실패한 상가투자, 무엇을 놓쳤나…갓물주 요건은[아는보험]

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[헤럴드경제=서지연 기자] 상가를 소유한다고 모두 ‘갓물주’가 될 수 있을까? 아니다. 상위 0.1%의 임대소득자 평균 임대 소득은 13억원에 육박하지만 공실로 비워두거나 이자비용 만큼도 벌지 못하는 경우도 허다하다. 이들의 차이는 무엇일까? 상가투자의 성패는 단지 입지나 상권만으로 결정되지 않는다. 적어도 실패하는 투자가 되지 않기 위해 절대 놓쳐서는 안 될 세 가지가 있다.

첫 번째로 리스크를 따져보고 대응책을 마련해 두어야 한다. 리스크란 예상 수익이 실현되지 않을 가능성을 뜻한다. 상가는 주택처럼 필수재가 아니며 주택보다 경기변동의 영향을 더 많이 받기 때문에 투자시점에 예상한 수익에 변수가 생길 가능성이 매우 높다.

요즘처럼 경기가 나빠지면 당장 월세를 못 받을 수도 있고 금리가 올라 이자 부담이 커질 수 있으며, 임차인을 구하지 못해 공실이 발생할 수도 있다. 이 모든 상황은 결국 투자자의 손실로 직결된다. 수익이 얼마가 발생할 것인지 보다 리스크에 대한 고려와 대책 마련이 훨씬 중요하다.

두 번째로 상가 이용 수요에 대한 예측이 필요하다. 상가 투자를 할 때 입지나 상권분석은 잘 하면서 수요에 대한 예측은 놓치는 경우가 많다. 신도시나 역세권이라고 무조건 상가가 잘나가는 것은 아니다. 현재 신도시의 대규모 공실 사태는 상가는 너무 많은데 이용 수요가 턱없이 부족해서이다. 일반적으로 근린상권은 거주민이 주된 수요층이지만 역세권 상권은 거주민 외에 외부 지역에서 유입되는 유동인구가 필수다. 따라서 해당 지역으로 얼마만큼의 외부 손님이 유입될 수 있을지 수요를 가늠하는 과정이 꼭 필요하다.

마지막으로 투자자 본인의 관리능력을 알아야 한다. 상가는 사 놓기만 하면 임차인이 제 발로 찾아오고 또박또박 월세가 꽂히는 상품이 아니다. 임차인과 계약에 대한 관리, 수익과 비용에 대한 관리, 건물에 대한 관리가 균형 있게 이루어져야 한다. 직접적인 관리가 어렵다면 전문관리인에게 맡기는 것도 좋은 방법이다. 상가투자는 결코 쉬운 것도, 맹목적으로 성공할 수 있는 것이 아니다. 상가투자 성공 키워드인 ▷수익의 규모 ▷입지 ▷상권 세 가지만큼 ▷리스크 ▷수요 예측 ▷관리능력 세 가지도 반드시 고려해야 한다는 것을 기억하자.

[도움말: 문서영 메트라이프생명 노블리치센터 부동산 전문위원]

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