부동산PF 자기자본 3% 불과…"시행 규제 강화하고 리츠 육성해야"

KDI 보고서 "사업장 부채율 높으면 은행 충당금 높이는 간접규제 고려해야"
"위기 때마다 뇌관 부동산PF…개발이익 공유하는 리츠 활성화 필요"

서울 남산에서 바라본 아파트 단지. 2024.6.9/뉴스1 ⓒ News1 김진환 기자

(세종=뉴스1) 전민 기자 = 우리나라 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 평균 자기자본비율이 3.15%에 불과한 것으로 나타났다. PF 건전성을 강화하기 위해 시행사의 직접 시행 또는 SPC(특수목적회사)·PFV(프로젝트금융투자회사) 등을 통한 시행 규제는 강화하고, 리츠(REITs·부동산투자전문회사) 규제를 풀어야 한다는 지적이 나왔다.

한국개발연구원(KDI)이 20일 발간한 '갈라파고스적 부동산PF, 근본적 구조개선 필요' 보고서를 보면 우리나라 부동산PF 평균 자기자본비율은 3.15%로 집계됐다. 이는 2021~2023년 전체 부동산PF 사업장 중 KDI가 관련 정보를 입수한 약 300개 사업장의 평균값이다.

국토교통부나 금융당국, 신용평가사, 주택도시보증공사(HUG) 등에서 별도로 모든 사업장의 재무와 사업정보를 수집하고 있지 않지만, 그간 통상적으로 부동산PF의 자기자본비율은 5% 내외로 추정됐다.

특히 주거용 건물의 경우 자기자본 비율이 2.92%에 그쳤다. 상업용의 경우 4.33%였다. 지역별로는 지방이 2.33%로 수도권(3.90%)에 비해 낮았다.

부동산PF는 낮은 자기자본과 높은 보증 의존도 때문에 그간 위기 때마다 경제의 뇌관으로 여겨져 왔다.

황순주 KDI 연구위원은 "수익성이 높은 사업이기 때문에 한탕을 추구하는 행위가 발생해 영세한 시행사가 난립하는 구조가 하나의 문제점"이라며 "자본이 낮기 때문에 사업성 평가도 제대로 할 수 없는 구조"라고 지적했다.

황 연구위원은 이에 부동산PF의 자기자본 비율을 높이는 방안으로 개선이 필요하다고 지적했다. 규제방안으로는 시행사가 대출을 받기 위해서는 자기자본 비율을 20%~30% 등 명시적인 비율을 충족하도록 하는 직접 규제와 시행사의 자본비율이 낮을수록 대출기관인 은행에 대손충당금을 더 쌓도록 하는 간접규제를 언급했다.

황 연구위원은 "사업장별 차이가 있고 자본비율이 안 좋아도 사업성이 굉장히 좋을 수도 있기 때문에 일률적 직접규제는 지양해야 한다"며 "간접규제가 대안이 될 수 있다"고 했다.

중장기적으로는 리츠를 통한 부동산 개발이 활성화될 필요가 있다. 리츠의 경우 부동산투자회사법에 따라 자기자본의 2배까지만 차입이 가능하다. 즉 자기자본 비율이 최소 33%라는 것이다. 일반형 개발 리츠의 경우 평균자기자본비율이 40%를 넘는 것으로 나타났다.

황 연구위원은 "리츠는 주식의 30%를 일반청약에 제공해 개발이익을 사회화하고 이미 자기자본비율 규제를 받고 있으므로, 리츠의 지분투자를 활성화하거나 리츠를 직접적 시행 주체로 육성하는 것이 바람직하다"고 했다. 그는 최근 국토부에서 '프로젝트 리츠' 도입과 리츠 규제 완화 역시 환영할 만한 일이라고 평가했다.

동시에 단기적으로 자본확충을 장려하기 위해 미국과 같이 저소득층을 위한 주택 공급을 늘리면 시행사와 투자자에게 세제 지원을 해주는 방안도 언급했다.

다만 황 연구위원은 리츠 활성화와 동시에 SPC나 PFV를 통한 시행사의 직접 시행은 규제를 강화해야 한다고 강조했다.

그는 "PFV나 SPC 같은 경우 시행사 혼자 이익을 다 가져가게 되며 자기자본비율도 낮다"며 "반면에 리츠는 시행사 이익도 나누고 자기자본비율도 높기 때문에 리츠에 대해서는 규제를 풀어주고, PFV나 SPC에 대해서 규제를 강화해야 된다"고 덧붙였다.

min785@news1.kr