'지역주택조합' 왜 동작구에 많나 했더니

성공사례 '셋 중 하나'는 동작구…추진 사업지도 최다
74%는 조합원 모집 단계…사업승인까지 길면 13년?
지지부진한 곳은 구청장 '직권해산'…법 개정 건의

'원수에게도 권하지 않는 아파트', '지옥주택조합'이라는 수식어가 붙는 지역주택조합(지주택). 서울시가 이러한 오명을 벗겨내기 위해 '서울형 지주택 관리방안'을 마련했다고 19일 밝혔다. 

지역주택조합 사업은 무주택자나 소형주택 소유자들이 조합을 설립한 뒤 직접 사업 시행의 주체가 돼 집을 짓는 사업이다. 서울시 지주택의 경우 서울과 경기·인천 거주민을 대상으로 한다.▷관련기사: [지주택 바로알기]①반값 아파트냐 지옥주택조합 아파트냐(2022년2월)

지주택 74%가 '걸음마' 단계…사업승인까지 6년?

서울시에 따르면 현재 서울시내에서 추진 중인 지주택 사업지는 118곳으로 집계됐다. 동작구(23곳), 영등포구(11곳), 마포구(10곳) 등 특정 지역에 편중된 모습이다. 사업지 중 19%를 차지한 동작구는 지주택 성공사례도 가장 많다. 서울시에서 준공된 지주택 아파트 24곳 중 8곳(33%)이 동작구였다.

유독 동작구의 지주택 성공 가능성이 큰 이유는 무엇일까. 서울시 관계자는 "동작구 내 먼저 성공한 사례로 인해 주민의 저항감이 적다"며 "서초구와 인접해 입지가 좋은데 지가 대비 신축 아파트 분양가는 높아 사업성이 좋은 편"이라고 설명했다.

지주택 사업지 118곳 중 87곳(74%)은 '조합원 모집 신고' 단계에 멈춰있다. 지구단위계획까지도 이르지 못하고 첫 단추만 꿴 상태다. 모집신고 인원은 약 4만4000명, 가구원수로는 12만3200명으로 추산된다.

서울시내 지역주택조합 추진현황 /자료=서울시

원만하게 추진 중인 사업지는 20곳 정도다. 모집신고 4곳, 조합설립 4곳, 사업계획승인 4곳, 착공 8곳 등이 일몰기한 내 추진되고 있으며 특별한 갈등요소가 없는 것으로 나타났다.

모집신고 이후 사업계획승인을 받기까지는 평균 5년 9개월이 걸리는 상황이다. 최대 13년 2개월이 소요되는 곳도 있었다. 재건축·재개발 등 정비사업이 구역지정 이후 관리처분인가까지 평균 4년 7개월이 걸리는 점을 고려하면 지지부진한 모습이다.

서울시 지역주택조합 추진흐름 및 현황 /자료=서울시

추가 피해라도 막게…서울시, 국토부에 '직권해산' 건의

서울시는 토지매입에 어려움을 겪으며 일몰기한을 넘긴 사업지에 자진 해산을 독려할 예정이다. 현재 모집신고 단계 87곳 중 76곳(87%)이 2년이 경과됐고 이중 42곳이 해산총회를 개최했다. 조합설립인가 단계 역시 14곳 중 8곳(57%)이 3년이 지났고 이중 5곳이 총회를 열었다. 그러나 실제 해산을 결정한 사례는 없다.

오랜 기간 사업이 정체된 곳은 구청장이 '직권해산'할 근거를 마련해 달라고 국토교통부에 건의도 했다. '주택법 제14조에서 정한 기한에서 추가로 1년이 경과한 경우' 구청장이 사업지를 직권취소할 수 있도록 한 것이다. 

서울시 관계자는 "직권해산하면 조합원이 이미 납입한 비용의 손실은 불가피하지만 추가 피해를 방지할 수 있다"며 "매입토지 등 보유자산이 많고 채무가 작은 경우엔 청산을 통해 조합원이 낸 돈을 일부라도 보전받을 가능성이 있다"고 설명했다.

선 도시계획 결정, 후 모집신고 처리 /자료=서울시

무분별한 지주택 추진을 막기 위해 사업 문턱도 높인다. 조합원 모집 후 지구단위계획을 수립했던 절차를 개선해 도시계획을 먼저 세운 뒤 모집 신고토록 한다. 용도지역 상향을 전제로 허위·과장 홍보해 조합원을 모집할 가능성을 원천 차단하는 조치다.

올해 하반기엔 '지역주택조합 피해상담 지원센터'를 설치한다. 조합원 권리 보호를 위해 조합가입계약서 표준화도 추진 중이다. 또 조합의 투명한 정보공개를 위해 '정비사업 정보몽땅'을 이용토록 행정지도할 예정이다.

김진수 (jskim@bizwatch.co.kr)

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