'20억 로또' 당첨 기쁜 마음도 잠시 … 눈 깜짝할 새 잔금날짜

래미안 원펜타스 청약 어떻게
서울 반포 '황금입지' 신축
분상제 적용 시세보다 저렴
국평 84㎡ 15억이상 차익
내달 청약 받는 후분양 단지
계약부터 잔금까지 두달 남짓
자금부족땐 전세놔도 되지만
실거주 의무 3년 유예 명심

래미안 원펜타스. 삼성물산

분양가상한제가 적용돼 시세보다 저렴하게 공급되는 서울 서초구 '래미안 원펜타스'가 곧 청약 일정에 돌입한다. 다음달 청약이 진행될 예정으로 서울 강남권 신축 아파트를 기다려온 실수요자들의 관심이 뜨겁다. 분양가상한제가 적용되는 '로또 아파트'지만 실거주 의무가 있는 후분양 단지로 실수요자들은 자금 마련 등 꼼꼼한 준비가 필요하다.

부동산업계에 따르면, 서울 서초구 '래미안 원펜타스' 일반분양가는 3.3 ㎡당 6736만원으로 결정됐다. 분상제가 적용되는 단지 가운데 가장 높은 가격이다. 그럼에도 3.3 ㎡당 1억원이 넘는 인근 시세와 비교하면 당첨 땐 최소 수억 원의 차익이 기대되는 '로또 청약'이다.

게다가 9호선 신반포역 초역세권으로, 서울 아파트 시세를 이끌고 있는 원베일리, 아크로리버파크 등이 있는 서울 반포 '하이엔드 주거단지' 입지다. 공사비 인상으로 재건축과 재개발 사업의 수익성이 악화된 가운데, 저렴한 가격으로 서울 반포라는 '황금 입지'에 신축을 가질 수 있는 기회여서 청약 고가점자들이 대거 통장을 던질 것으로 예상된다.

삼성물산이 신반포15차를 재건축한 래미안 원펜타스는 지하 4층~지상 35층, 6동, 총 641가구 규모로, 이 중 292가구가 일반 분양된다. '국민평형' 전용 84㎡ 물량이 215가구로 대부분이며 △59㎡형 37가구 △107㎡형 21가구 △137㎡형 11가구 △155㎡ 4가구 △191㎡형 4가구 등 다양한 평수가 일반에 풀린다.

3.3㎡당 분양가가 6736만9050원이다 보니 전용 59㎡는 17억원대, 전용 84㎡ 는 22억원대 이상이 될 것으로 보인다. 지난해 8월 준공된 래미안 원베일리 전용 84㎡는 KB시세 기준 37억원이다. 이를 견줘 보면 당첨 즉시 15억원 이상 시세차익이 예상된다.

원펜타스는 이미 건물이 준공된 후분양단지다. 분양자들 입장에선 다음달 청약을 하고 입주까지의 기간이 짧다. 분양 업계에 따르면, 청약 모집공고는 7월 말 나올 예정이다. 청약 당첨이 확정되면 8월말쯤 바로 잔금을 치러야 한다. 분양업계 관계자는 "입주 기간을 통상 45~60일 정도 주는데 아직 조합에서 얼마나 기간을 줄지는 안 나왔다. 당첨 후 계약부터 잔금까지 두 달 남짓이므로 잔금 준비를 철저히 해야 한다"고 조언했다.

분상제 아파트는 실거주 의무가 있음을 유의해야 한다. 실거주 의무는 분상제 적용 아파트에 분양가 할인율에 따라 최소 2~5년 거주를 의무화한 것을 말한다. 정부가 올해 초 주택법을 개정해 실거주 의무를 3년간 유예하는 주택법을 개정했다. 이에 따르면 최초 입주 가능일로부터 3년 이내에 입주해야 한다. 즉 입주 후 처음 3년간은 전월세를 놓아도 된다는 얘기다.

