책임준공 기한 9곳 도래… KB부동산신탁 '1582억' 투입

차입형 토지신탁 부메랑 '부채비율 294%'
KB부동산신탁 '단기 신용등급' 하향조정

NICE(나이스)신용평가는 지난 18일 KB부동산신탁의 단기 신용등급을 기존 A2+에서 A2로 하향조정했다. /그래픽=강지호 디자인 기자

KB부동산신탁의 단기 신용등급이 대손비용 확대와 당기순손실로 하락했다. 고금리 여파로 분양경기가 위축되고 책임준공형 관리형토지신탁 사업장 부실화가 진행되며 실적 악화로 이어졌다.

NICE(나이스)신용평가는 지난 18일 KB부동산신탁의 단기 신용등급을 기존 A2+에서 A2로 하향조정했다. 금융권이 대손충당금과 충당부채를 적립함에 따라 대손관련 비용은 크게 증가했다.

지난해 KB부동산신탁의 대손비용률은 19.7%로 2022년(2.2%) 대비 급상승했다. 특히 책임준공형 관리형토지신탁 충당부채 적립에 따른 특별 대손충당금을 포함할 경우 조정 대손비용률은 2023년 28.4%, 2024년 1분기 32.7%로 더욱 증가한다.

이에 따라 지난해와 올 1분기 각각 841억원, 469억원의 당기순손실이 발생했다. 다만 경상 이익창출 능력은 우수한 수준을 유지하고 있다.

책임준공형 관리형토지신탁 충당부채 적립에 따른 특별 대손충당금을 제외한 조정 충당금 적립 전 이익률은 2023년 14.4%로 전년(20.6%) 대비 다소 저하됐다.

윤기현 금융평가본부 금융평가2실선임연구원은 "부동산 개발 수익성 저하에 따른 책임준공형 관리형토지신탁 사업장의 부실화로 자산건전성이 저하됐다"며 "시공사 교체 등 사유로 공정이 지연돼 일반적으로 책임준공형 관리형토지신탁은 후순위 상환이고 사업성이 악화된 사업장에 투입되기 때문에 자산건전성 분류상 고정이하로 분류된다"고 설명했다.

2022년 말 책임준공 기한을 경과한 사업장은 없었지만 올해 3월 말 기준 9곳에 신탁계정 1582억원이 투입됐다. 이중 고정이하로 분류된 신탁계정은 1198억원이다.

자기자본 대비 순고정이하 자산비율은 올 3월 91.2%로 2022년(20.2%) 대비 높아졌다. 올해 3월 말 기준 책임준공형 관리형토지신탁 관련 충당부채가 1004억원인 점을 고려하면 자산건전성은 낮은 수준을 유지할 것으로 전망된다.

2023년 이후 차입형 토지신탁의 신규 수주가 감소해 차입금 규모는 올해 최대 규모를 기록한 이후 점차 감소할 것으로 전망된다. 올 3월 말 KB부동산신탁의 부채비율과 순차입금 의존도는 각각 293.5%, 36.8%로 2022년의 28.0%, -38.5% 대비 악화됐다.

차입형 토지신탁 중심으로 사업 포트폴리오를 변화시키는 과정에 차입금 규모가 증가하고 2023년과 2024년 1분기 당기순손실을 기록해 자기자본 감소가 주요 원인으로 수익성을 악화시켜 당분간 낮은 자본적정성이 지속될 전망이다.

김노향 기자 merry@mt.co.kr