[마켓칼럼] "바닥 지난 집값, 서울발 집값 훈풍…수도권으로 온기 확산"

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배문성 라이프자산운용 운용1본부 이사

다시 살아나는 서울 아파트 시장, 원정투자도 속속

최근 부동산 기사들을 살펴보면 아파트 가격 상승세에 대한 보도가 주를 이루고 있습니다. 다소 서울에 편향된 기사가 많지만, 서울/수도권 뿐 아니라 전국으로 확대해봐도 올해 들어 아파트 매매거래량이 상승하는 모습은 뚜렷이 관찰되고 있습니다.

<전국·지방·수도권·서울 아파트 매매 거래량>

출처: 한국부동산원, INDEXerGo

이렇게 10년의 장기간 시계열을 살펴보면 최근 상승한 거래량도 여전히 장기평균에 미치지 못하지만, 2022년 이후 가장 높은 수준을 기록하다 보니 저점을 지나 본격적인 반등을 한다는 시각과 일시적 반등이라는 회의론이 공존하고 있습니다.

구조적이냐 일시적이냐에 대한 논란 속에 가까운 과거인 작년의 흐름을 복기해 보는 것이 좋을 듯 합니다. 2022년 급격한 금리인상의 여파로 거래실종 및 전국적인 아파트가격 급락 이후 2023년 상반기에도 반등이 찾아왔었습니다. 2023년 1월 약 1천건에 불과했던 서울의 아파트매매 거래량이 여름(6~8월)에는 평균 4천건가량 거래되면서 당시에도 구조적 상승에 대한 기대가 높았습니다. 2022년 10월까지 급등했던 시장금리가 빠르게 안정화되면서 이에 발맞춰 각종 대출금리가 하락하였고, 정부가 신속하게 1.3 부동산 대책과 더불어 특례보금자리론과 같은 정책대출을 출시한 영향입니다.

하지만 서울 아파트매매 거래량은 9월부터 힘이 빠지더니 급기야 12월에는 거래량이 재차 1천건대로 급격히 위축되었으며, 여타 지역도 비슷한 약세 흐름을 보였습니다. 상반기 가계부채가 재차 확대될 조짐을 보이자 특례보금자리론과 50년 주담대를 축소하는 등 관리에 나섰고, 당시 미국의 국채금리가 재차 상승한 여파로 우리나라 시장금리 또한 상승한 탓입니다.

<한국 미국 10년만기 국채수익률 추이(22.6~24.6)>

출처: 인포맥스

올해 상반기 주택시장 회복은 작년 상반기와 여러모로 비슷한 점이 많습니다. 2023년 하반기 상승했던 시장금리는 12월 미 연준이 피벗(통화정책의 기조를 바꾸는 것, 금리인상 중단 및 금리인하 시기 조율)을 시사하면서 빠르게 낮아졌습니다. 그리고 신생아특례대출을 비롯하여 디딤돌, 버팀목 등 시중금리 대비 저리로 제공되는 정책자금이 수요를 촉진하였습니다.

고로 하반기 부동산 시장의 흐름을 전망하자면 작년 하반기와 유사성에서 힌트를 얻을 수 있을 것 같습니다. 우선 작년보다 우호적인 포인트는 미국을 비롯한 선진국들이 금리인하를 앞두고 있다는 것입니다. 미국과 우리나라의 금리인하 시점이 정확히 언제 일지는 알 수 없지만, 최소한 작년 하반기처럼 미 국채금리가 가파르게 상승하면서 여타 자산가격에 충격을 줄 가능성은 낮아졌습니다. 다만, 부동산 경착륙 방지 및 가계부채 부담 경감을 위한 정부의 노력과 금융기관의 협응으로 각종 가계대출 금리는 작년부터 낮아진 상황이다보니, 1~2회가량 금리인하를 감안해도 당분간 더 많이 낮아지기는 어려운 레벨이 아닌가 합니다.

아울러 최근 가계대출의 빠른 증가세는 우려되는 요인입니다. 작년 하반기에 가계부채 증가세를 억제하기 위한 각종 후속조치가 있었음을 감안하면, 올해도 다시 고삐를 죄는 대책이 이어질수 있습니다. 특히 가계대출 한도에 적잖은 영향을 미칠 스트레스 DSR이 단계적(7월 1일부터 2단계, 2025년부터 3단계)으로 시행되는데, 이를 두고 시행 전에 최대한 대출을 받아둬야 한다는 내러티브도 일부 작동하는 것 같습니다. 평소에도 너무나 사고 싶던 집을 스트레스DSR 적용 이전에 한도를 받아야만 구입할 수 있다면 이를 굳이 말릴 필요는 없습니다. 다만, 자산가격의 견조한 상승세는 내가 산 이후의 수요가 얼마나 탄탄하게 유지되는지에 달려있습니다. 내가 산 뒤, 대출한도가 줄어든다면 그만큼 수요가 약해질 가능성을 생각해봐야 합니다.

2022년 하반기부터 현재까지 주요지역 아파트 시장은 대략 반년 단위로 하락-상승-하락-상승 패턴이 반복될 정도로 혼란스러운 양상입니다. 고금리에도 수요가 회복될 수 있던 배경에는 저금리 정책자금이 주효하였고, 가계대출을 죄면 수요가 약해지는, 부채가 주도하는 시장의 모습입니다. 기준금리 인하가 멀지 않았지만 과거대비 고금리가 장기화될 가능성, 여전히 높은 수준인 가계부채 부담을 감안하면 대출을 적극 활용하려는 조바심보다는 보수적인 관점에서 침착한 대응이 필요해 보입니다.