못 믿을 호가와 느린 실거래가…장점만 합치면 어떨까요 [더 머니이스트-심형석의 부동산정석]

한경닷컴 더 머니이스트

투자 경험이 많지 않으면 부동산 시세를 놓고 혼란을 겪는 경우가 종종 있습니다. 가격이 하나가 아니기 때문입니다. 현재 아파트 가격은 △호가 △실거래가 △감정가 △공시가로 분류되어 시장에서 시세를 형성하거나 책정되고 있습니다.

우선 호가란 매도자가 받고자 하는 판매 가격을 말합니다. 부동산정보제공업체에서 수집, 분석, 축적하고 있는 아파트 시세의 경우 이 호가가 많이 반영되어 있습니다. 실거래가는 실제 거래가 체결된 가격입니다. 다만 과거 거래의 가격이기에 현재 시장과는 시간 차이가 있습니다.

감정가는 해당 물건의 경제적 가치를 일정 시점을 기준으로 판정 화폐액으로 표시한 겁니다. 경매 물건에 대해 법원이 감정평가법인을 통해 타당한 가격을 매길 때 많이 활용합니다. 공시가는 부동산 가치평가를 기반으로 정부가 공식적으로 발표하는 해당 부동산의 가격을 말합니다. 보통 세금을 산정하는 기준으로 활용됩니다.

여러 가격을 놓고 고민하는 주택 수요자들이 가장 궁금해하는 것은 집값이 오르는 시점입니다. 소위 자산투자시장에서 이야기되는 '바닥'을 말합니다. 바닥을 정확히 안다면 상품을 선택하는 데 크게 고민이 없습니다.

바닥에 맞춰 가장 좋은 상품을 고르면 되기 때문입니다. 주식시장에서는 블루칩, 주택시장에서는 대장 아파트입니다. 대개의 경우 블루칩이나 대장 아파트가 가장 먼저 오릅니다. 따라서 지금이 변곡점(굴곡의 방향이 바뀌는 지점)인지 파악된다면 자산투자가 쉬워질 수 있습니다.

이를 보다 쉽게 파악하고자 주택 관련 통계를 살피는 경우도 많습니다. 대표적인 부동산 통계로는 한국부동산원과 KB부동산, 부동산R114 통계를 들 수 있습니다. 하지만 다양한 기관에서 내놓은 주택 관련 통계의 수치와 해석이 각기 다를 때면 중 어떤 정보를 믿고 해석해야 할지 혼란스러워집니다.

가장 큰 문제는 현재와 같이 주택시장이 변곡점에 놓인 경우입니다. 한국부동산원에서 발표한 전국 아파트 매매가격은 이달 10일 기준으로 4주 연속 상승했습니다. 하지만 KB부동산의 통계는 여전히 하락세입니다. 발표되는 통계끼리 서로 다른 방향을 가리키니 선뜻 의사결정을 하기 어려워집니다.

상승과 하락이 엇갈린 만큼 한 곳이 맞고 다른 곳은 틀렸을 텐데, 어디가 맞는지 알기도 쉽지 않습니다. 한국부동산원은 전문 조사자가 직접 가격을 산정하지만, KB부동산은 개업중개사가 입력한 시세를 바탕으로 자체 검증을 거쳐 발표합니다. 따라서 같은 시기라고 하더라도 다른 결과가 나타날 수 있습니다.

기본적으로 호가 기반 시세보다는 실제 거래된 가격인 실거래 가격지수의 의미가 더 큽니다. 대량으로 발생한 실제 거래가격의 움직임이 주택시장을 가장 잘 반영한다고 볼 수 있기 때문입니다. 하지만 안타깝게도 실거래가는 신고 후 약 90일 이후 통계가 발표됩니다. 변곡점에 있는 주택시장의 경우 실거래가 통계는 너무 늦다고 볼 수 있습니다.

따라서 각 통계가 가지는 집계방식과 의미를 잘 판단해 비교하면서 주택시장을 살펴야 합니다. 매주 또는 매월 발표되는 통계에 일희일비할 필요는 없습니다. 이런 통계는 장기적인 추세를 보는 것이 중요합니다. 동일한 방향의 움직임은 추세가 되고, 이런 추세를 파악한다면 투자의사 결정에 큰 도움이 될 수 있습니다.

개인적으로는 이미 발표된 실거래가와 현재 매물 호가를 적절히 섞어서 시세를 만들면 어떨까 싶습니다. 호가는 믿을 수 없고 실거래가는 늦어 현실을 반영하지 못합니다. 반대로 호가는 미래가 반영되어 있고 실거래가는 가장 의미 있는 통계입니다. 두 가지를 적절히 반영하면 주택 수요자들에게 도움이 될 것입니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수

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