“文정부 종부세·양도세 강화, 집값만 부채질”…공식 연구 결과, 정치권에 영향줄까

최근 부동산 매수세가 되살아나자 매물 가격을 1억원 이상 올려 고쳐 쓴 서울 송파구의 한 중개업소 안내판 모습 [김호영 기자]

최근 정치권이 종합부동산세 완화·폐지 논쟁으로 시끄러운 가운데 문재인 정부 당시 시행한 종부세 강화 정책이 주택가격 상승기에는 효과가 제한적이라는 연구 결과가 나와 눈길을 끈다.

19일 국토연구원이 문재인 정부에서 시행한 종부세·양도세·취득세 등 조세정책과 금융정책 등에 대한 시장 참여자의 대응 행태를 분석한 결과에 따르면, 종부세·양도세·취득세 등 조세 3종 세트는 집값 상승 국면에서 대부분 효과를 내지 못했다.

집값 상승 지속 기대감에 집을 팔기보다 증여나 세대 분리, 혼인신고 보류 등 매도를 회피하는 경향을 보였다.

국토연은 “종부세 강화는 보유 부담을 가중시켜 기존 주택 보유자들의 매도 의향을 높이는데 일부 기여했다”면서도 “문제는 동시에 양도세도 강화해 실제 매도 증가로 이어지지 못하고 자식·부부에 대한 증여가 늘었다”고 진단했다.

앞서 문 정부는 2020년 7·10 대책을 통해 다주택자 양도소득세율을 최고 70%, 취득세율 12%, 종부세율 6%로 각각 상향한 바 있다.

그러나, 시장 움직임은 정부 기대와는 다르게 움직였다. 팔고 싶어도 양도세 부담 때문에 ‘이럴 바에는 안 파는 게 낫다’는 인식과 더불어 집값 상승에 대한 기대감이 동시에 커지면서 증여나 저가주택 매수, 종부세를 감면받을 수 있는 개인의 임대사업자 등록이 크게 늘었다.

실제 국토부 자료를 보면 증여거래 비율은 2020년 7월 평균 4.6%에서 2023년 6.9%로 상승했다. 또 비수도권 3억원 이하 저가 아파트 거래 비율도 2018년 31.5%에서 2022년 60.1%로 2배 가까이 치솟았다.

이에 대해 국토연은 “양도세 강화도 매도 측면에서 보면 과도한 세율 탓에 시장 참여자들이 정책 의도와 반대로 매물을 회수하고 위장 이혼이나 자녀 조기 세대분리, 혼인 미신고 등 매도를 회피하는 쪽으로 움직였다”면서 “이는 다시 매물을 감소로 이어져 주택가격이 오르고 결국 ‘집값 안정’이라는 정책 목표를 달성할 수 없게 됐다”고 진단했다.

실제 국토연이 2018년 1월부터 2022년 12월까지 수도권 71개 시군구를 분석한 결과, 주택가격 상승기 양도세율을 1% 인상하면 주택 거래량이 6.9% 감소하고 가격은 0.2% 오른 것으로 나타났다. 취득세 강화도 중과를 피하기 위해 자녀 조기 세대분리, 신혼부부가 혼인 신고를 미루는 식의 부작용을 초래했다.

전성제 국토연 연구위원은 “주택가격 상승기 후반에는 매물 감소가 가격 상승에 중요한 요인이 된다”며 “주택가격 추가 상승을 기대하는 시장 참여자들이 세제 규제에 편법적으로 대응하는 측면이 있기 때문에 수요를 억제하기보다 공급을 확대하는 정책이 유효할 수 있다”고 말했다. 그러면서 “전 정부 당시 전세자금대출을 갭투자 재원으로 활용하는 이들이 급증하는 모습을 보였던 만큼, 부동산 시장 상승기 유동성 공급 정책은 신중하게 접근할 필요가 있다”고 제언했다.