자금이 부족하면 입주 후 전세를 놓는 방법을 고려할 수 있다. 인근 전세는 전용 84㎡ 기준 15억~17억원 선에 거래되고 있다.

하지만 3년간 유예했다고 하더라도, 결국 주어진 실거주 의무 기간은 지켜야 한다. 실거주 의무를 지켜야 하기 때문에 전세가 기간이 끝나면 당첨자 본인이 실입주해야 한다. 실거주 의무를 지키지 않고 매도하게 되면 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금이 부과된다.

또한 전세를 놓는다면 전세 세입자가 이용하는 전세보증 상품에 따라서 보증이 거절될 수 있음을 유의해야 한다. 실거주 의무가 있는 분상제 아파트는 현재 가입할 수 있는 전세 보증이 제한적이다. 이달 19일 기준, 전세보증보험 상품을 취급하는 HUG와 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증보험 등 3개 기관이 실거주 의무가 적용된 수도권 분상제 아파트에 대해서는 전세보증보험 가입을 받지 않고 있다. 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우 HUG 등이 경공매 등을 진행해 보증금을 회수해야 하는데 실거주 의무 기간 내 아파트는 집을 팔 수 없는 '전매제한' 상태라 보증금 회수가 불가능하기 때문에 전세 보증이 되지 않는다.

HUG 관계자는 "전세보증이 되도록 국토교통부와 협의하고 있다. 분상제 아파트에 대한 전세 보증이 제한되는 것은 조만간 해결될 것으로 보인다"고 했다. 정부 방침은 분상제 아파트도 전세보증 제한이 없도록 개선한다는 방침이지만, 시간이 걸릴 경우 전세대출이 제한될 수 있음을 유의해야 한다.

부부 공동명의로 아파트 매수를 염두에 둔 수요자들은 안심해도 된다. 지난 3월 실거주 의무를 유예한 주택법이 개정되면서 국토부는 실거주 의무가 있는 분상제 아파트는 거주의무기간이 끝난 후에야 부부 공동명의로 변경이 가능하다고 안내했다. 그러나 실수요자들의 민원이 빗발치자 국토부는 피해를 최소화하겠다며 부부 공동명의로 변경을 허용한다고 발표했다. 이에 따라, 래미안 원펜타스 분양자들은 부부 공동명의로 변경하는 것이 가능하다.

당첨자 발표와 잔금일까지 기간이 짧기 때문에 자금준비가 매우 중요하다. 주택담보대출을 염두에 둔다면 미리 은행을 방문하여 당첨자 소득과 배우자 소득 등을 기반으로 대출 가능액을 미리 파악해 놔야 한다.

은행권 관계자는 "이제 막 준공된 아파트는 주변 시세에 근거해 시세 감정을 한다"며 "요즘 부동산 시장은 지역마다 온도차가 크기 때문에 분양가가 기준이 될 거라고 단언할 수는 없지만 그렇더라도 이곳은 서울 반포이고, 시세보다 저렴하게 나오는 아파트이기 때문에 시세는 잘 나올 것"이라고 말했다. 그는 이어 "다만 이제는 대출을 실행할 때 소득과 기존 부채를 깐깐하게 보기 때문에 LTV(담보인정비율)가 문제가 아니라 DSR(총부채원리금상환비율)이 관건"이라고 했다.

다음달부터는 미래 금리까지 고려해 한도를 정하는 '스트레스 DSR 2단계'가 적용된다. 변동금리를 택할 경우 대출 한도가 줄어들기 때문에 대출로 잔금 마련을 하려는 실수요자는 대출 가능액과 확보해야 할 현금을 꼼꼼히 준비해야 한다. 청약 자격을 확인할 때 기준이 되는 것은 모집공고문이다. 모집공고문은 아직 나오지 않았다. 다음달 중에는 나올 것으로 예상되는 만큼, 소득 기준이나 무주택 상태 등 각 공급 유형에 따라 필요한 청약 요건은 모집공고가 나오기 전에 정리를 해놓는 것이 좋다.

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[이선희 기자]