부동산 임대 '꼬박꼬박 세금' 어쩌지 … 답은 법인이다 [지갑을 불려드립니다]

꼬박꼬박 월세 기대했지만
임대료외 근로소득 있다면
종합소득세·건보료 부담↑
투자위한 법인 설립 가능해
임대료→법인→개인급여로
원하는 금액 만큼만 소득화
전액 급여 받아도 稅부담↓

매경DB

한국은행이 우리나라 기준금리를 2021년 7월 0.5%에서 2023년 1월 3.5%까지 올렸다. 1년6개월 사이에 기준금리가 3%포인트 오르는 사이 부동산시장은 큰 타격을 받았다. 한국부동산원의 공동주택매매 실거래가격지수에 따르면 서울특별시 기준 2013년 10월 74.7에서 2021년 10월 189.0까지 올랐다가 2023년 10월에는 161.3으로 떨어졌다. 집값은 2년 사이에 평균적으로는 14.6% 하락했으나, 하락폭이 큰 단지들은 30% 이상 하락했다. 특히 집값이 고점이던 2021년 하반기에 내 집 마련을 한 사람들은 떨어진 집값과 큰 폭으로 뛴 금리로 힘든 시간을 보내고 있다.

추후 금리 인하 시기가 오면 부동산시장이 완만한 회복세로 전환될 것으로 인식하는 고객이 많아지면서 최근 부동산 관련 상담을 요청하는 사례가 부쩍 늘었다. 수익형 부동산에 투자하려고 하는데 임대료를 받아도 세금 때문에 남는 것이 없을 것 같다는 하소연이다. 사업소득·근로소득이 있는 고객에게 추가로 임대소득이 발생하면 1년간 소득을 모두 '종합'해 신고하는 종합소득세 부담이 급격히 높아진다. 또한 건강보험료 부담이 올라가기 때문에 소득이 많은 고객들은 월세를 받아도 실제로 손에 쥐는 금액은 절반 정도 수준밖에 되지 않는 경우도 많다. 이렇게 임대료 외 다른 소득이 있는 사람들에게는 토지·상가 등 수익형 부동산에 투자할 때 법인을 활용해 투자하는 것을 추천한다.

총 급여액이 연 1억원인 근로소득자가 개인 명의로 부동산을 취득해 연 1억2000만원의 임대료를 수령하면 합산돼 총 2억2000만원이 된다. 그러나 법인 명의로 부동산을 취득하고 법인에서 연 5000만원의 급여를 수령하면 연 총 급여액은 1억5000만원이 되고, 7000만원은 법인 수익이 된다.

법인 수익으로 전환된 7000만원은 고율(35~38%)의 종합소득세율이 아닌 저율(9%)의 법인세가 적용되고, 법인은 건강보험료 부담도 없으므로 개인 명의로 투자했을 때보다 종잣돈을 훨씬 빨리 모을 수 있다. 이런 경우 고객들이 가장 많이 질문하는 내용은 다음과 같다. "개인 명의로 투자하면 총 세 부담은 높아도 임대료 연 1억2000만원이 모두 개인 자금이라 내 뜻대로 활용할 수 있다. 그러나 법인 명의로 투자하면 총 세 부담은 낮지만, 5000만원만 개인 자금이고, 나머지 7000만원은 법인 자금이기 때문에 돈을 마음대로 못 쓴다."

이런 질문을 받으면 필자가 다시 반문한다. "임대료 연 1억2000만원을 매년 다 쓰고 싶으면 급여를 연 1억2000만원 받으면 된다. 그렇게 급여를 받으면 법인세는 없을 것이고, 급여 연 1억2000만원에 대해서는 임대 수입 금액과 달리 각종 공제 혜택이 있기 때문에 개인 명의 임대 수입 금액 연 1억2000만원보다 총 급여액 연 1억2000만원의 세 부담이 적어 더 유리하다."

다시 말해 법인 명의로 부동산을 취득하면 개인 임대 사업자와 달리 총 임대료 중 원하는 금액만큼만 개인 소득화시킬 수 있는 선택권이 있다는 것이 장점이고, 설사 모든 임대료를 급여로 다 받아간다고 하더라도 세 부담은 개인 임대 사업자보다 더 적으니 손해 볼 것이 없다는 것이다.

또한 개인은 부동산 취득 후 2년 이내에 단기 양도하는 경우 40~50%의 단일세율로 중과세되는 규정이 있으나, 법인은 언제 양도하든지 관계 없이 차익에 대해 9~19%(과세표준 200억원 이하 시)로 저율 과세된다. 단 부동산 중에서도 주택은 법인 명의로 투자하면 취득세·종합부동산세·양도 시 법인세 등이 중과되기 때문에 신중해야 한다.

이같이 임대료 수준이 높거나, 임대료가 높지 않아도 다른 종합소득과 합산했을 때 소득 수준이 높아지는 경우에는 법인을 활용하면 훨씬 효율적으로 투자할 수 있다.

그러나 부동산을 활용하는 목적, 보유 기간, 담보대출 규모 등 개인별 상황에 따라 의사결정은 달라질 수 있으니 반드시 사전에 전문가와 상담한 후 투자하는 것이 좋겠다.

[김민수 삼성생명 삼성패밀리오피스 프로]