[법] 경계복원측량의 문제점, 측량의 하자와 손해배상

건물의 건축과 경계의 문제 발생
건물을 건축하기 위한 기본 작업으로 토지 간의 경계선을 명확히 하기 위하여 경계복원 측량을 하게 된다. 문제는 내가 건축할 당시에는 건축 당시의 유효한 측량에 따라 건물을 지어 올렸는데 한참이 지난 후 옆집에서 건물을 헐고 지어 올리려고 측량을 하였더니 내 땅이 이제와서 경계를 침범하였다고 문제가 발생하는 것이다.

전세경 변호사/사진제공=로투마니(Lotumani)법률그룹

그때는 맞고 지금은 틀린 토지의 경계
결국 토지의 경계가 계속 변화를 하여 여기서 측량하면 이렇게 나오고 저기서 측량하면 저렇게 나온다는 것인지 알 수가 없다. 결국 당사자들은 소송전도 불사하게 되는 것이다. 소송의 양태는 통상은 옆집에서 당신 땅이 내 땅을 침범하였다면서 건물 일부를 헐고 후퇴하라는 소송부터 들어온다. 그렇게 되면 소송을 당한 땅주인은 원래의 경계가 무엇인지를 확인받고자 다시 법원에 별도의 경계확인의 소를 제기하게 된다.

기지점과 도근점에 관한경계 복원측량시 측량의 원칙
경계침범 여부가 문제로 되어 지적도 상의 경계를 실지에 복원하기 위하여 행하는 경계복원측량은 등록할 당시의 측량방법과 동일한 방법으로 하여야 하므로, 첫째는 등록 당시의 측량방법에 따르고, 둘째 측량 당시의 기준점을 기준으로 하여야 하며, 비록 등록 당시의 측량방법이나 기술이 발전하지 못하여 정확성이 없다 하더라도 경계복원측량을 함에 있어서는 등록 당시의 측량 방법에 의하여야 하는 것이지 보다 정밀한 측량방법이 있다 하여 곧바로 그 방법에 의하여 측량할 수는 없다고 할 것이다(대법원 1994. 5. 13. 선고 93다56381 판결).

이에 따르면 토지의 등록 당시에 '기지점'(이미 측량이 완료되어 식별할 수 있게 된 그 일대의 오래 된 건물의 귀퉁이, 도로의 절각지점 등 지형지물)을 기준으로 한 측판측량방법에 의하여 분할측량이 이루어진 경우(또는 측판측량에 의한 현형법으로 측량지점 부근의 담장이나 축대, 옹벽 등을 측량하고, 그 중에 일치하는 점을 취사선택한 후 현황을 표시하여 지적도 원본을 복사한 것을 씌어 맞춰보는 방식) 등록 당시의 기지점을 기준으로 하여 경계복원측량을 하여야 함이 원칙이다.

그러나 현재에 이르러 기지점을 찾을 수 없어 등록 당시의 기지점을 기준으로 하여 경계복원측량을 하는 것이 불가능하게 되었다면 분할측량원도를 토대로 등록 당시와 비슷한 조건의 주위 기지점에 의거하여 경계복원측량을 할 수 있는바, 대상 토지의 사정변경으로 위 방법에 의하여 경계복원측량을 하는 것마저 불가능하게 되었다면 기초측량에 의하여 해당 토지 인근의 '도근점'(지형 측량에서 기준점이 부족한 경우 설치하는 보조기준점으로, 이미 설치한 기준점만으로는 세부 측량을 실시하기가 쉽지 않은 경우에 새로운 수평위치 및 수직위치를 관측하여 결정되는 기준점이다)을 찾아내어 이를 기준으로 하여 경계복원측량을 할 수밖에 없다(대법원 1991. 6. 14. 선고 90다10346판결).

결국 판례에 의한다면 일단은 기지점을 찾고 보충적으로 도근점을 찾을 것이나 기지점의 존재 자체가 시비가 있다면 문제는 복잡해지는 것이다.

측량의 하자와 손해배상
수많은 우여곡절 끝에 양측의 과거 측량 중 한쪽의 측량이 잘못되었음을 밝히게 되었다고 전제 하자. 이를 통하여 측량기사의 과실에 따라 지금까지 발생한 각종 손해(토지의 소유권 침해 등), 변호사비용, 위자료 등을 손해배상으로 구할 수 있을지가 또 문제 된다.

대법원 1990. 12. 26. 선고 88다카19712판결은 특정 토지가 지적공부에 등록되면 토지의 지적 및 경계등은 특별한 사정이 없는한 등록으로서 확정되므로 그 토지 소유권의 범위는 현실의 경계와 관계없이 지적 공부상의 경계에 의하여 확정되는 것이라 한다. 이에 경계복원측량은 지적도상의 경계를 지표상에 복원하기 위하여 행하는 측량으로서 이로 인하여 당해 토지에 대한 실체상의 권리관계에 변동을 가져오는 것은 아니므로, 설령 측량 결과가 잘못되었다 하여도 곧바로 토지의 소유권이 침해되었다고 볼 수 없다는 판례가 존재한다.

나아가 사실관계에 따라 달라질 수는 있지만, 일부 판례에 따르면 경계침범으로 인하여 경계를 마주한 한쪽이 임의로 다른 한쪽에 손해를 주었다 해도 그로 인해 발생한 손해를 측량을 잘못한 측량기사의 과실로 인한 손해배상 책임으로 바로 귀결될 수 없다는 일부 판례도 존재한다. 따라서 나의 기준에서 경계 측량에 관한 문제가 명확하다고 하여 내가 입은 손해와 그로 인한 보상을 내가 원하는 만큼 상대에게 구하는 일은 쉽지 않음을 인지하여야 한다. 사태를 냉정하게 대처해야 할 필요성이 있다. /글 로투마니(Lotumani)법률그룹 전세경 변호사

허남이 기자 nyheoo@mt.co.kr