KDI “韓 부동산 PF 부실 원인은 시행사의 낮은 자본비율…30% 이상으로 끌어올려야”

'한남4 재정비촉진구역 주택정비형 재개발사업' 심의가 통과된 서울 용산구 보광동 일대의 모습. /뉴스1

부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 부실 원인이 시행사의 낮은 자기자본비율에 있다며, 이 비율을 선진국 수준인 30~40% 수준까지 끌어올려야 한다는 국채연구원의 제언이 나왔다.

한국개발연구원(KID)의 황순주 연구위원은 20일 발간한 ‘갈라파고스적 부동산PF, 근본적 구조개선 필요’라는 제목의 KDI포커스 보고서에서 “한국 부동산PF 문제의 근본적인 원인은 ʻ낮은 자기자본’과 ʻ높은 보증 의존도’로 대표되는 낙후된 재무구조”라며 이같이 주장했다.

보고서에 따르면 국내 부동산 개발사업에서 시행사는 일반적으로 총사업비의 3%에 불과한 극히 적은 자본을 투입하고 나머지 97%는 빚을 내서 PF사업을 추진한다. 황 연구위원이 최근 3년 내(2021~2023년)추진된 총액 100조 원 규모의 PF사업장 300여개의 재무구조를 분석한 결과 개별 사업장에 필요한 총 사업비는 평균 3749억원이었지만, 시행사가 투입한 자기자본은 118억원(3.2%)에 불과하고, 나머지 3631억원(96.8%)은 모두 빌린 돈으로 충당했다.

미국(33%)을 비롯해, 일본(30%), 네덜란드(35%), 호주(40%) 등 주요 선진국들은 시행사의 자기자본비율이 30∼40% 수준에 달하는 것과 상당한 격차가 난다.

황 연구위원은 “우리나라에서는 적은 자기자본에도 시행사로부터 공사계약을 수주한 건설사가 PF대출의 상황을 보증하기 때문에 대출이 이뤄지고 있다”며 “이 같은 저자본·고보증 구조가 시행사의 영세화를 초래하고, 투입 자본 대비 높은 수익성으로 ‘묻지마 투자’를 일으키며 사업성 평가는 부실화하고 있다”고 지적했다.

이어 “부실이 발생하면 소규모 시행사는 이미 망하고 없다”며 “보증을 제공한 건설사가 대출을 갚아야 하는데 일부 대형 건설사는 살아남겠지만 그렇지 않은 건설사는 태영건설처럼 무너지고 만다”고 꼬집었다.

황 연구위원은 중장기적인 대안으로 자기자본비율을 주요 선진국 수준으로 높이고 건설사 등 제3자의 보증은 폐지해야 한다고 제안했다. 그는 “시행사가 PF대출을 받을 때 일정 수준의 자기자본비율을 요구하는 직접규제와 자기자본비율이 낮을수록 금융사가 PF대출을 공급할 때 더 많은 대손충당금을 쌓도록 하는 간접규제방식을 검토할 수 있다”고 했다. 이와 함께 “자본확충을 장려하기 위한 다양한 지원 정책을 도입할 필요가 있다”며 세제혜택과 리츠활성화, 금산분리의 제한적 완화 등을 제시했다.

리츠 활성화와 관련해선, 리츠를 직접적인 시행 주체로 육성하는 게 사회적으로 바람직하다고 강조했다. 리츠는 출자 제한 규제가 없고, 자본력이 높다는 점이 특징이다.

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