위워크 오피스 투자금 날릴뻔했는데 '휴~'

베스타스·하나증권 투자한
아일랜드 위워크 입주 빌딩
1300억 대출 만기연장 성공
임차인 파산 악재 한숨 돌려

국내 기관이 투자했던 위워크(WeWork) 해외 오피스에 대한 '대출 만기 연장' 첫 사례가 나왔다.

글로벌 공유오피스 위워크가 지난해 11월 미국 법원에 파산보호 신청을 하면서 위워크가 주요 임차인으로 있는 건물 가치가 일시적으로 폭락했다. 이로 인해 국내 기관투자자들이 막대한 손해를 봤는데, 이번 대출 만기 연장은 이 같은 어려움을 극복했다는 점에서 업계 관심을 끌고 있다.

20일 투자은행(IB) 업계에 따르면 최근 하나증권과 베스타스자산운용은 아일랜드 더블린 소재 '샤르몽익스체인지' 위워크 오피스 빌딩의 현지 담보대출 약 1300억원의 기한을 2년 연장하는 데 성공했다. 대주는 글로벌 보험사가 참여하는 해외 부동산 대출펀드다.

앞서 국내 자산운용사인 베스타스는 2019년 2100억원(약 1억4500만유로)에 샤르몽익스체인지를 인수했다. 대주로부터 1300억원 담보대출을 받고 나머지는 에퀴티(지분투자)로 채웠다. 하나증권은 주요 기관투자자(LP)로서 이에 참여한 바 있다.

투자 당시에만 해도 샤르몽익스체인지는 위워크가 100% 임차한 8개 층 규모 오피스 빌딩으로서 유망 투자처로 분류됐다.

당시 공유오피스 업계를 선도하던 위워크가 장기 임차를 약속한 우량 임차인이었기 때문이다. 투자자 입장에선 안정적으로 임차 수익을 얻을 수 있었던 셈이다. 하지만 지난해 여름부터 위워크 파산 및 미국 증시 퇴출 소식이 전해지자 상황이 급반전됐다. 대량 공실이 우려되면서 건물 가치가 일시적으로 하락했기 때문이다.

국내 기관이 투자한 영국 런던 원폴트리 오피스, 런던 125섀프츠베리 오피스, 더블린 랜딩스2 등 위워크 임차 오피스 투자 건에서 대규모 손실 사례가 속출했다. 샤르몽익스체인지도 위기인 상황이었다. 1300억원을 대출해준 대주는 대규모 손실을 우려해 대출 자금 중 최소 30% 이상을 미리 갚으라며 지난해 하반기 운용사인 베스타스를 압박했다. 업계 관계자는 "돈을 많이 빌려준 대주의 불안을 어떻게 잠재우느냐가 사태 해결의 핵심이었다"고 당시를 회고했다.

대부분은 대주를 설득하지 못해 갈등이 불거졌다. 이를테면 런던 125섀프츠베리 오피스는 20년 장기 임차를 약속했던 위워크가 작년 초 계약 파기 후 퇴거하면서 건물 가치가 급락했고, 대주의 상환 요구에 대응하지 못해 결국 작년 말 매입가 대비 약 44% 낮은 가격에 매각되며 대규모 손실을 기록했다.

샤르몽익스체인지도 자산 가치가 일부 하락했지만 대응이 달랐다. 주요 LP로 참여한 하나증권이 앞장서 운용사와 함께 대주를 직접 설득하고 나섰기 때문이다.

우선 대출 상환은 최소 한도로 축소하고, 적극적인 자산 가치 방어를 통해 시장 가격 회복 시 리파이낸싱 또는 자산 매각을 통한 대출금 상환을 약속했다. 또한 하나증권과 베스타스는 위워크 공실 사태에 대비해 다른 우량 임차인도 직접 확보했다고 대주에게 강조했다.

샤르몽익스체인지의 경우 위워크가 100% 임차한 뒤 이 중 일부를 다른 기업에 전대(임차인이 제3기관에 재임대)하는 구조였는데, 전대받는 기업과 직접 연락하며 공실 이후에도 계속 건물에 입주할 것을 약속받았다. 하나증권이 2023년 해외 부동산 전문 부서를 설립해 수십 건의 투자 사례를 스터디한 것이 이번 대주 설득에 도움이 됐다는 분석이다.

다행히 위워크는 지난 5월 말 파산 위기를 종료하고 정상화 과정에 들어섰고, 샤르몽익스체인지도 현재 100% 임차를 유지하고 있다.

업계 관계자는 "보통 투자자들은 운용사에 책임을 떠넘기며 뒤에 숨는 경우가 많은데 이번 건은 투자사가 운용사와 함께 적극적으로 갈등 해결에 나선 사례"라고 말했다.

[나현준 기자]