[부동산 Knock] 고령화·1인 가구 증가… 주택공급 부족론에 시장 ‘꿈틀’

재개발·재건축 규제 완화
인구구조 변화 주택수요 새 국면
2032년 1인 가구 850만명 전망
정부, 부동산 활성화 대책 마련
종부세 폐지·재건축 지구 지정 등
실거래가 상승 전환 ‘시장 응답’
강원 4월 거래 전년비 548건 ↑
수도권 중심 시장 활성화 변수
비수도권 매매가 하락 예상도

#1. “국민의 주거 선택 자유를 보장하고 국민이 원하는 곳에, 원하는 주택을, 원하는 속도로 충분히 공급할 수 있도록 재개발·재건축 규제를 대폭 완화하고, 속도를 획기적으로 높이겠다” (지난 1월 10일 열린 두 번째 민생토론회에서 윤석열 대통령 모두발언)

#2. “종부세는 부동산 수익이 많이 나는 것을 막기 위한 징벌적 과세라 세금 원리에 맞지 않다. 종부세 폐지에 찬성한다” (지난 9일 KBS 일요진단에서 박상우 국토교통부 장관 발언)

■ 인허가·착공 줄어 주택공급 감소

지난 1월 10일, 정부가 주택 시장 활성화 ‘신호탄’을 쏴 올렸다. 침체에 빠진 주택 시장을 살리기 위해 규제 완화에 돌입한 것이다.

정부가 내놓은 굵직한 대책은 △재건축 패스트트랙(준공 30년 도달 시 안전진단 없이 재건축 착수) 도입 △1기 신도시 재건축 선도지구 지정 △종합부동산세·재건축초과이익 환수제·임대차 2법 폐지 등이다.

정부의 ‘규제 해소 일변도’ 정책은 주택 공급 부족론에 기대고 있다. 1인가구·고령화 등 인구 변화로 주택 수요가 늘 예정이지만 고금리·고물가에 주택 인허가·착공이 줄어 공급량이 부족하다는 판단이다. 공급이 부족하면 집값이 뛰기에 주택 시장을 안정화한다는 논리로 이어진다.

통계청 인구총조사·장래가구추계에 따르면 2022년 기준 750만 명에 달했던 1인 가구는 10년 지난 2032년, 약 100만 명(12.5%) 증가한다. 같은 기간 전체 가구 수는 202만(9.3%) 늘어난다. 체류외국인은 지난해 251만명으로 2년 새 55만명(28%) 증가했다.

주택산업연구원 자료를 보면 주택 인허가 물량은 2022년 52만호에서 올해 38만호까지 줄고, 착공 물량도 같은 기간 38만호에서 30만호까지 줄어들 전망이다.

김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 “일각에선 인구가 감소하고 있기에 주택이 더 이상 필요 없다고 보지만, 주택 실수요층인 30세 도달 인구가 증가하고 체류외국인도 지속 늘어 주택이 더 필요하다”고 했다.

■ 온기 퍼지는 수도권 주택 시장

시장은 반응하고 있다. 한국부동산원 실거래가 지수를 보면 전국 아파트 실거래가는 2021년 10월 최고점을 찍은 뒤 2023년 1월까지 하락 흐름을 보이다 이듬달 상승 전환했다.

올해 1월부터 4월까지 내리 오름세다. 전국 아파트 매매거래량은 4월 기준 4만 4119건으로 전년 동월(3만 4965건) 대비 9154건(26.1%) 늘었다. 올해 초부터 4월까지 지속 증가하고 있다.

주목할 건 주택 시장 온기가 수도권을 중심으로 번지고 있다는 점이다. 아파트 실거래가와 매매거래량 증가폭이 비수도권보다 수도권이 높다.

4월 기준 수도권 아파트 매매거래는 지난해 동월보다 34.4%(1만 4507건→1만 9507건) 증가한 반면 비수도권은 20.3%(2만 458건→2만 4612건) 늘었다. 서울(62.3%) 증가세가 가장 가팔랐으며, 강원은 43.2%(548건) 증가했다.

같은 기간 아파트 실거래가는 서울(5.1%)과 인천(3%), 경기(3.5) 등 수도권 지자체 모두 전년 대비 상승세를 타고 있다. 비수도권은 대전(4%)·제주(3%)·울산(2.8%)·충북(2.1%)·강원(1.4%)·전북(1.2%)·경북(0.5%)

을 제외하고 하락세다.



■ 비수도권 주택 시장 전망 ‘먹구름’

비수도권 주택 시장은 향후 전망도 밝지 않다. 주택산업연구원에 따르면 올해 서울과 수도권 주택 매매가격이 각각 1.8%와 0.9% 오를 것으로 전망됐다. 반면 비수도권은 2.7% 하락할 것으로 예상됐다.

김덕례 연구실장은 “강원도는 인구와 가구가 늘어날 일이 없다. 도로와 철도가 수도권에 연결되거나 산업단지가 늘어나지 않는 한 집값 상승은 기대하기 어렵다”며 “특히 강원도 내에서도 춘천 원주와 같은 대도시와 군 지역의 온도차가 확연할 것”이라고 했다.

강원도는 올해 아파트 등 공동주택 신규 물량이 평년보다 많지만, 미분양은 늘고 있다. 공급이 수요를 넘어서 집값이 횡보세를 보일 수 있다.

올해 강원도 공동주택 입주 물량은 1만 2200호로, 지난 10년 간 평균(1만 1600호)보다 5% 많다. 반면 도내 미분양 주택은 올해 4월 3679호로, 지난해 동월(2887호)보다 27.4% 늘었다.

김덕형 duckbro@kado.net

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