주담대 금리 오르고 한도는 줄어… 내 집 마련 서민들 ‘한숨’

5월 코픽스 5개월 만에 상승 전환
스트레스DSR 2단계 시행 한도 줄어
“고정금리 선택 3년 후 갈아타라”

일러스트=손민균

최근 하락했던 주택담보대출(주담대) 금리가 다시 우상향하고 있다. 변동형 대출상품 금리의 기준이 되는 자금조달비용지수(COFIX·코픽스)가 다섯 달 연속 내렸다가 지난달 상승 전환했기 때문이다. 다음 달부터 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계가 본격 시행되면서 대출 한도도 줄어들 것으로 보인다. 내 집 마련을 하려는 서민들의 주담대 금리 선택이 복잡해지고 있다.

20일 은행연합회에 따르면 지난 5월 신규 취급액 기준 코픽스는 전달(3.54%)보다 0.02%포인트 상승한 3.56%를 기록했다. 같은 기간 신잔액 기준 코픽스는 0.03%포인트 오른 3.20%로 집계됐다. 코픽스는 지난해 12월 이후 내림세를 보이다가 지난달 상승 전환했다. 은행권 주담대 변동금리가 코픽스 상승분만큼 상향 조정됐다. KB국민은행은 변동형 주담대 금리를 기존 3.72~5.12%에서 3.74~5.14%로, 우리은행은 4.74~5.94%에서 4.76~5.96%로 올렸다.

금리 인하에 대한 시장의 기대감이 낮아지면서 최근 하락했던 주담대 금리가 바닥을 찍고 오르고 있다. 미국의 기준금리 인하 예상 시점이 늦춰지면서 한국은행의 기준금리 인하 시점도 불투명해지고 있기 때문이다. 또 올해 들어 금융 당국의 가계대출 억제 기조가 강해지자 은행권이 대출금리를 높이고 있다. 금융 당국은 가계대출 증가세를 막기 위해 올해 초 은행별로 목표 대출 증가율을 설정해 두고 이를 지키도록 유도하고 있다. 5대 금융지주는 올해 가계대출 증가율을 1.5~2.0% 이내로 관리하기로 했다.

7월부터 대출 한도는 더 줄어들게 된다. 금융 당국은 지난 2월 금리 변동위험을 선제적으로 반영하는 스트레스DSR 제도를 도입했다. 금리가 오르면 돈 빌린 사람이 갚아야 할 원리금이 늘어나는 것을 고려해 미리 스트레스(가산 금리)를 붙여 대출 한도를 산출하는 것이다. 올해 상반기에는 25%만 반영 중인데 다음 달부터는 50%로 확대된다. 소득이 그대로인 상태에서 가산 금리를 적용하면 갚아야 할 이자가 늘어나 DSR를 맞추려면 대출 한도는 줄어든다.

17일 오후 서울 시내 한 은행에 주택담보대출 관련 안내문이 붙어 있다. /연합뉴스

예를 들어 연소득 5000만원인 금융 소비자가 스트레스 DSR을 적용하기 전에는 총 3억2900만원(30년 만기, 분할상환 조건)까지 대출을 받을 수 있었다. 그러나 오는 7월부터 대출 한도는 ▲변동형 3억200만원 ▲혼합형 3억1200만원 ▲주기형 3억2000만원으로 이전보다 최소 900만원에서 최대 2700만원 줄어들게 된다.

최근 기준금리 인하 기대감으로 고정금리(혼합형)보다 변동금리 선택률이 높은데 주담대를 받으려는 금융 소비자의 셈법이 복잡해지고 있다. 기준금리 상승기에는 금리 상승을 방어할 수 있는 고정금리나 금융채 5년물을 기준으로 삼고 대출을 받는 게 유리하다. 반대로 기준금리 하락기엔 변동금리와 코픽스를 기준으로 금리를 산출하는 대출을 택하는 게 낫다. 다만 스트레스DSR이 시행되면 변동형 주담대는 가중치가 붙어 고정형과 주기형에 비해 한도가 더욱 줄어든다.

전문가들은 고정형 주담대를 일단 선택한 뒤 중도상환수수료가 면제될 때 ‘갈아타기’를 고려해 볼 만하다는 조언한다. 김대수 신한PWM여의도센터 PB팀장은 “최근 코픽스가 올라 변동형 주담대 금리는 오르는 반면 은행채 금리는 내려 고정형 주담대는 내리고 있으며, 스트레스DSR 2단계가 시행될 경우 변동형 주담대 한도 감소 폭이 더 크다”며 “일단 고정금리를 선택하고 3년 뒤 중도상환수수료가 면제될 때 대출을 갈아타면 이자 부담을 최대한 덜 수 있을 것”이라고 말했다.

스트레스DSR 규제가 강화되면 대출 한도가 줄어들 수 있다는 우려 때문에 미리 대출을 받으려는 움직임이 나타나고 있다. 금융권에 따르면 지난 13일 기준 5대 은행의 가계대출 잔액은 705조3759억원으로 이달 들어 약 2주 만에 2조1451억원 늘어났다. 그중 주담대가 1조9646억원으로 대부분을 차지했다.

- Copyright ⓒ 조선비즈 & Chosun.com -