서울 마포 ‘국민 평형’이 17억… 무섭게 뛰는 분양가

공사비 올라 평당 5000만원 돌파
서민들 내 집 마련 문턱 더 높아져

서울 남산에서 바라본 아파트 단지. /뉴스1

서울 아파트값이 심상치 않다. 최근 아파트 매매 가격 상승률이 2021년 수준으로 치솟더니 서울 강북에서도 ‘국민 평형’(전용면적 84㎡) 재건축 아파트 분양가가 처음으로 평(3.3㎡)당 5000만원을 돌파했다. 급격한 분양가 상승으로 무주택 서민의 내 집 마련 문턱이 더 높아졌다는 지적이 나온다.

21일 한국부동산원 청약홈에 따르면, 다음 달 1일부터 청약을 접수하는 서울 마포구 공덕동 ‘마포자이힐스테이트 라첼스’(공덕1구역 재건축)의 3.3㎡당 평균 분양가가 5150만원으로 책정됐다. 주택형별 최고가 기준으로 전용 59㎡가 13억4000만원, 전용 84㎡가 17억4000만원이다. 분양가 상한제 단지 중 최고가인 서초구 ‘래미안 원펜타스’는 3.3㎡당 6737만원이다.

그래픽=백형선

서울은 신규 택지가 없어 주택 공급을 재건축·재개발에 의존한다. 그러나 러시아·우크라이나 전쟁 이후 건설 자재값과 인건비가 급등했고, 건설 경기 침체까지 겹쳐 재건축·재개발도 차질을 빚고 있다. 사업이 늦어질수록 비용은 불어나고, 공사비 급등으로 악화한 수익을 보전하기 위해 분양가를 올리는 양상이다. 올 하반기 분양을 계획 중인 성동구 행당동 ‘라체르보 푸르지오 써밋’(행당7구역 재개발)은 3.3㎡당 분양가가 5200만원을 넘을 전망이다.

작년만 해도 공덕1구역의 예상 분양가는 3.3㎡당 4200만원 정도였다. 그러나 조합 내분에다 시공사와 공사비 협상 때문에 일반분양이 계속 미뤄졌다. 2017년 시공 계약 당시 3.3㎡당 448만원이었던 공사비는 지난해 630만원으로 합의했다가 올해 초 최종 686만원으로 확정됐다. 공사비가 오른 탓에 3.3㎡당 분양가도 1000만원 가까이 뛰었다.

서울의 다른 재건축·재개발 조합도 공사비 급등으로 분양가를 올리는 분위기다. 서대문구 홍제동 ‘홍제3구역 재건축’ 조합은 지난 4월 3.3㎡당 4250만원대의 일반 분양가 추정치를 공개했다. 2020년 3.3㎡당 3000만원이었던 걸 감안하면 4년 새 40% 넘게 올랐다. 은평구 불광동 ‘불광5구역 재개발’ 조합도 최근 조합원 총회에서 일반 분양가를 3.3㎡당 3770만원으로 추산했다. 이는 2022년 말 추정 분양가에서 58.4% 뛴 것이다.

공사비 급등세에 주택 공급 물량도 줄어들면서 서울 아파트값 상승세는 당분간 이어질 전망이다. 올해 1~4월 서울 아파트 인허가 물량은 6214가구로 작년 같은 기간(1만3515가구)의 절반에도 못 미친다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “서울에서 분양가 상한제를 적용받지 않는 지역에선 대부분 시세 수준으로 분양가가 책정돼 보유 현금이 적은 무주택 서민은 청약에 도전하기 쉽지 않을 것”이라고 말했다.