기비용으로 접근할 수 있는 방법도 존재하기에 자신에게 맞는 부동산을 고르는 것도 중요하다.

주식 시장에서 현금흐름을 창출하는 방법은 리츠와 배당주를 활용한 투자이다. 리츠는 앞서 소개한 상업용 부동산들의 지분을 증권사를 통해 투자하는 방법이다. 매우 소액으로도 가능하다.

리츠ETF의 순자산 규모는 2023년 458억 원에서 현재는 1395억 원으로 크게 늘었다. ‘히어로즈 리츠이지스액티브’, ‘TIGER리츠부동산인프라’등의 높은 수익률을 기록하는 리츠들이며 최근 ‘신한글로벌액티브리츠’와 같은 새로운 리츠들도 계속해서 상장하고 있다. 안정적인 배당 수입과 함께 시세차익을 확보할 수 있는 수단이며 부동산 투자에 비해 유동성도 매우 높다. 금리 인하 시기에 자본 조달 비용이 줄어들기 때문에 향후 금리 인하 시기에 더욱 빛을 발할 것으로 예상된다.

배당주는 주주에게 배당금을 지급하는 것에 특화된 주식들이다. 안정적인 수익들 통해 탄탄한 재무상태를 유지하는 기업들이 좋은 배당주로 꼽힌다. 리츠가 부동산 시장의 가치 상승에 의존하는 반면 배당주는 기업의 이익에 의존한다는 차이가 있다.

국내 배당주는 반기(상반기, 하반기)로 1년에 2회 배당하는 경우가 많으며 미국 등 해외 배당 주식은 분기별이나 매월 배당금을 주는 기업들도 다수 존재한다. 배당을 받기 위해선 국내는 2일 전, 해외주식은 3~4일 전까지 주식을 매수해야 배당금을 받을 수 있다.

우리나라의 대표적인 배당주로는 주가와 배당률이 함께 우상향하는 ‘SK텔레콤’, 분기 배당주이자 우량주인 ‘포스코’와 ‘삼성전자’등이 대표적이다. 해외 배당주로는 우리에게 가장 친숙한 ‘코카콜라’와 함께 ‘존슨앤드존슨’, ‘월마트’등이 대표적인 배당주로 꼽힌다. 최근 국내 운용사들의 배당주ETF 시장 또한 활발하게 진행중이기 때문에 ETF 시장을 지속적으로 체크해나갈 필요가 있다.

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서경IN skin@sedaily.com