새 집 살 때 소유권 이전등기…취득세 외에 채권매입 어떻게[집피지기]

국민주택채권, 주택 구입 시 의무 매입하는 국채
이전채권은 의무매입, 설정채권은 대출 실행인만

[서울=뉴시스] 고가혜 기자 = 생애최초로 아파트를 구입해 소유권 이전 등기를 앞둔 A씨는 영끌대출(영혼까지 끌어모아 대출)로 취득세 등 세금을 1원까지 딱 맞춰서 준비해 갔다가 깜짝 놀라고 말았습니다. 바로 취득세 외에도 주택 구입 시 금리 연 1.3%, 5년 만기의 채권을 매입하는 비용이 추가로 발생한다는 안내를 받았기 때문인데요.

여러분은 아파트 등 주택 구매 후 등기를 할 때 반드시 매입해야 하는 채권이 있다는 사실을 알고 계셨나요?

신규 아파트 입주가 시작되면 잔금일에 집에 대한 소유권을 나에게로 가져오는 절차인 '소유권 이전등기'를 진행해야 하는데요. 이러한 등기비용 산정 시에는 취득세 이외에도 '이전채권'과 '설정채권' 등의 비용이 포함되는데, 해당 채권이 무슨 비용인지는 부동산 거래를 처음 해보는 사람은 알기가 어렵습니다.

이를 알기 위해서는 우선 '국민주택채권'을 먼저 알아야 하는데요. 국민주택채권은 아파트 등 주택을 구입하면 필수적으로 주택가격의 일정비율을 매입하도록 정부에서 발행하는 국채로, 정부에서 시행하는 매입임대주택 등 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위한 세금 개념으로 이해하면 됩니다.

국민주택채권은 크게 1종과 2종 두 가지 종류로 나뉘지만 2013년 5월31일부터 2종 국민주택채권 발행이 폐지되면서 이제는 1종만 남았으며, 현재 1종은 연 1.3%의 이율과 5년 만기로 운영되고 있습니다.

이러한 국민주택채권은 5년 동안 보유한 후에 되팔거나 매입 즉시 매도하는 방법 중 한 가지 방법을 선택할 수 있는데요. 대부분은 이 채권의 이율(1.3%)이 은행 이율보다 낮기 때문에 바로 되파는 방법을 선택하곤 합니다.

그러나 채권을 팔 때는 선급이자, 세금 등을 반영한 '할인율(고객부담률)'을 적용해 매입한 가격보다 더 싼 가격에 매도를 해야 하며, 할인율은 매일 달라지기 때문에 고객부담금을 낮추기 위해선 이 할인율을 잘 확인해야 합니다. 예를 들어 서울시내 6억원 상당의 아파트를 매수했을 때 1860만원 상당의 국민주택채권을 매입한 뒤 할인율 10%를 적용해 이를 다시 매도하면 남은 금액 약 186만원이 고객부담금이 되는 것입니다.

이제 국민주택채권을 이해했다면, 그 안에서 세부적으로 '이전채권(소유권이전채권)'과 '설정채권(근저당권설정채권)'을 각각 나눠 구분할 수 있습니다.

먼저 '이전채권'은 부동산을 매수해 소유권 이전 등기를 진행한다면 의무적으로 반드시 매입해야 하는 채권입니다. 반면 '설정채권'은 그중 잔금대출(집단대출)을 받은 이들만 매입하는 채권을 말하죠.

즉 같은 아파트를 구매하더라도 잔금대출을 받은 세대는 이전채권과 설정채권 두 가지를 모두 매입해야 하고, 대출을 받지 않은 세대는 이전채권만 매입하면 되는 것입니다.

설정채권은 대출금의 약 110% 상당인 '채권최고액' 기준으로 1%에 해당하는 채권을 매입하게 되며, 매입금액이 10억원을 초과하는 경우 10억원으로 한정하고, 대출금액이 2000만원 미만인 경우 매입을 면제하기도 합니다.

이러한 취득세 신고 및 소유권 이전등기 신청 절차는 법적으로 잔금일로부터 60일 이내에 완료해야 하는데요. 통상 신규아파트의 소유권 이전등기는 입주지원센터에 잔금을 납부한 뒤, 아파트 분양 단체 등기 및 법률자문으로 선정된 법무 법인 법무사에게 위임해 일괄적으로 맡기기 때문에 개인이 일일이 볼 필요는 없습니다.

다만 최근에는 이러한 등기 비용을 아끼기 위해 '셀프 등기'를 진행하시는 분들도 많은데요. 만약 셀프 등기를 하시려면 주택도시기금이나 각 은행, 지자체 등에서 제공하는 셀프 등기 안내 가이드를 꼼꼼히 읽어보시면 좋을 것 같습니다.

※'집피지기' = '집을 알고 나를 알면 집 걱정을 덜 수 있다'는 뜻으로, 부동산 관련 내용을 누구나 쉽게 이해할 수 있게 설명하기 위한 연재물입니다. 어떤 궁금증이든 속 시원하게 풀어드리도록 노력하겠습니다.

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